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房子有两个重要属性，一个是自生，一个是投资。
其中投资成功与否，不在于房子的挂牌价有多高，而是房子的流通性有多强，溢价幅度有多大。
近期情报女郎盘点西安成交周期超过一年的二手房源，据不完全统计，有176套（同小区房源已排重）
这些房子全部挂牌期超过一年，且部分房源降价幅度达到100万，究竟什么样的房子这么难卖？原因究竟为何？
今天情报女郎以各区域成交差价较大的楼盘为例，为大家做以分析。
碑林/莲湖/新城15盘，成交周期长达两年
碑林、莲湖和新城，这三个区域由于位于主城区，土地稀缺，目前推出的新房房源量很少，大多为二手房，莲湖近期推出的新房老城根·蓝光雍锦世家均价在1.7万/㎡，还需摇号。碑林二手房均价约12094 元/m²、莲湖二手房均价约11612元/㎡和新城二手房均价约11257 元/m²。
御溪书院：三室，挂牌466天，降价9万成交。
御溪书院位于城南丰庆路，至今房龄有5年左右。周边有西工大、西北大等高校，生活配套较完善。这个三室房源是东南户，高楼层，精装修，户型朝向较好。
该小区挂牌均价在14525元/㎡，而这套房源最终成交价在15122元/㎡。
这个房源地段、朝向、房龄无硬伤，看小区整体挂牌价，再看房源降价后的成交均价，可见成交周期长主要在于业主挂的价格较高，超出市场价格太多。
受2018年房价高位影响，很多二手小区达到了交易的最顶点价格，但那个时期很短暂，很多人念念不忘，尤其当自己曾经邻居的房源卖出了高价，很多业主会有不甘心，挂牌价相对较高。
未央区10盘，最高降价20万
未央主城内的板块新房供应较少，二手房较多，三环以外高铁新城板块，新房较足，目前区域新房均价约10200元/㎡，二手房均价约11998 元/m²。
锦园新世纪：五室，挂牌546天，降价20万成交。
锦园新世纪地处未央区北二环边，至今房龄有15年左右。小区距地铁2号线大明宫西站约1公里，南邻大明宫遗址公园，生活配套完善。南北通透，中间楼层，简装。
据链家数据，该小区挂牌均价在17178元/㎡，而这套房源最终成交价在16370元/㎡，价格一平低了近一千。
地段、楼层来看，这个房源属于中上级，但房龄15年是一个硬伤，老旧小区在二手房市场本身不是重点关注对象，一是房子老旧，二是户型设计陈旧，比如这个五室户型，两个卫生间全是暗卫，居住舒适度一般，降价20万后，成交价比小区挂牌均价略低，比较划算。
雁塔区10盘，最高降价100万
雁塔的曲江二期在售新房较少，高新二期几乎无新房在售，高新三期及软件新城后期房源较足，但目前供应有限，目前曲江二期及高新一期二手房源较多，曲江新房均价约19432 元/m²；高新新房均价约20644 元/m²，雁塔二手房均价约16550 元/m²。
曲江公馆：五室，挂牌397天，降价100万成交。
曲江公馆地处芙蓉西路，至今房龄有11年左右。小区距地铁4号线芙蓉园站约355米，东邻大唐芙蓉园，西邻陕西大剧院，改善氛围浓厚。这个五室房源南北通透，洋房低楼层。
据链家数据，该小区挂牌均价在34186元/㎡，而这套房源最终成交价在23171元/㎡，价格一平低了一万多。
曲江公馆所在位置非常好，且这个户型和楼层都较好，据成交价和小区挂牌价来看，此前的挂牌价本就不高，称得上非常划算。影响这个户型成交周期的主要因素是总价高，由于客源有限，因此成交周期较长。
绿地诺丁山：五室，挂牌599天，降价24万成交。
绿地诺丁山地处丈八西路，至今房龄有8年左右。小区一路之隔为丈八宾馆，靠近都市之门，毗邻锦业路，商业繁华。这个五室房源为南北通透，中楼层，简装，户型及楼层较好。
据链家数据，该小区挂牌均价在30713元/㎡，而这套房源最终成交价在22300元/㎡，价格一平低近八千多。
这个房源，地段、户型、楼层都无硬伤，但位于锦业路旁商业气氛非常浓厚的区域，显得居住改善氛围不足，会影响一部分客户；另外，这个房源面积大，总价较高，本身客户量有限，目前的成交价较划算。
灞桥区10盘，最长成交周期一年半
灞桥区前两年三环内新房供应较多，近期新房多位于三环周边，目前新房均价约13393元/㎡，二手房均价约11622 元/m²。
金裕青青家园 ：三室，挂牌550天，降价8万成交。
金裕青青家园地处十里铺北街，至今房龄有14年左右。小区一路之隔为陕西中医脑病医院，周边多为老旧小区，改善氛围不足。这个三室房源为南北通透，中楼层，精装。
据链家数据，该小区挂牌均价在9790元/㎡，而这套房源最终成交价在8287元/㎡，价格一平低近一千五百多。
房龄、户型设计是这个盘的硬伤，房龄老旧无地暖，三室房源两个卫生间都是暗卫，这种情况下，打价格战，成为促进成交的必然手段。
长安5盘，最长成交周期一年半
长安目前新房供应主要在大学城及航天新区板块，新房均价约11546元/㎡，二手房均价约 12057 元/m²。
紫薇田园都市 ：三室，挂牌759天，降价7万成交。
紫薇田园都市地处西沣一级公路西侧，至今房龄有15年左右。小区周边有阳光天地商业，靠近高新国际学校，配套较完善。这个三室房源为南北通透，高楼层，简装，户型及楼层一般。
据链家数据，该小区挂牌均价在20108元/㎡，而这套房源最终成交价在18667元/㎡，价格一平低近一千五百多。
房龄虽老旧，但有名校指标，是很多购房者买紫薇田园都市的原因，这个房源挂牌价算正常，但位于高楼层，紫薇田园都市很多楼栋无电梯，这就是一大硬伤，降价后成交，也是情理之中。
早安林莊：三室，挂牌593天，降价5万成交。
早安林莊地处西沣路郭杜南段，至今房龄有6年左右。小区靠近长安大学城，一路之隔为培华学院郭杜校区，周边生活配套不足。这个三室房源为南北通透，低楼层，精装。
据链家数据，该小区挂牌均价在19836元/㎡，而这套房源最终成交价在15243元/㎡，价格一平低了四千五百多。
这个房源面积相对较大，成交总价在同区域相对较高，尤其这里的二手房挂牌均价高出了区域新盘均价，是影响成交周期的重要因素，降价销售，算是合乎情理。
高陵/西咸4盘，成交价与挂牌价相差无几
高陵目前新房供应较少，新房均价约9520元/m²，二手房均价约8364元/m²；西咸新区今年五个新区除秦汉、沣西外，其他新城房源供应都较充足，西咸新区新房均价约14749元/m²。
结语：盘点挂牌时间超一年的小区，会发现，多数房源价格前后变化不大，其中楼层及朝向不好的户型，成交价会低于小区均价，而较大的房源，除了成交周期较长，在降价幅度上也较大。
仔细想来，户型不好的房源在新房售出时本就价格低一些，而大户型因房源总价高，从挂牌之初就会筛掉大部分购房者，因此从投资角度来看，户型差的房源从购房之初就要慎重，而大户型，则需要选择在更优的地段、配套旁。
另外，情报女郎发现，有些小区房源的挂牌价比较水，如早安林莊、御溪书院、公园天下、白桦林间、莱安逸珲、罗马嘉园等。
在二手房交易市场上，你还见过哪些怪现象，下方留言，一起来聊聊。