luda 大家好，我是古城房哥，专注于西安楼市。
大家好，又到约定的时间，周末跟大家聊聊房子。
这几天我去观察了市场的一些成交的情况，发现一个很重要的特点，就是高品质的一些楼盘，开发商品质做的不错的一些楼盘的房子的房价，我个人自己观察价格没有什么变化，而且卖得还非常不错。譬如说大家看到的曲江二期金滹沱地铁站周边的，中海的房子，万科的房子，其实它的二手的成交价价格还是不低，特别像中海的小高层，现在都是22000多的成交价。
其实这样的房子价格已经超过了曲江一期的很多楼盘了。像曲江一期金地的房子，它成交价很多也就21000-22000。所以从这个可以看出，楼盘的品质和这个楼盘的所在的位置来说，可能在很大程度上，楼盘的品质比它的位置可能更重要。像曲江二期中海这个楼盘，它所在的位置也还是不错的，属于在曲江二期里面，位置很好的，然后周边有地铁。但是更重要的是，它的品质，还有它是小高层，所以它的现在二手成交房价，我看到了一个房子已经达到22000多了。所以从这个侧面来看的话，还有这个小区的品质物业，其实对于房价来说起到了非常大的作用。
所以后面你如果去从投资的角度来看，其实曲江二期的很多品质楼盘，它的增值空间还是非常大的。当然了，现在22000的价格，其实从投资角度已经没什么意义了，我觉得肯定是一个高点。
第二个，我们再说一说学位房的事。现在这段时间其实找我聊学区房的人很多，想买学区房的人也突然变多了。从目前来看，新的像香榭兰岛这种学校的公寓的成交价和成交量来看，还是非常不错的。就是说这种核心位置的学区房，目前我估计大概均价都在35000。因为成交价有38000，也有36000，有34000这样子。越小的总价越小面积的话，它的成交的价格越高。
从这个方面去给个解释，大西安有点特殊。因为现在学位用完了就没有什么意义了。所以一般很多城市的这些所谓的好的学区房，未来的增值非常好，特别是那些小户型的学区房。好的学区房，它在市场来的时候，短期上面通常增值幅度要更大，这是一个特点。
但是普通的大部分的一些房子，一般2室3室的户型，它的增值会比较高。因为这些房子是大部分人居住的需要。一般公寓或者这种特别小的户型，基本上是属于过渡型的房子，也就是大部分人很快买了之后，两三年之后或者三四年之后，他基本上就会买2室或者3室。从居住的角度来看，一是属于这种偏过渡的房子，它如果不是带有特别的属性，比如学区或者学位的话，它的房价的增值空间会比较低，这是一个主要特点。第二，其实很多小户型都是几梯十几户的这种房子，而且也是以租住为主，短期的过渡性的居住，所以人员也非常的复杂，导致整个小区的物业还有品质都会受到极大的影响。所以这个增值的空间就弱了不少。其实大部分人我建议如果买房的话，至少要买一个2室的房子。
另外一个情况就是学位房。西安这种公寓房子上也带有特殊西安特色，因为正常这种公寓在其他城市，四十年产权的公寓根本就没有什么太大的价值，公寓这种房子就是没有学区的，就说你上不了学校，所以这种房子供应量有很大，所以整个未来的增值都比较差。但是在西安，它就是因为有一个学位的属性，所以它还有一些特殊的情况，就是很多人买它是因为这个名额和买房资格。他买公寓不占这个买房名额，所以他有时候还正好。
就是买这种小房子总价就比较低，相对低一点，然后而且还不占用自己的买房名额，又能买，还又解决了上学的问题。所以说实话在西安这个地方这种学位房是特别奇葩的一件事，所以就导致很多人对这种房子买的还是比较多的。
当然了，这个个学位买完之后用完之后，基本上价格肯定要砍一半的，所以基本上就是要承担这样子的一个定价。我自己觉得就是你能够承受这样的价格，这个溢价的话，我觉得就买，如果承受不了的话那只能放弃。
第二个，这个学位房，我是觉得除了考虑学位，你要考虑买高新这块儿，就要考虑学区，对吧？这个房子有双属性的，西安虽然高新这边学区没有私立那么强，但是未来的发展还是相对不错的，毕竟这儿整体的人口的素质还是比较高，然后生源都不差，所以这个在工业的发展上面还是有希望的。
第三个，你买学位房还是要买品质比较好一点的，举个例子就是枫林意树，因为整个高新这块儿的房子都比较老，枫林意树房子相对还是比较新一点，然后小区里面维护也还相对不错一些。所以就像去年的时候，大概买一些60多平70平的那种房子，我觉得200万左右买还是可以的，因为即使这个学位没用了的话，这样的房子基本上也能值个将近18000到20000的价格，我觉得差不多。你的损失可能在6000-7000一平的这个溢价，同时它也有对应的高新的学区，所以我觉得未来相对来说，用完这个学位个人损失会非常低。它最重要的原因就是这个小区相对还不错的品质来保证房保值和增值。
2016年之后，大量的开发进度之后，西安未来房地产还有小区的品质应该上一个新的台阶，房屋的品质越来越高。其实现在看到上市的很多的二手房的品质非常差。这些房子以后，我觉得投资价值会相对弱了很多。真正好的房子在西安肯定还是受到一些追捧，肯定还是有人买账的，所以我觉得这些房子根本就不用太担心。
未来只要是西安房价涨的话，这些品质差的房子都会跟着涨。但是它的整个房产的价值这块一定是越来越弱的，也就是说未来相对有钱的人根本就不会看上这些房子。它一旦价格稍微提上去之后，购买人群就又会迅速的减少，所以这种房子我觉得还是要非常谨慎的。
另外就是那种没有电梯的老房子，虽然位置还好，但是这个房子增值是都非常差。今天就是这样的，随便聊一聊房子，也就是学位房，还有房子的品质这一块大家重点关注一下。
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