luda 以下内容作为参考，不同城市在细节上有所不同
一、土地使用年限是如何划分的？
房屋具体使用年限，建议直接查看房屋产权证书的土地用途，根据产证土地用途区分房屋产权年限。
按照土地的不同用途，土地使用权出让的最高年限为：
1、居住用地70年；
2、工业用地50年；
3、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；
4、商业、旅游、娱乐用地40年；
5、综合或者其他用地50年。
温馨提示：
每一块土地的实际使用年限，应在最高年限内，由出让方和受让方双方商定。
土地使用权年限开始计算的日期，是开发商取得土地使用权的日期，而不是建筑物竣工的日期。
建设用地使用权转让、互换、出资、赠与的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。
合同的期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。
建设用地使用权的剩余期限=土地实际使用年限-已经使用年限（现在年限日期-开发商拿地时间日期）。
二、小产权的定义是什么？
1、小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称“乡产权房”。
2、“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。购房合同在国土房管局不会给予备案。
3、与商品房的区别：
①房产证有无：购买小产房拿不到国家颁发的办理房产证、土地使用证、契税证；而商品房由国家颁发产证、国有土地使用证、契税证等证件；
②法律保护不同：小产权房没有国家发的土地使用证和预售许可证，国土房管局也不会给购房合同备案，小产权买卖不受法律保护；而商品房是经国家批准建设的，买卖受国家法律保护；
③按揭贷款不同：小产权房不能从银行办理贷款，不能使用公积金贷款；而购买商品房可以办理按揭贷款，满足条件的还可以办理公积金贷款。
备注：
商品房：是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的以市场价出售的房屋，市场上所有允许上市交易的房屋类型，均统称为商品房。
三、土地划拨和土地出让区别是什么？
土地使用权分为划拨土地与出让土地。
1、 划拨土地：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为；
2、 出让土地：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付使用权出让金的行为。中华人民共和国境内外的自然人、法人主体和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权出让活动，取得建设用地使用权，进行土地开发、利用、经营。
温馨提示：通常情况商品房和两限房的土地获得方式为出让；公房、经适房的为划拨。
四、如何识别房屋的性质？
1、住宅和非住宅的识别
交易房屋是住宅还是非住宅，可按照下列办法识别：
①查看房屋所有权证或不动产权证书；
②查看原始购房合同；
③到不动产登记中心查询房屋档案。
2、公寓性质的识别
公寓是住宅还是非住宅，可以按照下列办法识别：
①查看土地使用年限，土地使用年限是70年的一般是住宅，土地使用年限是40年或50年的，一般是非住宅，即商业或办公用房；
②到不动产登记中心查询房屋档案。
3、房屋性质的识别
房屋可能是商品房、已购公房、经济适用住房、按照经济适用住房管理的房屋等。房屋的性质，可以按照下列办法识别：
①查看房屋所有权证或不动产权证书；
②查看原始购房合同；
③到不动产登记中心查询房屋档案。
4、土地是出让还是划拨的识别
对于土地的取得方式，是出让还是划拨，可以按照下列办法识别：
①查看房屋所有权证或不动产权证书；
②不动产权证书记载不清晰的，到不动产登记中心查询房屋档案。
在“房屋所有权证”上，有“房屋性质”、“规划用途”、“土地使用权取得方式”等栏目，房屋性质主要记载的内容主要有：商品房、已购公有住房、经济适用住房、按照经济适用住房管理的房屋、限价商品住房等。规划用途主要记载住宅、办公、商业、工业、别墅、公寓等。土地使用权取得方式主要记载出让、划拨等。
不动产权证书上的权利性质、用途主要记载的内容与房屋所有权证对应的房屋性质、规划用途相同。
五、住宅与非住宅如何认定？
住宅定义：
住宅是指专供居住的房屋。
它包括别墅、宿舍,但不包括住宅楼中作为人防使用、不住人的地下室,也不包括托儿所病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋；
其土地使用年限： 70年；层高限制：住宅标准层高不应低于2.8米。
非住宅定义：
非住宅是指除了住宅以外的非居住用房屋。
它包括办公用房、商办类用房、车库、厂房、仓库等；其土地使用年限: 40年或50年。
界定：
界定住宅与非住宅的标准，以所核发的产权证为依据，“设计用途” 一栏会记载“住宅”还是“非住宅”， 新《不动产权证书》“用途” 一栏会记载“住宅” 还是“非住宅”( 最早第一批《中华人民共和国房屋所有权证》设计一栏有时也会写公寓、车库等字样)。
备注 :
公寓看土地使用年限,从而判断性质是否为住宅：一般来讲使用年限是70年的属于住宅，使用年限不足70年的属于非住宅,即商办类住房。
六、住宅与非住宅的定义与界定是什么？
1、定义：
【住宅】是指专供居住的房屋。它包括别墅、宿舍，但不包括住宅楼中作为人防使用、不住人的地下室，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋；其土地使用年限：70年；层高限制：住宅标准层高不应小于2.7米；
【非住宅】是指除了住宅以外的非居住用房屋。它包括办公用房、商办类用房、车库、厂房、仓库等；其土地使用年限：40年或50年。
备注：非住宅类房屋无法迁入户口。
2、界定：
界定住宅与非住宅的标准，以所核发的产权证为依据，“设计用途”一栏会记载“住宅”还是“非住宅”，新《不动产权证书》“用途”一栏会记载“住宅”还是“非住宅”(最早第一批《中华人民共和国房屋所有权证》设计一栏有时也会写公寓、车库等字样)。
备注：
公寓看土地使用年限，从而判断性质是否为住宅：一般来讲使用年限是70年的属于住宅，使用年限不是70年的属于非住宅，即商业用房。
七、什么是央产房？
央产房全称为“中央在京单位已购公有住房”，一般是指职工按房改成本价或标准价购买的中央在京单位建设的安居工程住房和集资合建住房；所属机构为党中央各部门、全国人大机关等；包括：党中央各部门、全国人大机关、全国政协机关、最高人民法院、最高人民检察院、国务院各部委、各直属机构、各人民团体及其所属单位。
八、什么是商住两用房？
指土地性质为办公、娱乐、酒店、科研、客房等综合用地的房屋。
九、什么是限价商品房？
限价商品房（两限房），是指经政府批准，限定价格、限制套型（面积），面向城市中低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性商品住房。
十、什么是房改房？
房改房，又称已购公有住房，包括房改房，房改经济适用住房，房改集资建房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。
十一、什么是经济适用房？
经济适用住房，是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。
十二、什么是商品房？
商品房，是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的以市场价出售的房屋，市场上所有允许上市交易的房屋类型，均统称为商品房。
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