luda 首先澄清一下，本文并非模仿网络上盛行的欲扬先抑写作手法及软文模式，所阐述的正文均由文章标题展开和延伸，均为八阿哥本人真实观点。点开文章的朋友大可放心往下看，没有套路，全是干货。如有错误欢迎指正，如有不妥——你来打我呀哈哈哈哈哈！！！
没错，如果是2014年到2017年初这段时间里看到这个标题，你一定想要锤我。这个时间段的张家窝可以说是天津环城区域最火的几个板块之一，特别是自从2013年12月底地铁3号线延伸至南站开始，张家窝这一板块就进入了更多外地购房者的视野。究其原因，无非有五点：1.不管从什么途径得知：西青区是环城发展最好的；2.有地铁去市区方便，有高铁去北京方便；3.新房价格比北京便宜太多；4.区域主打洋房，兼具小高层和别墅，整体密度较低；5.套用北京及周边其他区域的案例，觉得这样一个有规划有地铁有高铁的区域，肯定容易出租和转手出售。
既然刚刚都说了不少优点，为什么说目前的市场状况下不推荐买张家窝呢？下面就让八阿哥我来泼一泼冷水。
张家窝都有什么规划？
西青区轨道交通线路规划
轨道交通：云巴T3线东起天津南站，西至辛口镇，全长约17公里，途经丰达道、嘉和路、枫雅道、天华路、博津道、华运道等。主要服务辛口镇、张家窝往中心城区方向出行需求，扩大城市轨道交通服务范围。
天津地铁8号线二期工程从张家窝经中北镇到东姜井，目前地铁8号线二期工程尚处于规划方案阶段。
天津地铁13号线初步规划将全线设27座车站，从张家窝至空港产业园区，途径西青、南开、河西、河东、东丽五个行政区，目前尚在规划中。
张家窝新盘较为集中的枫雅道周边规划图
教育规划：图示浅紫色位置均为中小学或幼儿园用地。南站商务区北侧规划有一所九年一贯制学校，该学校将与北京为名教育集团合作。
商业规划：鹏瑞利于2018年7月26日在南站商务区南侧摘得3宗商业地块，定位为一站式的区域医疗及健康护理和商业枢纽。包括医疗、健康护理、养老护理、酒店和商业板块，预计2022年起分阶段开业。
外地购房者他们最大的错误就是忽视了这里是天津而不是北京，规划并不能保证100%落实，就算会落实，也可能会无限期延后。就拿年初非常吸引眼球的云巴T1线来说，原预计2019年启动施工，2020年建成，由于相关部门印发了《大运河文化保护传承利用规划纲要》，且目前大运河文化保护的细则尚未发布，所以西青“云巴”大运河线路的规划等相关工作目前处于暂缓状态，T1线果然被延后了。教育用地只能说会有，但无法保证是重点学校。至于商业，大家尽管看看市区非热门商圈的商铺，很多都是“持续招商”状态，甚至有很多社区底商都是空置的，即便有营业的也普遍较为冷清。
第一盆冷水：天津的很多规划都不大靠谱。
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张家窝的新房距离地铁有多远？
张家窝在售/待售新房距离南站地铁站距离示意图
由上图可以了解到目前张家窝主要新房项目到地铁站的距离，最近的津门正荣府融侨方圆_楼盘详情-天津手机搜狐焦点网（未开盘）约1.3公里，最远的融侨方圆（融侨方圆_楼盘详情-天津手机搜狐焦点网）约4.2公里，目前在售且距离地铁站最近的社会山西苑约2公里（社会山西苑_楼盘详情-天津手机搜狐焦点网），基本上都不是能够步行抵达的范围。据住在该区域的同事介绍，上下班高峰时间段能否找到共享单车要看运气，接驳公交车当然是有的，车次比较多，只是比较挤。当时八阿哥去张家窝看房，从某项目售楼处出来之后，走了好一段路才找到公交站，在工作日非早晚高峰时间，那趟公交车给我留下了难以磨灭的印象——太挤了！堪比北京南站的4号线，你懂的！
第二盆冷水：新房项目距离地铁站并不近。
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张家窝房子好租吗？好卖吗？
我们先来看2018-2019年西青区土地出让情况和2019年二季度西青区新建商品房成交情况。
2018年西青区土地出让情况（不包括纯商业用地）
2019年至今西青区土地出让情况（不包括纯商业用地）
从土地出让上看，2018-2019年至今，张家窝仅有3宗宅地出让，分别由天津环城基建、正荣和招商拿下，目前除了津门正荣府已亮相之外，另外2宗地还没有消息。
第三盆冷水：土地供应变少。
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2019年二季度西青区新建商品住宅成交情况（数据来源于中指院）
2019年二季度西青区新建商品住宅月均成交套数为850余套，上图中带有颜色标注的是张家窝项目，可以看出张家窝整体销量较大幅度落后于大学城地铁站及精武镇板块：4月上榜的社会山西苑和融侨方圆两个项目成交总套数不及排名第一的金地藝墅家；5月还是这两个项目，总成交套数将将超过排第一的万科西庐；6月唯一上榜的中交樾公馆，成交套数仅排第九位，与销量第一的金地藝墅家相差三倍多。
第四盆冷水：新房成交量被其他区域碾压。
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看过土地供应和新房成交后，我们再来关注一下目前张家窝二手房出租和出售情况。
张家窝次新二手房在租套数
张家窝次新二手房租金价格举例
上面两张图，可以从整体大概的了解张家窝近几年交房项目的出租情况，可以看到，仅在贝壳找房一家网站登记的出租信息就有400余条，根据装修情况不同，80-130㎡2-3室的月租金大概在1600-2500元之间。但需要考虑的是，张家窝这一区域有没有那么大的租房需求？当地土著基本不会缺房子，有租房需求的多为外来人口，但是近几年有10个左右的小区交房，除去买房自住之外，很多外来人口落户之后并不在此居住，多数会考虑出租。
第五盆冷水：出租竞争激烈，压力较大。
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张家窝次新二手房在售套数
张家窝次新二手房成交情况举例
说完出租，我们再来看看转手出售的情况，同样的，仅在贝壳找房一家网站登记的出售信息就有1000余条，根据小区位置及装修情况不同，80-130㎡2-3室的成交总价大概在160-290万元之间，多数房源的成交均价在20000元/㎡左右。除此之外，要知道目前张家窝新房成交均价也在19000元/㎡左右，你买的房子有何魅力能在若干新房加上1000多套次新二手房源里脱颖而出，还请打算买张家窝房子作为投资的朋友心里有个数。
第六盆冷水：转手压力较大。
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不买张家窝，西青还有哪些楼盘值得买？
相信被泼了这么多盆冷水之后，就算没感冒，你也感受到丝丝凉意了。下面就为内心凉凉的诸位推荐一些西青区热门项目，走着！
大学城地铁站周边的三个项目：
万科紫台高层中户86㎡，边户101㎡，均价24000元/㎡；洋房面积约为125㎡和150㎡，均价28000元/㎡。
联发锦里洋房户型为95㎡和110㎡，均价23000-27000元/㎡。
格调松间已于7月19日加推南里高层18号楼和洋房2号楼，高层户型119-129㎡，均价26000元/㎡；洋房户型143-156㎡，均价29000-30000元/㎡，目前已售完。南里高层16号楼正在排卡中。
接下来是精武镇：
金地藝墅家8月3日已加推四期溪锦苑洋房95-120㎡户型，均价19000-20000元/㎡。前期洋房和联排别墅在售，洋房户型95-140㎡，均价21000-24000元/㎡；别墅165㎡户型，总价500-585万/套。
万科西庐洋房和小高在售，户型面积约82㎡、93㎡、97㎡和105㎡，均价20000-22000元/㎡。
卓越云门洋房主推110㎡和128㎡户型，均价20000-22000元/㎡。
李七庄：
国兴融泰城小高层主推92㎡ 和93㎡户型，均价21500元/㎡。
艺英里小高层主推100㎡户型，均价20000元/㎡；洋房主推85㎡、95㎡、100㎡、120㎡和140㎡户型，均价22000元/㎡。
锦庐洋房仅剩125㎡户型，余房不多，最低单价21000/㎡。
中北镇：
中北祥云高层户型为100、110平米3居，小高层户型为120平米3居，洋房为133平米3居和137平米4居，具体开盘时间尚未公布。
中骏宸景湾洋房户型为95㎡三室和112㎡四室，均价20000-21000元/㎡。
龙湖春江悦茗预计8月启动排卡，开盘时间待定。项目包括3栋10、11层到顶的小高层和9栋7层到顶的电梯洋房，户型为85-105平米。
此外还有一些项目未能凑成板块，但也值得一看：
城建大学旁的万科西华府洋房125㎡和150㎡户型在售，均价26000-26500元/㎡。
梅江会展中心旁的格调平园前期地块剩余少量小高层在售，主推建筑面积108㎡两室,121㎡三室,132㎡三室,均价33000元/㎡。
紧邻外环线的天房领世郡二期小高层面积为103-160㎡，均价25000-28000元/㎡。别墅面积221㎡-320㎡，均价30000-37000元/㎡。购房可享全款98折，贷款99折优惠。
梅江西路与郁江西道交口的纯新盘梅江壹号院，四大外展场均已亮相，产品包括高层和小高层。