luda 问：拆哥您好！我家在2015年10月全款入国瑞城商场上边的公寓，准备投资用，请问随着北京核心区的逐步建设，如何操作该房产？
拆哥答：崇文门国瑞城西区的公寓在商场楼上，三栋70年产权的，还有两栋临街的是商业立项。当时2005年东花市三期危改时，打了擦边球——居住用地上可以出现两种业态——“住宅”和“酒店式公寓”，所以到后来国瑞公寓实现了70年产权不限购。
在2013-2015年，公寓售价稳定在6.5-7万元/㎡。
其实这些年，它的售价并没有增值太多，66平米开间也就8.5-9万元/㎡，120平米的一居室，售价甚至徘徊在6万多。
价位水平与其位于东一环崇文门的核心位置严重不匹配——其东侧的国瑞城西区小高层板楼，大户型住宅价格已经达到11万元/㎡。
拆哥认为，问题的关键之一，在于户型尺度偏大。拆哥的经验数据，开间的合理面积上限是55㎡，一居室是在75㎡，超过了这个数字，涨幅、流动性会大幅降低。国瑞公寓的问题在于此。
考虑到公寓的公摊更大，要这么算下来，数值更加偏离。
问题之二，居住感的缺失。小户型没有天然气，只有电磁炉做饭。
潜在问题，即“住改商”——这属于两不靠。一方面，设计和物业管理完全没有居住感，住宅的置业人群不会买； 另一方面，因为管理散乱，楼宇品质和租金水平也远远逊于标准的写字楼，所以按照租售比反算，也卖不上价。目前，国瑞公寓的办公占比还可控。
拆哥认为，东西城核心区的建设会对住宅的保值性有利好（当时涨幅也会受控）。对于限购的、居住感又缺失的公寓，可以尽早置换。置换途中，确保户口在公寓上不动。
问：拆哥您好！宝华里拆迁公告日前发布。不出您所料，外迁奖励房源有通州区台湖东惠家园和朝阳区林奥嘉园两处，另外，增加了安外西河沿小区（东城异地奖励）。就地安置仅有1028套。请问拆哥，这些房源您能否点评下？
拆哥答：从南二环拆迁到北二环，而且是东城区传统强学区——和平里学区，听起来很梦幻，但这就是现实。根据经验，安置房的价格是二手房市场价值4-5折。
安定门西河沿是2018年的新房，紧邻北二环和护城河。因为二环内部分是集中成片的文保区，因此西河沿中高楼层将是皇城的景观房。
西河沿这个房子未来二手房12万/㎡没有任何障碍，所以5万多的外迁签约价是合理的。但从南二环搬北二环，户型一定会比较袖珍。
林奥嘉园位于奥森北园的周边，西城区安置、金融街从业人士都居住在此。相对来说，这个项目二手房流动性好，近公园，总安置面积上要比安外宽裕得多。
台湖的，较适合家庭子女多，需要多套房源分配的情况。
原地回迁房也属于东城区南中轴。去年宝华里增加回迁方面积，增加了39000㎡。原3号地块西侧是商业写字楼。未来升值潜力也可观。但需要考虑的是，回迁房需要对现状拆迁及土地平整，工程建设周期能否为家庭接受。
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