鲁达 不知道最近有什么妖风。太原的公寓市场又呈现出红色的迹象。大量单价为6000多韩元、总价为20万美元的公寓朋友圈爆满。
公寓房又便宜，位置也不错，还不限购，还真不错哎！
就有朋友问我，公寓房到底能不能买？
还有的朋友连公寓和住宅有什么区别也没搞明白！
今儿个，给大家讲讲什么是公寓房？
公寓和住宅有什么区别？
公寓房有什么优缺点？
什么是公寓？
简单讲，公寓是商业地产中最为广泛的一种地产形式，土地为公共用地，多梯多户的表现形式，其最大的特点是宜商宜住，主要表现在户型设计偏小，物业管理集中，配套设施上比较完善。
公寓和住宅有什么区别和优缺点？
1、产权年限不同
公寓和住宅最明显的区别就是产权年限了。虽然房屋的使用没有限制，可是土地的使用年限是有时间限制的。通常，土地使用年限会分为40年、50年和70年，其中，工业用地为50年，住宅用地为70年，而商业用地只有40年，使用年限比较短，到期后需要续费使用。
2、水电收费标准不同
住宅的水、电都是民水、民电。而公寓属于商用住房，水电费都是按照商业用水、用电的标准来收取的。商水、商电的收费标准依据各自城市实际情况定制，一般都比住宅收费高出不少。
3、居住舒适度不同
一般住宅是封闭式管理，有小区环境，人员相对稳定；公寓大多开放式管理，不仅可以居住，也可以商用，人员流动性高，无小区环境，舒适性差；并且公寓房一般都是几梯N户，居住户数较多，舒适度自然低一些。
4、落户规定不同
买太原的房子都是可以落户上学的。公寓是在商业用地上建起来的项目，是商业性质，因而不能落户。上学也是根据户口进行的，所以上学买公寓也是不行的。
5、税费不同
公寓和住宅要缴纳的税费也是不同的，前者会比后者负担更多的税费支出。拿个税来说，如果同时满足家庭仅有的住宅、购买时间超过五年，则免交个税，但如果所售房产是非住宅类房产，则不管什么情况都要缴纳个税，契税等等税费也都是按照高标准收取的，算下来还不少哦。
6、使用功能不同
住宅呢，只供居住，公寓不仅有居住的性质，还有商务办公的性质。不少小型企业选择在公寓、soho、loft等商住楼办公，相比办公写字楼投入更低，而住宅名义上是不能用来商业办公的，且不能注册公司。
7、购买首付比例不同
太原的住宅首付最低30%，公寓则需要50%的首付，不过公寓大多户型较小，不会有太大压力。
公寓的优缺点都很明显，不限购，地理位置不错，可以注册公司，好出租等等，但是转手难度大，过户费高等等。
那么公寓房到底能不能买呢？
当然是可以买的，短期不会换手，婚前自住或者长期出租，地段可靠，周边配套齐全，物业服务至少正规，那就是可以买的。
但是我还是不建议大家买公寓
为什么呢？
太原没有公寓的土壤。
婚前算是自己的一套财产保障，也可以买套公寓给自己注册公司办公使用，说得都没错，前提是住宅是否可以替代，
是的，公寓有的，住宅都可以解决，而公寓却达不到住宅的效果。
有的朋友也说了，公寓房价格便宜啊，
说得没错，你卖的时候，也会很便宜的，你用20万买来的公寓，现在50万卖出了，税费需要多少呢？
太原现在的商用性质过户税费（仅供草考）
契税4%（2万元）+增值税5.3%（2.65万元）+个人所得税20%（6万元，购买和售出的差价=30万）+550元工本费=107050元
这仅仅是过户费，买公寓要贷款，利率在基准利率的情况下再上浮30%（4.9*130%=6.37%左右），排除住宅上浮的基数，那也高出住宅不少。
谁买你的公寓，自己得算算购房成本吧。
同样的住宅呢？
最后，为什么说太原没有公寓的土壤呢，还是因为太原的人口太少，北上广深这样的超一线城市，因为限购或者等等的原因，很多人只能买公寓，公寓之间的交易也非常的频繁，而太原呢，住宅空置率有多少？这样的城市，公寓，性价比实在不高。
所以在太原来说，公寓只适合两种人，
一种是做生意，买公寓自己用来办公，当工作室。有钱不卖。
另一种就是婚前买公寓，自己可以住，以后结婚出租出去。有闲不用。
不卖，它还是它，一卖就发现，不是这回事儿了。
我是卖房子，但是不卖良心。不能不管适不适合，忽悠你买了再说。
就这样吧。
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