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提问：
章哥好，现在我看上了朝阳的**小区，小区里既有塔楼也有板楼，都是高层。价格稍有不同，板楼稍微高一点。请问我应该怎么选择？十年后当我出手置换时，哪种的升值率更高些？
回答：
1、 先明确回答，板楼的升值率会更高，甚至会高得多。
2、 现在开发商们很少再开发塔楼了，尤其是在北方，越来越不好卖。因为不符合北方的居住习惯和气候条件。
3、 塔楼的优势其实只有一个：土地利用率高。但这是站在开发商角度考虑的，跟百姓的诉求并不相同。
当年之所以塔楼流行，主要是因为学香港。而香港是因为面积狭小，政府又严控土地出让。所以寸土寸金，开发商只能尽量充分利用土地资源，尽可能的多盖房子。
在大陆当年（2008年以前），因为那会大家都不懂。无论是开发商还是买房人，都是懵懂的，对楼房的认识不够。而且又对香港的生活方式很推崇，看人家都是塔楼，所以也就模仿了起来。
北京还好些，我在外地见过更多的稀奇古怪的塔楼和户型，都是当年盲目抄袭香港的建筑。今天看来是奇葩，但当时大家都还觉得挺时髦。
南方对塔楼的接受程度相对好一些，因为气候原因，对朝向的要求不是很在意，所以到今天也还有盖的。
4、 板楼的优点就不必多说了，只要户型不是太小，那做到南北通透是很容易的事情。从风采光和朝向都不是问题，户型也容易做的方正，很少出现奇葩户型。
5、 我之所以说十年后板楼会比塔楼升值率高，除了居住体验方面的原因，还有一个重要因素：得房率。
一般来说，高板的得房率在80-85%之间，塔楼的得房率在70-75%之间，平均相差10%左右。也就是说，同样在房本上100㎡的房子，仅从使用面积上，塔楼就比高板少了10㎡。按照北京现在的均价，这就是60万啊。
现在的中国内地，除了重庆，都是用建筑面积来计价，包括物业费取暖费什么的。但是，随着业主们消费意识的觉醒，都认为这种计价方式不合理，强烈要求改革。
2019年2月，住建部就推出了一份意见稿，其中明确要求，以后要按照套内面积计价。既然已经有了成文的文件，虽然还没有实施，但也是早晚的事情。
一旦按照套内面积计价，那塔楼的房本面积就会缩水，比板楼要缩水的多。在此情况下，塔楼业主要想还卖出建筑面积计价时的原价，那就只能提高单价。
可买房人不傻，会算账。两种楼明显的居住体验就有差距，价格上再高，那谁会买？
所以，最终塔楼业主只能降价一部分，否则卖不出去。
6、 另外再讲一点，独栋式的小户型塔楼千万不能买，那将遭受更大的损失。这种产品以公寓居多，尤其是综合体公寓，因为地块狭小，所以只能开发成塔楼。为了好卖，又都设计成了小户型。
独栋的高板小户型，其得房率都经常在65%左右，而高塔的独栋小户型呢，能达到60%就算到头了。我甚至见过50%使用率的，号称50平米一套，实际使用面积才25㎡，减去卫生间和过道，就剩一间卧室加个灶台了。
这种公寓一旦按照套内计价，就等于要把现在的价格几乎翻番，那谁会买？
7、 总结：不管按照套内面积计价的政策何时推出，这已经是大势所趋。一旦开始执行，塔楼业主必定会受损。所以，就算两种楼的升值率是相同的，塔楼也会因为面积问题而受损，最终在十年的涨幅低于板楼。
如有疑问，请再次咨询。
提问：
章哥好，我准备纯粹投资房子，不自住只出租。现有资金230万，如果是二套资格的话，能购买什么样的房子。我目前住在景泰附近，请问附近那些区域比较合适，图的是照顾起来方便。如果可以，请推荐几个小区。
回答：
1、 首付230万，二套资格可购380万左右房产。
2、 以南三环附近的价格来看，380万可购60平左右小两居。
3、 建议在刘家窑附近选择，因为交通方便，利于出租，同时离你住的地方不远，方便管理。
小区：四方景园，价格相对中档，小区规模较大，可选择余地多。十年左右的楼龄，户型也方正居多，出租方便，而且租售比相对合理。
如有疑问，请再次咨询。
提问：
章哥，再提一个问题。我是首房首贷资格，手中现金100，可以再借款150万，年息20%。以此为首付购房，请问有没有什么大的风险。
另外，我目前关注石佛营附近小户型，请问有什么推荐的吗？
回答：
1、 以250首付，可购625万房产，贷款375万，25年息月供2.1万。你150万借款的月息为2.5万，合计4.6万。请根据自身的还款能力进行衡量。
2、 石佛营。如果以你250万首付的话，在这里可以购买稍大的户型了，因为像国美第一城，迎曦园什么的也到不了6万，625万能买100平米以上了。甚至可以考虑华纺易城等更高端一些的项目。
石佛营的炫特区周边的小户型很多，在50平米左右，300万之内的选择就不少。
3、 如果你准备购买这些项目，那就不必借那150万了，100万首付基本够用。但是，炫特区一类的小区以小户型为主，造成得房率不高，如果将来以套内面积计价，有可能受损失，请考虑。
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