luda 一、前情提要
2020年4月，唐师发布《攀枝花城市现状》，主要涉及攀枝花城市面积。
2020年5月，唐师发布《攀枝花不是收缩型城市》，主要涉及攀枝花城市人口。都有近万人阅读，说明大家很关注攀西地区发展。
图1：关于攀枝花的文章
2020年4~5月，唐师介绍了凉山各地包括西昌、冕宁等的基本情况，包括建成区与城市人口等。
图2：关于凉山的文章
本文应邀讨论房价。内容不与上述文章重复，而是建立在其基础之上。
二、攀西地区主要城市及区位
房价和区位有直接的关系。
图3：四川五大经济区
省上把四川分为5个经济区，如图3，攀西经济区是一个单独的经济区。唐师认为既然叫四川，不管古时候川峡四路什么来历，也不管现在有哪4条河，最好能分成4个经济区。如果分成4个，攀西地区要么与川西北合并为川西攀西经济区（一共有川西、川南、川中成都、川东北4个区域），要么与乐山、川南合并为川西南经济区（一共有川西北、川西南、川中成都、川东北4个区域）。
图4：攀枝花、凉山地图
无论如何，攀西地区距离成都、重庆较远，距离昆明也有两三百公里，具有一定的独立性，经济有自身的特点。从地图上看，攀枝花作为攀西高原的一部分，被凉山半包围，另一半被云南大理-丽江包围。在凉山南部与攀枝花地区，存在以下几个重要城市：两昌（西昌与德昌）、两会（会东与会理）、两盐（盐源与盐边），以及攀枝花和米易。本文讨论攀枝花和两昌两会的房价。
二、攀西地区主要城市地价
（一）攀枝花地价
图5：攀枝花地价
2020年，攀枝花基准地价住宅部分为I级2790元枚评级，II级2355元每平米。I级位于该市核心地段，将产生当地最高房价，其他级次依序降低。本文利用2级地价来计算房价，因此产生价格不是当地最高价，而是次高价。
（二）西昌地价
图6：西昌地价
2020年，西府发1号，西昌住宅用地的I级地价为5370元每平米，二级为4275元每平米。西昌位于山间河谷平原，平地资源多于攀枝花，反而地价更高。这反映了人们对城市未来发展的一种预期，因为住宅是要在未来长期使用的。
（三）德昌地价
图7：德昌地价
德昌县I级住宅地价为1328元每平米，二级住宅地价为970元每平米。看来德昌比西昌地价便宜多了。
（四）会东县地价
图8：会东地价
会东县1级住宅用地的地价为1200元每平米，2级住宅用地的地价为950元每平。
（五）会理县地价
会理县已经很久没有公布基准地价。
图9：会理地价
从旧的地价（2010）看，会理地价高于会东。
图10：凉山住宅用地等建设用地供应计划
从供应计划来看，会理县与会东县计划建设住房的用地是相同的，都是75左右，原表没有附单位，推测为75公顷或75万平米。
三、建设成本、税费、利息利润
房价的构成除了地价，还有建筑成本、税费、房产公司的利息通过预售转移到购房者、房产公司利润等。
图11：房地产开发64项税费的前7项
第2项土地出让金基本就是地价，其他费用汇总大约为32元每平米。
图12：房地产开发64项税费的8~16项
第8~16项合计费用为124元每平米。其中第9和15项按照地价与造价分别为2000元每平米2400元没平米计算，第13和14项各计算为2元每平米。
前16项合计费用为156元每平米，注意这个基本都是按照土地计算的，而不是按照楼面计算的，按照楼面大约为其一半，80元每平米。第17~64项后面的文章再计算，今天仍然按照税费占总价20%估算。
前期已经研究过房地产公司碧桂园2019净利润为12.6%，恒大税后净利润为7.0%。下面研究另一个房地产开发商万科的利润：
图13：万科2019年度净利润
万科2019年度利润率为：457亿元/3679亿元=12.4%。因此前三大开发商的净利润率平均约为10.7%，加上中介等其他费用后购房者需要承担11%。
假设房地产公司利息（2两年周期，每年5%）占约10%，利润约占10%。利息利润税费合计41%，地价与造价合计约占59%。
四、攀西地区房价计算
会理县2级住宅用地地价从2010年推算到2020年：1280*1.03^10=1720元每平米。
攀西地区5城市：2级住宅地价排名：
西昌：4275元每平米。
攀枝花：2355元每平米。
会理县：1270元每平米。
德昌县：970元每平米。
会东县：950元每平米。
攀西地区5城市：2级用地范围内房价估算：
西昌：（4275/2+2400）/59%=7690元每平米。（如果用一级地价5370计算为8618元每平米）。
攀枝花：(2355/2+2400)/59%=6063元每平米。
会理县：(1270/2+2400)/59%=5144元每平米。
德昌县与会东县：（960/2+2400）/59%=4881元每平米。
上面的计算结果，攀枝花与某大公司预测（下图）的实时房价5983元每平米十分接近，但是西昌有一定的差异，各县城的预测结果准确吗？这是唐师第一次预测县城房价。
图14：某大公司公布房价
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