鲁达 2019年春季前夕，房地产市场回暖迹象明显。
让人惊讶的是，过去无人问津的城南“两桥”板块无疑成为一颗冉冉升起的“新星”。尤其在“金三角盘”中海抢先突破限价后，给城南改善市场带来的刺激不小。一时间，区域其他项目纷纷摩拳擦掌准备揭开盖头：电建、龙湖等纯新盘计划在3、4月公开售楼处。顶豪盘绿城也准备首开平墅，对外放风的毛坯价高达4万以上。
就这样，曾经被南京人长期嫌弃“脏乱差”的铁心桥、西善桥、岱山等“城郊结合部板块”，一夜之间全部变成了“香饽饽”。就连禹洲某小盘，据说也剩下不到两成了。
可是，房叔也注意到：同样位于大城南地区，那个在地理位置上更靠近主城核心区的安德门，反而成为了“价格洼地”，或者说是“价格塌陷区”。
什么，你在逗我吗？距离新街口近的地方，反而房价便宜了？各位惊不惊喜？意不意外？
不知有多少人记得：今年元旦刚过完，迫不及待抢跑的安德门唯一新盘翡翠天际【翡翠天际_楼盘详情-南京手机搜狐焦点网】，据说“首开蓄客只用了15天”。由于与河西中部仅一路之隔，且限价3.5万，一期400多套房源吸引2200多人争抢，差点就被“日光”了。
近日，坊间突然传来一个劲爆消息：翡翠天际即将加推二期，届时价格会不会涨？带着好奇，房叔前往售楼处及项目工地现场打探，独家获得第一手资料信息。
1，城南楼市格局发生巨变！“两桥”走出六亲不认的步伐？
“城南房价现在变化太大了！”在翡翠天际售楼处，一位看房人跟我交流。他说，自己关注城南区域比较久，2010年买了板桥金地自在城。“那时候，抱着投资一套小户型的打算，宁愿买有莲花湖公园配套的板桥新城，都看不上铁心桥那边，觉得阴气太重！”
但，现在世道完全不同了。铁心桥、西善桥等片区不到一年摇身变成3.5-4万的“热点改善板块”，板桥的石林也成功溢价到2.5-2.8万。让人不禁跌破眼镜。
聊到这，翡翠天际的美女置业顾问撇撇嘴说：“两桥”有些楼盘之所以能顺利报价，还不是靠所谓的“非普通住宅”产品作为敲门砖嘛。咱们的项目如果有洋房规划，卖得可能要比他们贵不少！毕竟，距离安德门地铁站（1、10号线双地铁交汇）只有五六百米呢！
啥叫“非普通住宅”？根据南京发改委最新官宣，指出新房源价格走高，是因为不同住宅类型存在一定市场比价关系。“比如同区域、同品质情况下，多层住宅价格一般高于高层住宅价格；同区域、同类型情况下，装修住宅价格一般高于毛坯住宅价格。”
以此为参考，所谓具备“低密度，大户型，纯新盘”三要素的高端改善盘更容易突破限价的说法似乎也能站得住脚。最直观的案例：无论是西善桥的头部盘中海城南公馆【点击查看详情】，还是板桥开发区的头部盘石林云城【点击查看详情】，它们都有一个共同的特点：不约而同地规划了多层花园洋房，前者卖到3.9万，后者距离主城十多公里，报价也高达2.8万。
所以也有人说：叠墅、平墅、花园洋房等低密度大户型产品，真的不能被归为普通住宅范畴。所以，它们今后突破限价也是“情有可原”，甚至是理直气壮！
其实，房叔最好奇的，是楼板价差一步就逼近3万一平米的上海大名城G45地块【点击查看详情】，这可是三年前震惊业内的城南地王。如果在下半年入市，会卖到什么价？有可能突破4万吗？一切看起来充满悬念。
无论如何，有“鱼嘴南岸特区”、“S3号线宁和城际”、“南外雨花分校”等利好加持的城南“两桥”片区，确实正在悄悄改变南京楼市格局，开始走出六亲不认的步伐。业内普遍预计，“两桥”的新盘军团在上半年集体站稳3.5万—4万应该没有悬念。
所以，我们也就不难理解，翡翠天际的美女置业顾问为何如此“嫉妒”城南两桥板块。毕竟人家有所谓洋房等噱头可以剑走偏锋。你却只能因为是“普通高层住宅”而迟迟无法突破限价，只能瞪着眼干着急，没辙！
2，安德门变身“价格洼地”！翡翠天际凭啥“一枝独秀”？
随着大城南多个子板块价格“涨声一片”，在地理上更靠近新街口的安德门无疑沦为了“非热点板块”。距离新街口5公里之外的“价格洼地”现象正在慢慢凸显。
事实上，安德门由于地处雨花台老城区，新盘供应一直极为有限。直到2018年6月29日，金地、保利、南京建发以22.6亿元总价联合拿下城南G27地块，楼面价17209元/㎡。这幅与河西中部仅相隔一条凤台南路的优质宅地，后来又邀请万科、华宇入局，总共五家房企联合开发。也就是今天的翡翠天际（万科负责操盘）。
目前，环视整个安德门区域，唯一在售的一手房新盘仅有翡翠天际一家。项目售价比一街之隔的河西中部低了整整1万元每平米，形成“独盘撑起一个次中心板块”的罕见局面。
“我们肯定也想尽快加推，补仓市场。但还是要先看下金三银四其他区域竞品的表现。这次不抢跑，慢慢推盘。”翡翠天际的置业顾问告诉我，项目一期还剩下最后一套170平米底跃单位，已基本清盘。接下来预计4月底-5月中旬加推二期新房源。价格将“参考首开均价”，即3.5万左右。加推货量约300套，具体楼栋待定（还剩7栋未售）。
据了解，翡翠天际二期的产品与一期基本相同，预计加推的主力户型为：113平米三房、126平米四房、130平米四房、143平米四房。以两梯四户为主，成品装修交付。
由于二期样板间暂未开放，所以室内开间尺度细节、精装修效果暂无法评估。仅从户型设计上看，具备三大明显特征：
1，所有户型的南向景观阳台均为“客厅+卧室”打通设计，尽可能延展采光面。
2，所有户型均为两个卫生间配置。
3，所有户型均为多开间朝南设计，且完全动静分离。
房叔现场估算了下，如果以3.5万均价计算，总价起步门槛是400万左右，但置业顾问特地强调：“朝向好，位置好的主力房源，预计价格达到3.6万。”所以，她给出的参考总价段是420-520万左右。对比西善桥中海城南公馆446万-540万的总价段，“项目在主城地段上的性价比还是具有一定优势的。”
当然，两者在产品上还是有较大的不同：翡翠是以20层住宅为主的高层住区，中海首开推出的是12层的小高层和6层洋房。所以在总价差不多的前提下，究竟是选安德门的高层，还是选西善桥的小高层？这其实是一个见仁见智的问题。换言之，还是得看城南地缘客群的居住喜好度。
值得注意的是：在满眼望去的20层高层产品中，开发商居然还悄悄地“捂着”一栋13层的小高层楼王（6号楼）待售。小道消息，该楼栋“有可能被划入二期推货计划中”。但也不排除放在三期最后的收官房源推出（见下图）。
此外，据置业顾问介绍，整个小区的住宅楼栋不带底商，充分保证居住品质及业主私密性。但为方便业主“家门口”的基本生活配套，仅规划了一栋独立商业用房，位于主入口处。
在教育配套上，安德门核心区现有的名校资源相对欠缺。但还是有令人振奋的利好消息等待落地：去年坊间疯传的金陵中学雨花分校规划，据说将初步择址南京老自行车厂区域。一旦成功引入，将对区域房价尤其是二手房市场提供强力支撑。而整个安德门-雨花南路片区还有雨花台实验中学，小行小学，雨花外国语小学等已建配套。
“跳出安德门板块范围，如果以凤台南路为南北轴线，近年新出让的地块除了翡翠天际，还有2017年底出让的中铁G70地块【点击查看详情】。后者相较于前者，地段上更靠近赛虹桥和虹悦城。”但，中铁G70地块的“面粉”明显较贵，高达2.4万多一平，比翡翠天际的楼面地价高出足足7千多一平。两者的直线距离也并不远。
“相较于翡翠天际，隔壁的G70项目容积率高达2.85，主要打造30层的大高层产品。如果也被限价在3.5万左右，在各项成本抬升下，开发商的利润极其有限。”有业内人士指出：“这或许也是该盘不急于入市的原因之一。”
3，安德门“最后的希望”成最大悬念：老自行车厂地块何时启动？
随着对安德门核心区新房市场的深扒，不难发现，一个有些残酷的事实正在浮出水面。那就是：翡翠天际一旦收官清盘，区域一手房就立马面临“断供”。这无疑让很多钟情于“四站直达新街口或奥体中心”的，有着强烈主城情结的改善客群很受伤。
于是，我们不得不再次把目光投向安德门地铁站旁两个命途多舛的地块：一个是长达十多年未能挂牌出让的老自行车厂，另一个则是“宁南第一烂尾楼”瑞尔大厦。
被称为“安德门最后的希望”老自行车厂地块，位于雨花西路宁丹路东侧，纬九路南侧。总用地面积27多万方。原规划分为A、B、C三个地块，限高35米，容积率被严格控制在2.0左右。用地性质为二类居住、商业金融混合用地。从2007年迄今，一直未能挂牌出让。
江湖传言，此前有十多家开发商陆续考察过自行车厂地块，包括复地，星河湾，金地，弘阳，宝龙，苏宁，华润等大鳄，在2013年还传出万科“内定”的消息。
由于自行车厂地块紧邻安德门地铁站口，地理位置优越，附近有菊花台公园等生态配套。所以堪称是寸土寸金之地，一直是南京土地市场关注的焦点。但有些吊诡的是，自从2014年后，坊间就再无任何关于该地块的小道消息释放，逐渐淡出了人们的视线。
至于安德门地铁高架旁的“宁南第一违建高楼”—108米的瑞尔大厦，背后的命运更是让人唏嘘。该项目于2007年封顶后，因故被“叫停”。彼时，瑞尔大厦已开盘销售，开发商收取了百余客户的定金或部分购房款。但由于其在建设中违规严重（包括擅自更改规划设计、擅自增加容积率，擅自“商改住”等），至今已被强制停工12年之久。
2015年6月，法院判定瑞尔大厦归雨花台区发改局处理。这也意味着，烂尾多年的瑞尔大厦，其所有权已移交至雨花台区发改局处置。这幢宁南第一烂尾楼大概率不会被推倒拆除，其获得另一种“合法”身份或许只是时间问题。但可以确定，该大厦无法再作为商品房对外销售，只能由雨花台区发改局对外出租或办公。
如此一来，安德门地铁站附近除了在售的翡翠天际，只剩下自行车厂地块最后一根独苗。由于区域新盘过少，板块能级发展迟缓，以龙福山庄为代表的“老破小”挂牌均价仅有3万左右。而距离地铁站更远的，位于能仁里的先锋青年公寓二手房均价起伏较大：便宜的挂牌区间在2.5-2.7万，少数贵点的房源能报价到3.5-4.2万。让人直呼“看不懂”。
瞧瞧隔壁的赛虹桥板块，凤凰和美二手房均价已站稳3.7-4.1万。与河西仅“一河之隔”的禹洲吉庆里次新房底气更足，二手报价全线都在4.2-4.9万。代表着城南房价增值的塔尖骄傲。
最后，愿独自守候在安德门的翡翠天际不再孤独。或许有一天，即使进入二手房市场后，它也不再是一个人在战斗。