luda \ "\ "说一次吧！不要买公寓。”。
“公寓里的这个坑，大家不要再跑了。
”“公寓房到底能不能买？”
公寓这个“烫手山芋”，让人避之不及。但因门槛低、不限购、单价总价相对低，尽管各路专家们费尽口舌劝大家不要碰，但总有人跃跃欲试。
昆明的公寓市场如何，相信大家也看到了什么情况。没有最低，只有更低，甚至有城郊的项目已经低到3000……
巫家坝某公寓
为了消化公寓，房开们是真的很拼了。
近期，昆明有公寓项目称“可用民水民电”。
有中介发布消息称，“昆明北市区某现房公寓，民用水电，总价35万，买一套得两层”。
其中最大的卖点就是“民用水电”。而据媒体走访，确实项目现场明确“水电按照昆明市居民水电标准收费”，据悉将于近期交房，水电执行民用价格。但最终交付以后会如何还有待验证。
商用水电一直以来是公寓的痛点，改用民水民电，降低未来居住成本，这个奇招对于去化公寓能不能奏效？
公寓商用水电改为民用，能节省不少生活成本。至于为何上述案例中的楼盘能“商”改“民”，是有政策可循的。2020年底，昆明市曾发布了相关文件，“为推进商业、商务办公用房去库存工作，昆明市二环以外的公寓项目如果确实是用于自住，就可以申请使用居民用水、用电。”
然而民水民电，只是解决了公寓的一个痛点。
纵观目前昆明公寓市场，其实有诸多公寓项目产权性质是“办公”，但很多人在看房过程中都没有留意到，甚至没有意识到住宅公寓和办公性质公寓是不一样的。
对此，昆明已经明令禁止商办改为公寓。具体措施有：商办项目建筑功能不得使用“公寓”、“公寓式办公”“酒店式公寓”等进行标注，办公用房分割单元建筑面积不得小于300平方米/间。
正因过去不少项目的操作，导致昆明公寓存量超高，去化很难。据锐理数据，截至今年上半年，昆明商办公寓存量约448.77万平，去化周期约55个月（超4年）。
（来源：昆明锐理）
公寓市场有点“疯狂”，相信大家都看到了。昆明主城区域内的很多公寓项目从四字头跌到了三字头，7000-8000、5000-6000的公寓产品随处可见，更不要说昆明成郊区有低至3000-4000的公寓项目。昆明公寓的这波“内卷”，甚至还卷到了热门区域巫家坝，巫家坝公寓项目一度喊到了只要二三十万一套。10月份甚至有人民西路某楼盘公寓传出4500的价格，这不仅是主城最低价，甚至在该区域内10年来都没有这样的低价。
一边是专家们苦口婆心劝诫“不要跳坑”，一边是因超低价格诱惑常有朋友问“能不能入”?
如果从配置资产角度考虑，建议不要入。哪怕是民水民电解决居住成本问题，但公寓这个产品的缺点死死了限制住你的钱包。贷款利率高、转手税费高、居住人员混杂、回报率低等都是棘手问题。总而言之，“便宜是真便宜，赚钱，是真不好说。”
但如果站在自住需求的角度，在这个价格底部区间尽管大胆地去买。
记住这些关键词：昆明主城核心区域、单价低、总价低、交通便利、生活和商业配套齐全……
地段、配套很重要
对于很多在昆明打拼的年轻人来说，总价百万起步、首付30万起步、月供5000-6000起步的住宅商品房，是大多数人无法负担的。如果是处于这样的背景，够不到住宅、又有住有所居的需求，总价低的公寓优势就显示出来。举个例子，昆明二环内、核心地段的公寓项目，有商业配套，有地铁通达，总价只要20-30万，月供2000-3000，把房租拿来供房，几年以后有了自己的房产。而且不占首套住宅房票，今后哪怕换住宅，也还有租金回报。
未来为了去库存，昆明公寓还会出现各种奇招。