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谁在推公寓？
苏州7月新政一出，对房价未来的涨跌影响暂且不论，但对市场上交易量的影响，却是实实在在的。
新政后一周，首先是园区、市区房地产交易中心开始进行系统调整，新房二手房的交易量瞬间进入冰冻期。
而降低购房者的交易冲动及频率，是本次政策的调整重心。社保由一年变两年，需求被大量压缩；大市范围内则开始新房3年，二手房5年的限售政策，可以预计的是，在价格未发生根本性的松动之前，交易量会呈断崖式的下跌。毕竟硬扛五年的资金成本，并不是一般投资客能负担得起。
在没有交易量的情况下，谁最慌？
购房者不慌，他们需要的只是时间和等待，卖房者也不慌，大不了继续持有，毕竟是新政前取得的房产证，甚至投资者也不慌，在这个时点，只要价格稍做松动，接盘者仍众。
谁在慌，谁就开始表演。新政颁布之后的第二天，朋友圈里就开始被不限购的常熟、南浔的利好开始大量刷屏，甚至开始传说有人抛掉了太湖新城22套，买入南浔33套房子的传奇为异地淘金背书。而其中最言之凿凿的，是开始吹捧已经在苏州市面上沉寂已久的公寓业态（仅指产权40年）。
在这个时候苏州的公寓，会是一个好的购入标的吗？
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城市化的迷思
受到脑残偶像剧的荼毒，刚从小城镇来到大城市的人对市中心的公寓，往往怀有天然的好感。漂亮的装修，便利的交通，还有穿梭的靓丽人群，满足了他们对城市所有的美好想象。
销售口中的价格低，租金回报高，不限购限贷，公寓的优点可以做成一本几万字的销讲。而苏州近年来的各个楼盘由于区域配套匮乏，为了增加商业配套，绝大部分都配建有商住公寓。
我们反过来想想，开发商为什么盖如此之多的公寓？难道开发商都有一个慈善家的梦想，让所有人都能住得起房子？
以上全错！为什么建公寓，纯粹是为了提高利润！
看一下商业用地和住宅用地的成交价格就知道，商业用地实在是太便宜了，住宅用地的价格甚至会达到商业用地的2、3倍以上。所以，即使考虑到较低的售价，一栋高密度的公寓利润，很可能反过来，是一栋住宅价格的两三倍。
为什么公寓的利润会比住宅高？除了地价的影响因素外，最关键的是，建住宅，比你表面上看到的东西要付出的多得多。
除满足原本规划好的容积率之外，房产公司还需要满足日光照最低时限的要求，还需要考虑总平面布置，竖向设计，各类生活管网线设计，园林绿化，室内外环境设计，道路，保安，通信，防雷，通信等等。即使是价格最便宜的刚需小区，以上因素，只有不好与好的区别，而不是没有和有的区别。
而公寓，就是有没有的区别了。没有小区绿化，没有南北通透户型，没有采光，没有民用水电煤气。换言之，酒店式公寓，是极大偏离房子居住属性的一种业态。它的受众只针对是过渡区的用户，而非满足购房者的长期居住需求。
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经营的困境
在苏州的公寓的生存现状，可能要比你想象的要恶劣得多。
40年的产权公寓，即使长得再像住宅，但它本质其实是一个经营物业单位，决定其升值空间大小，不是板块整体配套带来的居住体验提升，而是其运营能力的强弱。
苏州的公寓，现在是什么样的运营状况呢？
苏州的公寓基本呈现区域发展不均的形式，园区和高新区的酒店式公寓数量多、价格高、发展水平较为成熟，如湖西CBD版块、湖东CBD版块、狮山核心版块等。这一方面得益于地段的优势，另一方面高规格的酒店式公寓配套服务也给这些项目的发展做出了很好的支撑。
吴中区的酒店式公寓发展则呈现出特色化发展趋势。依托于自然优势和政策利好，吴中区的沿太湖版块和木渎版块都有批量的酒店式公寓产品。论数量未必比园区和高新区少，但是受限于交通、人口、规划等因素，目前发展还处在摸索阶段。
而入市量少、发展缓慢、分布零散则是目前姑苏区和相城区酒店式公寓市场的现状。
而经过了2015，2016年这两年住宅市场的整体火爆，苏州的公寓，反而迎来了意想不到的低谷。
受限于苏州的城市布局和规划，苏州市核心城区内规模较大的酒店式公寓较少；而园区和高新区的酒店式公寓大部分集中于优势板块，往往定位高端；而吴中、相城等区域只有部分人气商圈的酒店式公寓能实现成功运营，苏州酒店公寓的发展难以规模化、高档化。
为什么难以规模化和高档化？因为苏州说到底，是一座工业城市而并非总部经济城市。对于工厂来说，办公或者解决住宿问题在厂区内就可以完成。对比北上广深，并没有那么多对公寓有实际需求，可以由公司买单的高级管理人员。也并没有那么多急于在这个城市落脚，先买一套公寓过渡的实力二代。来到苏州的，多半还是预算有限，数着怀里仅有的一点积蓄，希望能尽快上车的年轻人。
而由于开发商和物业公司缺乏对产品运维的前瞻性的规划，苏州市场内购房者对于酒店式公寓的大多属于个人行为，缺乏专业的指导和延续性的托管服务体系。从2002年苏州市场上出现公寓业态至今，可曾出现过一家稳定托管超过十年的公寓？
相反，托管公寓暴雷、物业失位、管理混乱、商业楼宇凋蔽的情况，层出不穷。
我们对苏州园区、新区、吴中、相城最具代表性的和乔丽晶、都市VIP、晋合、新地国际、枫华广场、中翔丽晶的出租利润率进行计算发现，这些项目的年利润率较低仅为3.75%，而较高也不过5.27%，平均利润率约为4.26%。而参照目前金融市场内的年化利率情况来看，大部分货币基金的年化已经基本在4%-6%左右。
由于目前苏州酒店式公寓产品品质参差不齐，运维管理上又存在较多的问题，更多的产品增值能力一般，租金也更低。更不用提届时交易，高昂的税费会吃掉公寓为数不多的上涨部分价值。
在国际经济形势日益严峻，贸易战时刻可能擦枪走火的现在，苏州某些曾经高端的涉外公寓，甚至变成了不可描述之地。而苏州关于民宿的最新管理办法，也决定了除太度假区板块外，酒店式公寓无法由个人进行民宿运营，堵上了最后一个窟窿。
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可不可以买
我们的观点非常明确：在苏州，如果是首套房，千万不要买公寓。
销售当然会跟你说不限购不限贷，即使是买了也对今后购房无影响。但问题是，在银行再次评估你购房资质的时候，公寓的贷款仍影响了你的还款能力。
首房首贷，非常重要，至少在目前房价高位，大走势未改变的情况下，第一次贷款和购房，贷款用足，户型买大，住宅是唯一选择。
那什么时候公寓可以买？
租售比，特别是长久稳定的租售比，是衡量公寓是否值得购买的唯一指标。而这个指标是否达标，考虑到交易成本，就要看他是否能跑赢绝大多数理财产品。遗憾的是，纵观整个苏州市场，这样的公寓，尚未出现。