luda 两度流拍！太阳新天地5折甩卖仍无人接盘
继上月流拍后，7月25日上午10时许，太阳新天地二次拍卖再次以流拍收尾。据悉，本次起拍价为23.07亿元，比上一轮28.8亿元的起拍价再降5.77亿元，接近于估值41.2亿元的5折。可即便比评估价便宜了逾18亿元，依旧没有梁山好汉敢上前接盘。作为广州珠江新城最大的单体购物中心，如今却沦落到被债权人申请法院强制拍卖，半价甩卖却无人问津的境地着实令人唏嘘。
记者了解到，作为股东融资的平台，太阳新天地承担的债务将近30亿元，而每年的商场租金仅约1.8亿元，可谓债务缠身。此外，股东持续不断的“互撕”大战也阻碍了部分投资者的购买兴趣。广东省商业地产投资协会会长黄文杰指出，目前起拍价23亿元，换算每平方米约2万3千元，基本与近几年广州的大宗项目交易单价接近，应该是在合理价格区间内。潜在买家最担心的是交接问题，能否顺利接收营运管理权成为关键考虑因素。
那么，历经2次流拍后的天阳新天地未来该何去何从呢？
两度流拍，优质资产变“烫手山芋”
继上月以28.8亿流拍后，时隔一个月，7月24日太阳新天地再度开拍。遗憾的是，作为广州珠江新城最大的单体购物中心，太阳新天地在淘宝阿里拍卖的第二轮拍卖也难逃“流拍”厄运。
根据拍卖界面的标的物介绍显示，此次太阳新天地拍卖的包括813套房产、车位，产权人为本案被执行人广州华俊实业有限公司，建筑面积100191.8979平方米。本次拍卖起拍价下降至23.07亿元，保证金为1.15亿元，增价幅度为60万元及其倍数。
比起第一次起拍价28.8亿元再降5.77亿元，41.2亿元的5折。记者注意到，虽两次拍卖都无人报名，但本次拍卖热度较上一轮拍卖大幅下降。截至发稿，仅189人设置提醒，9379次围观，但在6月28日结束的第一轮拍卖里有378人设置了提醒，超17447次的围观人数。
对于两度流拍，控股股东授权代表、百嘉信集团财务副总监吕碧君向记者表示，“大概率事件！”百嘉信集团人力行政总监范杰也表示“意料之中，非常遗憾！同时各潜在竞拍人最终都没出价，也证明了瑞晟公司给设置的诸多障碍确实给商场经营造成了破坏。”
早在23日，百嘉信集团人力行政总监范杰接受记者采访时，就表示了对本次拍卖不太乐观的看法。范杰告诉记者，仅上周就同法院带了11家投资人参观了太阳新天地，并就实际情况与投资者进行了交流，但估计最后实际参拍意愿都不大。“一来他们也搞不清楚纠纷情况，太乱了，二来他们可能也来不及准备资金。之前万科华润都有过意向，目前应该都明确不参拍了。”范杰说道。
吕碧君告诉记者，下一阶段是协议拍卖流程，控股股东和百嘉信集团将积极配合法院的后续工作，并且尽快通过法律途径维护股东权益，追究相关人员责任
广东省商业地产投资协会会长黄文杰指出，太阳新天地地处珠江新城核心位置，其拍卖吸引了不少眼球，关注和有意向并购的投资者不少。“标的目前价格为23亿元，换算每平方米约2万3前元，基本与近几年广州的大宗项目交易单价接近，应该是在合理价格去间内。潜在买家最担心的还是交吉问题，能否顺利接受营运管理权成为关键考虑因素。”
股东“互撕大战”持续不断
原有股东互撕，双方上演商场经营权争夺战，影响了买家对商场未来经营的信心。广州铁路运输中级法院也在发布的拍卖公告提醒，该标的存在多次抵押，因众多抵押权人享有优先受偿权，存在执行款金融不足导致无法支付竞买人垫付费用的可能。
据天眼查显示，此次太阳新天地拍卖的被执行人为广州华骏实业有限公司，由广州百嘉信集团有限公司100%持股，拥有广州太阳新天地资产经营有限公司70%的股权。而百嘉信集团目前是瑞晟公司持股40%，上海訾希持股30%，另外的30%股权由北京万士丰持有。
6月20日，北京万士丰、上海訾希曾在6月20日联合召开媒体说明会，双方股东授权代表亦说明，太阳新天地沦落到被拍卖的地步，主要由三方面原因造成：1、受负债额较大拖累；2、严重低估了宏观金融环境变化所带来的影响；3、百嘉信集团股东层面存在着较大纠纷。
此外，在该场媒体会现场北京万士丰和上海訾希还向到场媒体播放了一段数名男子在太阳新天地百嘉信集团前台搬运保险箱的监控视频。吕碧君称，此前，在整体公司运营当中，察觉到有私下使用公章和违背股东意愿调动财务的行为，在这种前提下与对方委托的代表产生了冲突，进而导致了瑞晟公司的相关人员强行撬开保险箱，盗窃并转移了集团及旗下各公司一系列公章证照和公司银行账户网银U盾，违法窃取了百嘉信集团的实际控制权。对此，北京万士丰和上海訾希已就此事向冼村派出所报案，但对于是否立案，他则称不便透露。
而作为对瑞晟公司相关人员违法盗取百嘉信集团实际控制权的回应，吕碧君表示，今年3月4日，北京万士丰和上海訾希召开的临时股东会决议上，罢免了董事长和相应的董事，并启用了新的公章。但当记者继续询问启用的新公章是否有工商备案时，吕碧君则表示在股东决议后即是有效的，并无工商备案。
此外，吕碧君还称，瑞晟公司利用公章在今年2月初，联合第三债权人广州金瑞泰小额贷款有限公司共同成立了广州戎威物业管理有限公司，用于接管太阳新天地商场的日常经营。此举直接导致了自5月4日起，商场经营出现了瑞晟公司、戎威公司和控股股东管理对峙的局面，严重影响到了商场的正常经营。
早先有消息指出，戎威公司是瑞晟公司旗下子公司，是为了解决股东之间的纠纷，在债权人的协调下成立的，于今年3月1日进驻太阳新天地，并接手了商场的经营管理权，债权人还同意通过一定比例返还支付戎威物业每个月的开支，维持购物中心的正常运营，该资金的使用需先行经广州中院审批且事后提交使用报告。
但在此次北京万士丰和上海訾希召开的媒体说明会上，主办方多次表明太阳新天地的商业管理团队一直在负责整个商场的管理，并在商场的M层有100位员工在负责商场的招商和运营工作。也就是说，商场的商户是与广州太阳新天地购物中心有限公司签订的合约，但但租金现在却交给了戎威公司。对于出现第三方戎威公司的介入，目前已向法院起诉。
未来何去何从？
基于目前情况来看，太阳新天地前途未卜。百嘉信集团财务副总监吕碧君在6月20日的媒体说明会上曾表示，“资产是好资产，但也存在很多问题，我们真心希望购物中心能够找到一个好东家，也希望潜在买家在参与拍卖前能充分调研公司的历史欠税、负债，存在的长期租约等问题”。
据了解，目前太阳新地天由瑞晟公司、北京万士丰、上海訾希各持股40%、30%、30%。就项目的管理控制权，北京万士丰、上海訾希联手与瑞晟公司形成对峙局面，双方各执一词，同时项目还存在项目租户保证金被查扣，部分区域装修施工停顿、拖欠工程款，责权人租收益分割复杂等问题。
戎威公司负责人则详细列出多项太阳新天地的历史遗留问题：原有百货撤场后，该片区域经招租后，保证金被法院查扣，大量租户近千万的保证金无法归还，同时该区域装修施工停顿，拖欠超千万的工程款亟待解决，
另外此次拍卖的是太阳新天地购物中心大部分面积而非全部，同时买家须面对复杂的收益分割问题，很可能的结果是获得了产权却不能拿到全部租金收益。
此外，太阳新天地物业作为百嘉信集团的核心资产，失去了租金收益保障，全体全员的工资及解除劳动合同经济补偿金将没有任何着落，甚至商场部分电梯及机电设备等也另外做了抵押登记，没有债权人的同意与配合，商场后续运营存在重大隐患。
“由于外部经济形势剧烈变化，而身后背负的债务压力实在太大，作为太阳新天地实际拥有者的百嘉信集团、华骏实业，去年连基本的利息也还不起了。”太阳新天地购物中心控股股东代表、广州百嘉信集团有限公司财务副总监吕碧君在记者采访时坦言。记者了解到，作为股东融资的平台，太阳新天地承担的债务将近30亿元，而每年的商场租金仅约1.8亿元。
持续的闹剧，一定程度上也影响了商场的人气和运营。居住在马场路的广州市民刘女士向记者表示，除了原广百百货6层和8层开放为餐饮和影视区外，其他楼层依旧被封，且陆续有23间店铺关门。
黄文杰则表示，部分商铺关门并不可怕，运管理权能否集中顺利交给新买家才是关键，如果能够整体移交，经过重整顺利开业后，是有可能重振当年兴旺状况的。“目前来看，要么法院强制介入，要么来一个具有国资背景的强势买家或许能做到接盘理顺。”
百嘉信股权纠纷背后，实际折射的是新零售时代下传统百货业风光背后暗藏的危机以及商业地产“淘金热”的降温。
事实上，中国零售业发展到近几年，随着电商的崛起，整个零售格局发生了颠覆性变化。在线购物在冲击了实体零售商的同时，也促使传统零售业者做出转型，而更多的电商巨头都陆续介入了实体零售企业的投资与合作，线上线下融合的新零售时代来临。
那么，在O2O线上线下融合的新零售时代开启的当下，历经2次流拍的太阳新天地能都抓住机遇呢？
资金链压力山大！部分不良资产处置资金成本已高达18%
记者从业内了解到，近期城商行、农商行不良资产剥离需求大增。不过，处置端资金匮乏，处置能力难以跟上不良资产出清的需求。在资产处置的资金需求和资金供应失衡的条件下，部分不良资产机构项目的资金成本高达18%。
业内人士表示，高额的资金成本容易引发短钱长投、资金期限错配等问题。不良资产去化需要孵化出一批市场“秃鹫”，这需要合理的资金成本和不断完善的法治环境做保障。
不良资产剥离意愿增强
一直以来，商业银行并不十分热衷处置不良资产。部分银行持“宁愿肉烂在锅里”的态度，不愿将不良资产剥离给资产管理公司处置。不过，现在事情似乎有了变化。据业内人士介绍，近期部分城商行、农商行剥离不良资产的意愿增强。
“现在找我们的城商行、农商行明显多了。”不良资产综合服务平台资芽网的创始人张洛夫说，相较于2018年，目前资产包的价格也明显有所下降，部分含抵押物的资产包价格已经低至3折或4折，价格较有吸引力。不过，虽然资产包的价格明显降低，但苦于自有资金有限，融资成本高，不良资产交易去化的效率仍然比较低。
张洛夫表示，不良资产项目“配资”有几大来源：一是海外基金。这类资金整体比较便宜，但是对项目要求比较高，比较难拿到；另一类是深度合作的AMC。大家共同出资，联合处置，资金成本因项目而异，一般在13%-15%之间，但对于项目审核风控也很严格。还有一类是社会资金，包含产业资金和个人资金。不过中国证券报记者从另一位资产处置机构人士处了解到，不良资产项目的资金成本差异较大，部分项目成本高达18%。
江浙一位不良资产处置人士介绍，如果成本高达18%，处置收益将很难覆盖成本，“这很难运转下去。”他说，一般不良资产项目从拿包到处置完成时间较长。如果募集资金，资金期限少则3年，多则5-6年，甚至更长。
假设10亿元的资金，期限3年，按照年化18%收益计算（不考虑投资收益再投资），则要支付给投资者5.4亿元的投资收益。对于处置机构来说，投入10亿元至少需要收回15.4亿元。如果处置机构足够幸运，10亿元投资能拿到价值20亿元的包（业内人士称这已经是一个不错的折扣了），而20亿元的资产包处置完成之后要收回15.4亿元却并不容易，因为上述计算中还不包括项目处置的劳务费用，以及处置过程中涉及的各项诉讼费用等。“不排除有一些资产包处置完了能实现这样的收益。但是一般来说，处置机构先筹集资金再去找资产包，如果资金成本是18%，寻找资产包就会非常被动。”
需要指出的是，目前我国不良资产处置机构包含三大梯队，即四大资产管理公司为第一梯队，地方AMC、外资不良资产基金为第二梯队，民间不良资产处置机构为第三梯队。三梯队的资源禀赋天差地别，四大AMC在项目资源和资金成本上都有很大的优势。在这种行业格局下，民间处置机构往往采取差异化竞争办法，项目上选择四大公司和地方AMC不愿意选择的项目，以城商行、农商行的资产包为主。资金方面，民间处置机构不得不以较高的资金成本运营项目。
这种行业格局决定了不良资产问题最严重的中小银行，其不良资产处置成本也是最高的。一家不良资产处置机构创始人表示，因为资金成本很高，所以他们必须捡“最难啃的骨头”啃。而能啃“最难啃的骨头”的只是少数机构，因此，尽管每轮经济出清都会带来银行不良资产处置高潮，但也只有极少数处置机构能在这一过程中成长起来。截至目前，在我国具备很强专业能力的不良资产处置机构依然稀缺。
业内一般认为，相较于四大AMC，在不良资产处置机构中，地方AMC、民间处置机构处在产业链条的下游，面向中小银行、地方企业等不良资产出清。
下游资金匮乏
18%的资金成本可能只是部分个例，但其与近期银行间市场资金成本低廉形成鲜明对照。7月19日，银行间市场7天回购利率低至2.5%，货币基金的收益率随着银行间市场资金成本的降低而降低，余额宝最新7日年化收益低至2.28%。
银行间市场的资金成本与不良资产处置的资金成本之间的差距，一定程度上反映了资金的风险偏好降低，资金扎堆短期限、安全性高的资产。在这一背景下，不良资产处置端的资金高度稀缺，不良资产处置下游颇有“断流”风险。
事实上，不只是民间金融处置机构，资金问题也成了制约不少地方AMC发展的因素之一，部分地方AMC积极谋划多渠道拓展资金来源。
近日，国内首批地方AMC机构之一的国厚资产在国际资本市场顺利完成2年期1亿美元境外高级无抵押债券发行。该公司国际主体评级为穆迪B1、鹏元国际BB，境内主体评级为AA+，此次发行债券票面利率定价为9.5%。
业内人士分析，目前国内发行美元境外债，更多是以央企国企、金融机构及地产公司为主。地方AMC行业是近些年发展形成的新行业，以往较少被境外资本市场关注，此次境外发债表明，地方AMC行业也开始谋求国际市场融资。
尽管融资成本不低，但谈及此次发债，国厚资产执行总裁陈勇认为，在境外发债拓宽了地方AMC的融资渠道。“国厚资产在国际融资市场上亮了相，拥有了国际评级，有利于公司日后的发展。”陈勇介绍，国厚资产目前的资金来源分为两类：一是主体信用融资，包括银行贷款和发债等；二是通过不良资产证券化的方式融资。
陈勇表示：“大型银行对地方AMC的认识和认可需要一段时间，我们与大行、股份制银行等也在加强沟通，已经得到越来越多主流大型金融机构的认可，在银行授信额度不断获得新的额度。”
陈勇在接受媒体采访时表示，从初衷看，设立地方AMC是希望能够更多承担化解地方金融风险的责任。城商行、农商行、非银金融机构、担保、小贷等机构存在大量的不良资产，是地方AMC的天然合作伙伴。另外，参与处置非金融企业风险化解，包括帮助问题上市公司解围纾困等业务，也是地方AMC的一条新路。目前，包括国厚资产在内的不少地方AMC开始与地市或县区一级的地方政府合作，共同合资设立子公司开展不良资产处置业务，在地方上实现团队本地化，精耕细作，可以说在处置不良资产方面占据了主动，拓宽了路子。
珠江三角洲另一资深不良资产处置人士介绍，其处置项目资金30%来自于自有资金，70%来自于基金公司“配资”。配资的成本是13%-15%。他表示，不良资产处置资金成本通常一单一议，不同项目差别较大。
陈勇认为，资金只是制约地方AMC发展的一个方面。地方AMC整体运营时间较短，募资、投资、公司治理都在完善过程中，这些方面也影响了AMC的发展。
此外，记者了解到，业内确实也有PE机构拿到了保险机构的长期限资金。“相较于2018年，2019年的资金情况有所好转。”有机构人士表示，由于机构管理规范，已经退出的项目业绩靠谱，赢得了部分机构投资者的信任。不过，绝大多数下游机构资金匮乏。
需要孵化一批“秃鹫”
在资金成本高企的情况下，不良资产处置项目为了寻求资金会不会剑走偏锋，采取期限错配等方式来筹集资金？一旦这样的情况发生，会不会给金融系统带来风险？
2018年9月，上海朝阳永续信息技术有限公司（以下简称“朝阳永续”）代销的东融集团合计18期共计3.69亿元的基金产品出现部分违约。据了解，东融集团是业内颇有些知名度的专司不良资产的玩家，旗下机构包含多种业务。一位业内人士介绍，东融集团“爆雷”的原因，是用旗下P2P平台的钱去接不良资产项目，导致流动性问题。
今年3月27日，中国基金业协会（以下简称“中基协”）公告了新一批因公示期满三个月且未主动联系协会，而被协会注销的失联私募机构。47家机构达到注销条件，浙江东融股权投资基金管理有限公司名列其中。
业内人士认为，东融股权投资基金的问题反映了不良资产处置下游资金来源不规范、机构治理不规范等一系列问题。而有关部门已经注意到，在金融结构性去杠杆的大前提下，不良资产处置下游机构规范运营的重要性。7月5日，银保监会办公厅发布了《关于加强地方资产管理公司监督管理工作的通知》(下称《通知》)，要求地方资产管理公司收购处置的不良资产应当符合真实、有效等条件，通过评估或估值程序进行市场公允定价，实现资产和风险的真实、完全转移。
资金方面，业内人士认为，消除信息不对称非常重要。不良资产项目门类很多，尽管整体来说项目的风险比较高，但是不乏一些风险可控的项目。如果能充分消除信息不对称，这类项目有望获得外资机构和境内保险等机构资金的投资。
另一资深不良资产处置人士则表示，相关方面需要为不良资产的司法拍卖、法院审理后执行环节消除不确定性。目前部分地区法院审理后执行依然比较困难。这些障碍增加了处置的不确定性，也降低了相关项目对于机构资金、长期限资金的吸引力。
在成熟市场，不良资产处置机构被称为“秃鹫”，是资本市场新陈代谢过程中不可或缺的角色。而在我国，不良资产处置下游具有较强的市场化特征，在不同不良资产处置机构中更贴近“秃鹫”的特性。业内人士认为，不良资产去化需要孵化出一批“秃鹫”，这需要合理的资金成本和不断完善的法治环境为保障。
（文章来源：蔡老师楼势说）