luda 这次去看的楼盘是龙湖北滨910，去看的原因很简单——它很火。
它在新盘稀少、买房靠抢的北滨路，已经被预言“开盘必爆”。所以去探个底，看看到底怎么样、会卖到多少钱。
重庆购物狂论坛上关于北滨910的帖子，其中一部分
01
我先去了北滨910的城市展厅，在观音桥步行街大融城外面。
去的时候还在搭建，里面只有几个忙碌的工人。问什么时候搭建好、开放，他们表示不知情。
但谁能想到，展厅在我踩盘的第二天就开放了呢……
待开放的北滨910城市展厅
当时一无所获的我，只能直接去项目上看看。
在地图上定位它的销售中心，从观音桥步行街打车过去不到3公里，只要10块钱的起步价。
我去的那天销售中心也还没有开放（结果第二天就开了），只有工人们里外忙碌，门口能看到“龙湖、910”字样，除此之外也没什么有用信息了。
又是一无所获的我，把目光转向了项目施工现场——北滨910的真正位置。
销售中心旁边百来米就是北滨910的施工地，还在打地基阶段。
项目施工现场
施工地给我的第一印象，是感觉被楼围起来了。
它的四周基本都是楼，侧面是招商江湾城、重庆哈曼酒店，前面是重庆市工商联大厦，重庆市教委，背后还有几栋看起来比较有年代感的单体楼。
北滨910背后住宅
周围也没有大面积绿化，项目外的小环境显得有点“刚”。
北滨910施工现场及周边环境
旁边是鼎升国际中心的商业街。虽说是商业街，但大多呈空置状态，人气不足，但滨江沿路那条路有商店和餐厅。
鼎升国际商业街
从项目出来就是北滨一路，马路对面就是嘉陵江。但是北滨910的正对面是工商联大厦，差不多有9层楼、30米高，低楼层可能存在视野遮挡。
项目外面的北滨一路
总的来说，北滨910最核心的优势就是位置好、配套多、江景房。
位于北滨路中段，接近渝澳大桥北桥头和嘉华大桥北桥头，开车通过嘉华大桥十几分钟到渝中区，走金源路十来分钟到观音桥，沿北滨路十几分钟可以到江北嘴金融城。高楼层还可以看江景。
短板在于周围楼栋密集、低楼层存在视野遮挡，周边环境绿化比较少，一眼望过去都是密密麻麻的高楼让人有点“窒息”。而且是单体楼，社区环境受到的空间限制会比较大。
02
龙湖北滨910的这块地，原本属于鼎升房地产开发有限公司下面的商业项目，鼎升国际中心。
鼎升国际中心总建筑面积约17万方，按规划，包括6幢法式独栋写字楼和200米5A甲级超高层写字楼及1.4万商业配套。
但开发好几年，鼎盛国际中心发展不佳，整个商业体几乎没有商家入驻，大多数门店看不出有营业的表现。
而规划中那栋200米高的5A甲级超高层写字楼也完全没看到。实地去看过之后，最明显的感觉就是冷清。
鼎升国际中心
后来龙湖参与进来了。
之前有新闻报道过原因，“主城核心地段的宗地块供应较少，像鼎升国际中心这样拥有一线江景的核心地块更是稀缺资源”、“通过股权收购、合作开发等方式实现双赢，不失为一个好的选择”。
截图来源于网络
03
龙湖参与后，北滨910就出现了——145米的超高层，套内约66-89㎡的两房和三房。只有一栋楼。
网上北滨910的楼盘详情页上已经挂出户型图，一共5个户型。其中4个户型是两房，套内约66-73㎡；剩下1个户型是三房，套内约89㎡。
在地段的加持下，北滨910的户型到底如何，其实可以忽略不计。如果从户型本身出发，只能说各花入各眼。
A户型，套内约69㎡
B户型，套内约70㎡
C户型，套内约89㎡
D户型，套内约73㎡
D1户型，套内约66㎡
大家最关心的价格，我向一个中介打听了一下，他告诉我，可能是建面18000元/㎡。
现在北滨910的官方售价还没有出来，中介给的价格不能百分之百确定，但估计差不了多少。因为重庆内环核心区的新盘，价格基本在建面18000元/㎡以上。
渝中半岛、观音桥、南坪、奥体的清水高层，它们的建面单价在18000-20000元/㎡。
数据整理自铭腾
渝中半岛、观音桥、江北嘴、新牌坊等位置更核心的精装高层，建面单价在20000-25000元/㎡。
数据整理自铭腾
总之，内环核心区里，地段好、配套多还在观音桥-北滨路一带的楼盘，几乎没有建面18000元/㎡以下的。
04
再来看看北滨路的二手房。
在9月18日-9月24日这一周，北滨路挂牌均价19397元/㎡、成交均价19268元/㎡，在售房源1801套。
人气小区榜TOP榜的前三分别是龙湖春森彼岸、招商江湾城、恒大御龙天峰。这三个人气小区和北滨910在一条线上。
龙湖春森彼岸、招商江湾城、恒大御龙天峰隔得不远，都属于一线临江的位置，周边配套配套成熟、交通通达度高。
龙湖春森彼岸距鲤鱼池地铁站近，恒大御龙天峰、招商江湾城距华新街地铁站近，步行都在十分钟内。
北滨910、春森彼岸、御龙天峰、招商江湾城位置图
它们从第一期面世到现在都有十几年的时间了，因为位置好，价格并不便宜。
排名第一的龙湖春森彼岸，8月建面均价约20113元/㎡，二手房有40多平米的一室到200多平米的五室，能看江的三室至少200万起步。
排名第二的招商江湾城，8月建面均价17840元/㎡，二手房有50多平米的一室到200多平的5室，普通三室也要200多万。
排名第三的恒大御龙天峰，8月建面均价约19375元/㎡，二手房有70平米的一室两厅到200多平的5室，一室两厅总价约在160万-200万。
三个小区二手房价格
隔壁邻居的二手房都卖到建面1.8-2.0万的单价了，要是北滨910的价格和它们持平或者稍低一点……啧，估计真的会很抢手吧。
如果北滨910的建面均价在18000元/㎡，参照66-89㎡的套内面积，总价可能在148到200万左右。
05
总结起来，个人认为北滨路的优势有4点、劣势有3点。
优势——
1，位于内环里的精华核心区，要啥有啥。
2，又是属于北滨路，一个买房子要靠抢的地段。
3，户型面积不大，总价可控，不会拒人于千里之外。
劣势——
1，单体楼，社区空间和环境的打造会受限制。
2，周边建筑密集，低楼层的视野会受遮挡。
3，大地段确实很好，但社区外的小环境一般。
在一个论坛上，已经有不少网友预言，北滨910开盘必爆，“就是不知道能爆成啥样”。
截图信息来自重庆购物狂论坛
爆不爆不知道，综合北滨910的地段、配套和产品，适合两类人买但不大适合另一类人。
第一，从地段和资源的价值讲，只要价格适中，北滨910一定会吸引很多投资客去买，它也确实适合投资客买。
第二，从配套的丰富程度和通勤距离出发，北滨910还适合对户型面积要求不大、更追求便捷度的小年轻买。
第三，从社区环境和户型面积的角度看，北滨910其实不大适合上有老下有小、在意社区空间和环境的改善型家庭买，需要理智考虑。
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