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【重庆江湾城】盘点重庆江景房:哪些是巨坑,哪些值得收藏?

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上一期分享文章《在重庆,名校学区房真的重要吗?反正提前买的都笑了》篇,讲述了重庆房地产市场价值最高的品种之一——名校总部学区房。

其实,还有一个最保值的品种,那就是一线流量江景房。为什么要加“一线流量”二字呢,因为重庆江景房的坑实在太多了,从早期的海客瀛洲,到后期的珊瑚水岸,全是“天坑地缝”,葬身了不少炒房客的“尸骨”,特别是温州炒房团。重庆江景房“二八分化”现象严重,能赚钱的一线流量江景房仅仅是那20%。

什么是一线流量江景房呢?在这个流量为王的时代,江景房像各路流量明星一样,也得分一线,二线,三线和十三线。位于金字塔尖的一线吃肉,而最底层的喝汤,完美遵守“幸存者偏差”。所以我们经常听到有人吐槽重庆的江景房是巨坑,又贵又难卖,自己住又当西晒。也有人在自己的朋友圈,装逼晒一线江景豪宅,时不时变现发一笔横财。

绰号“南滨路花姐”的私房菜老板娘,在重庆美食界早已声名鹊起,虽是做美食,但花姐在投资房产上的造诣却很少有人知道。房圈传闻,花姐这些年不断倒腾江景房,撸民宿现金流,为她提供了这种财务自由年轻态生活的经济基础,否则按她“每天只接一桌客人”的任性经营方式早就喝西北风了。

很容易猜出花姐接受采访时的私房菜馆就开在武夷滨江,不知道是她的第几套江景房,但肯定是在2016大涨前夜买的。这个盘我非常清楚,和春森彼岸一样同属“大妖股”,空置率高,价格上蹿下跳,2014年跌到套内6000多,2017年初建面7000,去年年中最高位清水成交套内20000,如果在2017年初建面7000买入(限售前),2018年8月建面18000卖出,0装修成本,2年不到接近翻了2倍,完美的做T炒房复利。

其实,大部分重庆人都低估了江景房的金融性,而把注意力放在江景房的宜居性上,当西晒,无配套,无学区,没人气,当然,这些毛病都存在。但不是江景房的硬核。作为房中贵族的江景房,硬核在于对于城市顶级资源的占领,比如正对上海外滩的汤臣一品,中粮海景壹号,上海的塔尖豪宅几乎都是江景房。这些房子银行评估价都很高,而且稳定,可以像家族信托一样世代传承。

一线江景房所占有的资源不仅顶级而且还要不可复制。上海外滩会拆迁吗?黄浦江会枯竭吗?但放到重庆就不一定了。重庆两江水位忽高忽低,过去进入枯水期,会露出丑陋的河床,此时江景房名存实亡,变成了普通的城景房。

还有一点,野江的大量存在,稀释了重庆江景房的价值。什么是野江呢?就是自然的江岸线,稍微好点的会打造滨江公园。比如这段我实拍的江景,阳光明媚的时候,蓝天白云,好像还挺赏心悦目。但天气不好的时候,你不得不注意到:野蛮生长的芦苇,破破烂烂的运砂船,毫无趣味的河床。即使发到朋友圈,也没有人知道你买的是巴滨路还是南滨路,没有任何独特的江景元素。特别到了晚上,对面什么都没有,黑灯瞎火青丝雅静的,像是拍恐怖片的节奏。

这种江景房就是坑,名义上是江景房,实则就是个“江边房”。很多卖江景房的置业顾问都会忽悠你:两江四岸暂缓开发,重庆江景房稀缺,卖一套少一套。真的是这样吗?重庆最长的滨江路是巴滨路,全长18.3公里,从鱼洞老大桥到南岸二塘,认真地数一数,已经开发的,和待开发的有多少江景房?光是融汇半岛就已经开发到15期,不算新项目,存量的二手江景组团现在就有2个,更不要说各路后起之秀,如千江凌云,春江天镜等。按照重庆“新房癌”定律:只要新盘不断开发,二手就很难卖,最后被深套。

本来狭义的重庆“两江四岸”就只有:长滨路,嘉滨路,北滨路,南滨路,这4条滨江路开发较早,江景房已进入存量二手阶段,地段的稀缺性正在凸显。而最稀缺最有特色的江景又在“两滨一嘴”,这里是两江四岸的核心,重庆网红旅游的发源地,拥有“洪崖洞”、“李子坝穿楼”、“朝天门”、“来福士”等一线流量IP,就算搭个帐篷,每晚房费都可以赶上部分郊区的五星级酒店。

我今天还特意坐了两江游轮,选择了朝天门--化龙桥的航线,以外地人的视角,重新观察一线江景房。游轮从朝天门码头出发,依次经过紫御江山,寰宇天下,珠江太阳城,融景城融御,龙湖春森彼岸,恒大御龙天峰,招商江湾城....蓝天白云映衬下,一些原本我认为丑陋的建筑也变得奇幻和高大上起来。坐在一层舒适的软座,几乎与水面齐平,巨大透明的透明窗美景尽收,竟然有些海滨城市度假的感觉。孩子们不停地在问:这是什么建筑啊,好漂亮。有的家长不知道,就有人善意的提醒:春森彼岸,重庆天地....也有区县大妈表示出了对买江景房的兴趣,你坐在船上看风景,江景房的人在看你,这是一种情怀,也将是一种身份的象征。

当船在江中游,又是另一番体验,我那么清楚地看到了春森彼岸的建筑细节,蓝色的玻璃与天同色,不规则的密集分布,极具视觉冲击力,掩盖了背后老破小的贫庸,以及镇压住了丑陋的河床,使得建筑产生了奇异之美,个性之美,带来话题性。不愧为美国知名建筑事务所MRY公司在重庆的后现代先锋主义之作。

优秀的建筑诞生之初总具有争议性,如巴黎的埃菲尔铁塔,上海东方明珠,悉尼歌剧院,这其实也是设计师的初衷:个性引流城市的新未来。重庆既缺这些个性的建筑,也缺对这些建筑的阐释和展示。消费升级时代,对于住宅,城市新贵们表现出越来越强烈的社交欲望:他们不再是希望得到一个遮风避雨的水泥盒子,也不再是千篇一律的即使品质做到极致的封闭小区房,他们要社交,要一个“活物”,要生活方式的多样性:这里可以办Homeparty,可以做民宿,可以满足对于这个城市最美好的想象。

在重庆这样的网红城市,一线江景还得配合流量,这就要求江景房具有很好的展示性。两江游一定会越来越火,游客流量转化为购房流量是大概率事件,买家会来自全世界,也许是网红博主黎贝卡这样的外来New money:1人住230平米,29平方的超大衣帽间,可以放下150双鞋,70个包,推开窗,可以一览无遗广州珠江新城江景:游船,小蛮腰(广州塔),普通人“只能远观而不可亵玩焉”,她却可以每天每时每秒,站在阳台上,躺在沙发上,枕在被窝里,360°看江水的潮起潮落,城市的灯红酒绿,享受只属于一个人的欲望都市。有钱人的快乐莫过于此,尊贵感,自豪感,与城市顶尖资源直接对话,处于流量的中心,即使孤独,也能拥抱全世界。

在重庆,,我把一线流量江景房分为了三个类别:

1、一线地标型:城市顶级资源的独占和不可复制。如来福士。重庆的两江交汇本就是风水学极致,龙穴所在,既得中龙脉之贵气,又得南山之地气,全世界独有的风水大局,入住者非富即贵。来福士象征国际,代表着:从江岸走向世界。即使不信风水,来福士坐拥两江四岸核心,能三面观江,唯一能同时看“两滨一嘴”的江景房。作为地铁双轨,重庆最大的码头,本身就是客流中心,曝光率转化率都非常可观。待来福士亮灯,水晶连廊开业,发到朋友圈更是逼格满满。

2、看一线地标型:通过看一线地标获得一线地标的能量,并成为流量入口。如长嘉汇。长嘉汇的顶配江景房,在客厅已经能看来福士,除了看来福士,还能看渝中半岛,江北嘴金融城, 大剧院,朝天门大桥,一系列重庆地标,身份地位的体现;朝天门码头发出的星星点点的游轮,来福士的灯光秀,又多了一丝生活的趣味,感受到山水之城的活力和魅力。

3、自带流量网红型:地标性不明显,但在流量的中心,有讲不完的故事。如龙湖春森彼岸。春森彼岸是龙湖在北滨路打造的第一个也是唯一一个网红盘,一期自08年开盘就是“话题中心”,从最低价8000开始,开始了一路的表演,2011年高达套内12000,2012年又跌到10000以下,2018年最疯狂的时候曾飙到建面25000,且换手率惊人,链家上已有300多套成交,属于“重庆第一妖股”,争议性最大,买入和卖出春森彼岸的如今都互道SB,比如这位2014年还在抱怨“90W怎么会有人要”的小哥哥,如今日常成交已是建面20000. 4年“卖亏”了80W,不知道他后面的选筹怎样,但就目前来看,重庆日常稳定成交单价在建面20000左右的二手盘不会超过5个。严格意义说,春森彼岸以及旁边的御龙天峰,看的是对面渝中区的老破小,都不属于一线江景。这几年越来越火,还是北滨路的网红效应,不管做轻轨还是坐船都能看到这些网红盘,流量基数大转化率自然就高,尽管江景不是一线流量却是一线,这年头,能赚钱就是硬道理。

以上三种类型的一线流量江景房都是我认为能“收藏”的房子。既然是收藏,就要耐得住寂寞。像上面案例分析的“2010年高位买入,2014年低位卖出春森彼岸”的错误不能范,当然,人傻钱多除外。江景房仍是少数有钱玩家的“猎物”,重庆市场对于江景房的审美才起步,随着两江四岸持续升级,江景房2.0时代正在来临,我认为,“还原两江的亲水性”应该是未来的主题,也是政府工作的重点。突出重庆的江城IP,让滨江生活成为美好生活的标杆,吸引更多的外来新贵,一线流量江景房还有更大升值空间。

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责任编辑: 鲁达

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