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猫头鹰日志
经历早期高速增长后，2021年，生命科学/生物医学类办公楼和产业园将进入高质量增长期。
美国众多行业参与者（地产运营商、设计师等）一方面探索生命科学类空间的运营新思路；一方面挖掘存量商业在生命科学/生物医学领域的价值。2021-05-26
新冠，不仅让参与疫苗和抗体研发的公司开始迅速进入公众视野，也让这一产业链上与疫苗和抗体以及其他生物制药相关的公司选址获得了资本和机构的大力度追捧。
2021年，第七次全国人口普查结果公布，人口老龄化趋势再度引发人们对健康和医疗的关注。
伴随越来越多的新药、新治疗方法和新医疗设备由初创公司研发，这类专门提供实验室空间和建筑的房地产业务也乘势蓬勃发展。
生物医药产业的特色从来都是高投入、高收益、高风险和长周期，也是维持研发活动持续进行的前提，为应对变幻莫测的国际科技竞争态势，各国大型药企格外重视科研，并进行长期大力度投资。与生物医药产业发展阶段相适应，生命科学/生物医学类办公楼和产业园在经历了前期的高速增长后，也将在 2021 年进入高质量增长期。
面对新形势新挑战，美国众多行业参与者（地产运营商、设计师等）一方面探索生命科学类空间的运营新思路；一方面挖掘存量商业在生命科学/生物医学领域的价值。比如，将普通办公楼改造为符合生命科学研究要求的实验室或者办公空间，出租或出售给生物技术公司......
那么，美国生命科学/生物医学房地产是什么情况？对其他计划打造生命科学/生物医学产业园的国家有什么借鉴意义？
生命科学/生物医学房地产表现
有望超过整个写字楼房地产市场
零售、酒店和写字楼市场因为受到疫情的影响而变得愈发不确定，这间接限制了机构房地产集团的投资选择范围，使他们不得不转向另类资产寻求新机会。而生命科学/生物医学产业房地产，作为另类资产类别之一，出现了一大波筹款活动。不仅有黑石这样的资本大鳄牵头，还有IQHQ和Breakthrough Properties等新兴企业、Ventas等传统医疗REIT以及DivcoWest和Clarion Partners等机构集团参与。数据显示，2020年医疗风险资本融资达到299亿美元，并购活动达到1510亿美元。
除了需求驱动因素外，由于剑桥和南旧金山等少数顶级生命科学/生物医学子市场缺乏已建成的、可使用实验室，进一步加速市场定价和租赁率的增长，也刺激了建筑改造和转换活动。
生命科学地产投资创新高
事实上，早在前几年，生命科学/生物医学房地产就表现良好。据CBRE《美国房地产市场展望2020》报告，2014年至2019年，该领域（包括医疗办公室）年均投资高达187亿美元。
2020年初，新零售和办公等商业地产陷入困境之际，公共卫生危机带来的挑战和机遇促进了人们对该行业的兴趣和投资。美国、英国、中国等国家的生命科学/生物医学房地产市场受到投资者的密切关注，顶尖基金纷纷加码生命科学/生物医学等地产投资。
生命科学房地产交易达到办公室和灵活办公空间总额的16.4%
尽管新冠疫情的爆发使得零售、酒店和办公产品的空置率增加，却从另一个角度上提升了租户和机构投资者对实验室和孵化器空间以及生物制造、研发和“创新”空间的需求，促进了生命科学/生物医学房地产市场的繁荣。
经纪公司Newmark的一份最新报告强调了商业房地产投资者对生命科学/生物医学的重视程度。截止到2020年底，无论是已有的还是即将改造或再开发的建筑，生命科学/生物医学产业房地产交易达到了办公室和灵活办公空间投资总额的16.4%。
这一比例远高于2019年的7.1%和5年前的5.7%。
目前，最成熟的生命科学/生物医学房地产公司，就是Alexandria和黑石 BioMed Realty，也是2020年表现最活跃的。在2020年年终，黑石集团（Blackstone Group）又以34.5亿美元收购布鲁克菲尔德资产管理公司（Brookfield Asset Management）出售的230万平方英尺生命科学投资组合。此外，波士顿地产（Boston Properties）、Beacon Capital Partners和Spear Street Capital等机构集团的活动显著增加。
生命科学房地产投资能够持续多久？
答案是：不会结束，会一直持续下去。
在过去的一年里，与生命科学/生物医学相关的房地产在对抗新冠疫情战役中发挥了很大的作用。而在未来，这一特定类别房地产仍将会是一个重要性日益上升的投资领域。
非常关键的一个原因就是人口老龄化加剧了对药物、仪器和其他生命科学/生物医学产品的需求。据美国人口普查数据显示，到2019年，估计每天有1万人年满65岁，预计到2030年，美国至少21%的人口将达到65岁。他们对健康和长寿的渴望将会上升，进而对尖端、提高生产力的生命科学/生物医学房地产的需求也会增加。
此外，新的创新为生命科学/生物医学公司带来了大规模扩展的商业机会，以便进行生产、测试和改进药物的研发等。据Cushman & Wakefield发布的《生命科学2020：未来就在这里》预测，细胞和基因治疗、人工智能基因检测等创新领域，在未来五年都将保持增长，有的甚至高达37%。基于这一趋势，企业必然需要获得良好生产规范（GMP）设施，来推动小批量药品生产，缩短供应链。比如利用信使核糖核酸（mRNA）加速机体免疫反应的最新研究成果——COVID疫苗。
还有一个经验指标就是资金的变化。参与该行业经纪业务和交易的人指出，资金的下降是最有可能表明生命科学/生物医学已经失去了作为商业房地产投资价值的迹象。但Newmark数据显示，2020年，生命科学/生物医学领域的风险投资资金达到299亿美元，远远超过1995年以来的任何一年；并购活动达到1510亿美元。
显然，生命科学/生物医学房地产仍将继续保持繁荣。
Newmark报告还显示，在美国14个最大的生命科学/生物医学产业集群中，包括大波士顿、旧金山和圣地亚哥地区，有超过3600万平方英尺（约334万平方米）的新建筑在建。
不是典型的办公楼
近年来，由于基因组学、免疫疗法和精准医学领域的研究爆炸式增长以及新冠疫情的突然爆发，对实验室的需求大幅提升，与生命科学/生物医学有关的房地产就成为一个非常受关注的投资领域。然而，在10年前，实验室并不被房地产从业者看好，因为业主需要投入大量资金为租户配备实验室，而这些租户的风险又比普通的办公室租户高。
这个行业可能会有财务风险，因为任何一个想法都有很高的失败率，而且要花几年时间才有可能实现盈利。这一生意基本是由外部资金资助的，其中一些是资金充足的大公司，也有风险投资家。
——加州圣拉斐尔Wareham Development的合作伙伴Geoff Sears
耐心是潜在生命科学房东的主要需求。这些公司可能需要很长时间才能获得收入，它们不是一夜之间就需要大量空间的公司。
——东湾生物医药制造网络主任Gregory Theyel博士
生命科学/生物医学产业可以分为六个方面：生物技术、制药、医疗手段、医疗设备、数字保健和基因组学。
每个子行业都对房地产有着不同的要求。例如，
医疗器械公司通常更像是一条配备洁净室的装配线（生命科学/生物医学洁净室的HVAC系统必须符合严格的标准，包括HEPA过滤）；
制药和生物技术公司则更注重实验室，实验室通常需要的人均空间是办公室的4倍；
数字医疗和基因组学公司的需求则较为简单，他们和科技公司一样，更在乎办公空间和计算能力。
这里需要强调的是：虽然对这些空间的需求激增，但因为许多生命科学建筑结构复杂，建造和运营成本可能很高。仲量联行波士顿办事处2018年的一份报告指出，该领域的实验室建设成本在每平方英尺350至1325美元之间。据仲量联行称，施工考虑包括14英尺的楼层高度，以适应实验室所需的器械、管道和消防系统。诺华（Novartis）或辉瑞（Pfizer）等较成熟的公司预计地板到地板的高度为15-18英尺。
此外，生命科学建筑可能需要更厚的楼板来支撑重型研究设备；对于有重要材料/输入需求的实验室，需要靠近高速公路以及设置内部卡车/货运通道。
专业设备和管道是许多生命科学设施的一部分
无论是对于初始建设还是持续的能源使用，暖通空调是生命科学设施中最重要的考虑因素之一。出于健康和安全考虑，大多数实验室都配备单通道暖通空调系统，可以将外部空气吸入并排出。许多设备每小时至少需要6次换气，并进行连续排气通风。实验室也可能要求湿度和温度保持在特定范围内。
生命科学洁净室的暖通空调系统必须符合严格的标准，
包括高效空气过滤器。
考虑到目前对生命科学/生物医学空间的巨大需求，许多开发商正在试图将办公空间转变为实验室。虽然这可能是一项不错的转型策略，但仍需要大量经验，甚至对经验丰富的人来说也不容易。
拜耳公司旧金山西海岸创新中心负责人Chris Haskell博士说，选择错误的房东可能会对在一栋建筑中进行的研究产生“涓滴效应”。
他说：“我们在找办公楼的时候，看了一些便宜得多，不是生命科学/生物医学房东的建筑。“我认为，与跨界房东或试图重新利用空间的人合作会有一定风险。特别是，当一家公司开展动物研究时，它们对外部环境非常敏感。如果你有一个不懂这些要求的房东，它会以一种你不得不长期忍受的方式影响你的研究。有经验和与生命科学/生物医学公司合作真的很重要。”
生命科学房地产案例分析
耶鲁大学科学楼（Yale Science Building，YSB）
项目地点：美国康奈狄格州纽黑文
造价：2.83亿美元
建筑面积：27000平方米
建成状态：2019年建成
这座总面积为27000平方米的建筑是座实至名归的混合功能科学楼。不仅涵盖多个核心实验室、振敏物理和图像实验室、计算机教室、温室等科学空间，还营造了下沉广场、景观露台、演讲厅等大量公共空间，为约550名师生员工提供工作、学习和交流场所。
公共空间The Pavilion
下沉广场
景观露台
YSB最大的设计与施工亮点在于其前瞻性和未来性。实验室的模块化设计、有主次的灵活墙体布局赋予了建筑灵活度，提升了根据科研需求变化进行功能重组，或根据使用人数变化进行规模调整的可能性。
实验室辅助空间的规划和设计将未来的种种变量纳入考量，使得需进行的空间调整保持在室内装潢层面，无需完全翻新。
此外，YSB的外表皮、温室、建筑基础设施和实验室服务空间大量采用了场外预制和模块化设计概念。借助预制的多专业设备桥架和立管，得以实现实验室设备设施的标准化与模块化建设。不仅降低了翻新维护成本，还延长了建筑的功能寿命，为YSB提供更高的经济效益和发展潜力。
华盛顿大学生命科学楼
项目地点：美国西雅图
建筑面积：19230平方米
建成状态：2018年建成
华盛顿大学生命科学楼是由Perkins+Will担纲设计完成的极富创新力与可持续性的国际一流建筑。整栋建筑在完美契合生命科学主题的基础上，将多种自然元素与创新永续的设计理念相结合，建成后迅速成为生物学院的门户担当与核心亮点。
不同于传统科学楼封闭、呆板的特征，建筑整体采用高度透明的高科技玻璃，清晰地展示了不同的空间布局。
此外，室内的空中楼梯配有超大平台，室外庭院配有层叠楼梯与回收木料制成的座椅，还设置有咖啡厅，为人们提供便于沟通协作与交流的公共空间。
在融合环保可持续、团队协作等理念方面，设计团队也十分用心。比如建筑的电梯核心筒是由约60米高的花旗松经过量身加工的板材覆面而成的。设计着意效仿树木在森林里的天然状态，建筑一层的宽大树桩随着楼层的上升而逐渐变细变窄。
极具创意的可持续设计方案是设计团队与华盛顿大学太阳能应用计划（UW Solar）的学生群体共同合作的结晶，学生们协助项目分析节能特征、申请补贴及汇报演示等。建成后的生命科学楼率先运用创新太阳能技术，在室外安装了同类首批竖向玻璃肋板太阳能光伏装置，预计由此生成的电能足以满足1150平方米以上办公场所的全年照明需求。其他可持续特征包括为自然通风制冷提供可开启窗、冷梁空调、利用水回收系统进行温室灌溉、辐射地板及屋顶太阳能板等。学生和访客既能了解到建筑内部开展的科研活动，还能通过一层的触摸显示屏实时了解建筑本身消耗水电能源的情况。
与耶鲁大学科学楼类似，该建筑也提供了开放灵活的模块化科研教学空间，来满足科研团队的各种需求。
迪士尼/ABC办公楼改造为生命科学艺术大楼
项目地点：美国纽约西区大道125号
建筑面积：40万平方英尺
改造状态：2023年完工
2020年10月底，Taconic Partners和Nuveen Real Estate正式宣布，将纽约125 West End Avenue大楼重新改造为艺术生命科学大厦。预计将于2023年竣工。
这是一座8层、40万平方英尺的建筑，最初由Chrysler公司作为汽车设施建造，后来一直被ABC和迪士尼公司承租。Taconic Partners和Nuveen Real Estate于2019年收购了这处房产。在今年1月份美国广播公司腾出场地后，Taconic公司开始对大楼进行重大改造。这些改进包括一个坚固的机械工厂和专门建造的实验室基础设施、一个新的高性能外墙、屋顶露台和会议中心。
实验室基础设施效果图
屋顶露台效果图
会议中心效果图
虽然Taconic及其选定的设计团队——Perkins+Will和工程公司JB&B将彻底翻新该建筑，但他们也将利用现有功能，包括13到16英尺的楼层高度、多个直接装载通道和一个原始的汽车螺旋线，为租户打造便利设施空间。此外，该项目也会将前沿的环境可持续性特色纳入其中，并正在推进LEED Gold认证。
结语
对商业地产行业来说，生命科学/生物医学可以说是一个长期机会，并迫切需要为不同类型的环境需求提供合适的激励空间。
而在为生命科学/生物医学租户构建动态有效的新环境时，开发商可以重点关注四个方面：灵活性——从一开始就对未来进行规划；社区化——寻找机会把外界引入；环境——人类健康；以及员工和团队的幸福感/福祉。
科技公司发展迅速，空间打造需要考虑未来的灵活性。不断发展的研究需求正在从根本上改变空间需求，这就需要开发商以一种新的、灵活的方式来思考办公室和实验室，并加快空间上市的速度。包括使用预制和模块化系统以及可移动的隔墙，使房间和区域能够快速、方便地转换为不同用途；还可以使用易于重新配置的实验室设备、移动会议室、柔性地板和可重新配置的工位。
创新和突破并不是平白无故发生的。这就要求新的生命科学建筑设计成为该行业企业的多用途社区的一部分。公共设施的增加，如协同工作空间、餐厅和零售店、公园和绿地、会议中心和公共活动广场，可以促进创新，并有助于吸引和留住租户。
此外，研究建筑属于高度能源密集型。开发商应寻找机会，整合太阳能、地热、生物质能等自生和可再生能源，以降低现场能源成本，并将电力回馈电网。他们还应该考虑环保功能，如绿色墙壁和屋顶花园，以促进可持续发展和提高员工福利。
过去一年比以往任何时候都更加证明了生命科学/生物医学在我们这个世界中所起的不可或缺的作用。无论是检测、治疗还是疫苗的突破，都离不开科学家和专家的才华、创造力和协作精神。从潮湿的实验室到干燥的实验室，从社交空间到大厅，工作环境在支持他们工作方面起着至关重要的作用。这不仅为更好地定制满足科学家需求的空间提供了机会，也为地产开发商在确保未来建筑的经济可行性上提供了机会。
参考资料：NAIOP
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