鲁达 我是北京房姐姐，资深房地产投资专家。
关注“北京房姐” 微信公众号，加入知识星球"北京买房" 进行提问，有问必答，全程指导买房
提问：房姐，因在回龙观东大街附近工作，孩子一岁，老人同住，看到公园悦府三期新房有顶层三居两卫户型，考虑让父母随迁子女名义办理北京户口，以他们名义首付首贷，目前现金部分有150w，月入流水有6w。目前在东坝首开常青藤有一套三居，目前出租，除去贷款可到手500w。但考虑为了孩子未来要买学区房，请问现在具体怎么操作比较好？ 1，公园悦府新盘如何，因为只有顶层的三居户型了，不知道靠谱不？是否这范围有其他的合适楼盘？ 2，如果购买新盘凑首付，有什么操作方法？建议卖掉首开吗？
回答：公园悦府属于回龙观商圈，自住来说还不错，不过单价5+逼近6了在这个地段是偏贵的，后期保值属性一般。 如果筹首付不建议卖，你的流水充足 抵押掉会更好
提问：房姐好：本人北京两套，均在天通苑（天通苑北二区一套无电梯166平，中苑一套148平），天津一套在天津南站150平 。请问天津南站有升值空间吗？我计划把天津南站的卖了，再加上手里的子弹大约350个，在天通苑再买一套，这个计划可以吗？如果在天通苑买，北二区北厅电梯两居109平总价427万，北二通透电梯三居147平总价580万，东二200平顶层无电梯复式550万考虑投资哪个可买？望都新地有无电梯顶层137三居总价450万，和同户型无电梯四层总价500万。以上总价含中介费，税金等所有费用。我该怎么办？谢谢
回答：天津南卖掉，入tty思路没问题 在 东二200和北二通透电梯三居147之间选，两个性价比差不错 先谈下价格，谁的降幅大选谁，另外东二200流动性会略差点，理论上价格也更好谈
提问：有一套丰台马家楼1号院青秀城的两居（两卫），南北通透，采光好，顶层，装修好，大概单价多少钱出比较合适？
回答：青秀城的优点是房子比较新。 缺点也比较明显，南边挨着四环，东面京开高速，小区缩在分割出来的角落里，地形较差。 相对来说，6.5-7万是比较合理的价格。
提问：房姐您好，有北京产权房4套。是应该先抵押拿出现金，随时准备淘笋？还是淘到笋盘再去抵押呢？另外可以同时抵押多套吗？
回答：先准备贷款材料，然后准备抵押的评估，预审。 明确自己具备的大概资金后，根据你的情况，制定下一轮的买房计划，4套房产余值可能较多，下一步可能仍有2-3套新增。 除此以外，还要考虑4+2套抵押贷款的工作。 如果一个贷票的资质不足，还需要分配和补充贷款的资质，提前沟通贷票，提前补充流水，提前养公司材料。 抵押不限套数，但是个人的负债能力存在界限。
提问：房姐，之前提问中的回复你估计没看着，我再提问一下。我准备7月买上地或者中关村学区，假如学区未来会降，我买三居是不是很有问题？因为我准备要二胎，所以得准备三局。我之前想着买一个小户型的学区，然后周围买一个学区属性不是很强的三居室。比如买上地东里的一居室，然后买当代城市家园的三居室，但是这个方案杠杆无法做上去，当初离婚主要原因也是为了做杠杆。房姐有什么好方案或者好的技巧吗？我是北京工作居住证，房姐对海淀的学区有推荐吗？
回答：小面积学票+自住是一套比较理想的资产配置， 纯投资一套三居带学区，未来风险略大， 杠杆是要用到对的标的，优质标的>杠杆，一味追求杠杆会有风险 一套优质三居gpgd 杠杆不会低。如果你流水充足，二套再全款抵押，依然可做到3成首付 海淀学区微观不熟
提问：房姐你好！求求你翻我牌子，我对象在丰台科技园工作，我们结婚首套想在大兴买挨着地铁的，最近盯上了西红门一代，房姐觉得鸿坤礼御府，兴海家园日苑这俩哪个小区可以入手呢，或者还有别的小区推荐吗，预算总价300万+
回答：你好 整个大兴线是同一类产品，纯粹的通勤居住板块。 区别在于，部分地区小区品质较好，商业配套；部分小区差，无配套。 西红门荟聚积累了很大的商业价值，西红门的本质还是商业配套齐全的居住区。 西红门不乏品质盘，理想城礼域府自住是比较好的选择，入手单价控制在4.5左右最好。 我是投资思维，投资回报比来看，同等价位，朝阳是更好的选择。
提问：新人首问，美丽的房姐，我的情况大致如下：有sfsd，子弹300，纯投资，不自主，满5后出售。 方案一，买两套370万左右标的出租，主要东三和东四老公房。第一套首付150左右，每月还款来源：我和老公公积金有1万多点，自己在补点就差不多了。第二套，全款抵押，每月还款来源：两套房租金和家庭税后收入。 方案二，用sfsd买一套700左右标的出租。还款来源：租金和家庭税后收入。 我的问题是： 1.方案一能否操作成功？ 2.方案二买哪里比较好？ 3.如果看中租金收益和接盘，方案一和方案二比较，哪个更好。
回答：建议2，北京500内的标的竞争激烈，没什么淘笋空间 sfsd充分利用更合理，而且拆分两套你的成本会上升 推荐看 天通苑大面积，或者朝青 国美、珠江罗马、朝阳无限 能兼顾租金和升值
提问：房姐好，新人首问，清河宝盛里2居一类经适房，老人名下，满五不唯一，可转孩子名下，需在天通苑购置一套两居，离老人近。现有2个购房资格。收入月7千。存款50。请问，1，能做买一投一的操作吗？2，或怎么操作最合适。3，怎么一对一指导？谢谢！
回答：如果宝盛里已无按揭，可以抵押出来加上手中资金全款入一套天通苑，考虑到月供压力，可以预留2年的月供资金在手中 用来抵抗风险
提问：房姐您好，新人首问。目前孩子在交道口这边上学，二宝四年后也在这边上学，没有学区要求，手里子弹1100，不想买学校附近的老房子，想在开车时间30分钟以内，地铁方便的区域选择一个总价1300左右三居或者大两居，之前看过1富力城A区三居，2富力城E区大两居，3国际村三居，4凤凰城大两居，想听听您的建议或者有没有其他的推荐，谢谢！
回答：UNH的房子品质还可以，缺点是周围有点荒凉。 凤凰城品质高，配套优，交通断头路是最大缺点。 富力城综合会更优 苹果社区 乐成国际也可以淘以下
提问：房姐您好! 孩子住角门南，老两口投靠落户bj，有首套首房资格，想投资400万左右两居。前面看您精华帖里提到，草桥角门木樨园西罗园一带，近期刚看了珠江骏景和瑞丽江畔南区的几套满五唯一的房，感觉性价比不是很高，想请教房姐： 1.这两个地方还值得深淘吗？哪个更合适？或者您有更合适的望指点。 2.买的这房主要是投资，远期可能自主。这种情况，是先考虑纯投资房还是两者兼顾？
回答：400万其实更推荐东三环—东五环直接的上车盘 如果考虑自住，在从十号线东段到南段也可以选择，从成寿寺到马家堡角门一带，95-2005年的小区。 珠江骏景性价比高的主要是大户型，单价4-4.5W左右。 这2个盘属于次新盘的范畴，入手价尽量控制在5万左右。
提问：请问瀛海的中海寰宇天下这个盘怎么样？属于限竞房，挨着地铁8号线，分别自主和投资的角度看，应如何选择呢？
回答：以小户型为主，刚需上车盘，无产业支撑，长期看就是睡城 但价格并不便宜，由于交通的可达性和限竞房的限制, 自住和投资都不是好的选择
提问：姐姐，我的房子卖掉了现在还没看到合适的，打算在北五环买1000左右的三居您有推荐的小区吗？另外买房您觉得现在出手合适还是等下半年呢，谢谢您。
回答：自住给你几个参考，有合适的就入手 奥森附近：融域嘉园 北五环：亚奥金茂悦、臻园 西北旺：中海枫涟 清河：橡树湾 望京：融科橄榄城
提问：我看到房姐之前的帖子比较看好九龙花园和天通苑大户型，那这两者之间作为投资而言，哪个更好呢？顺义的别墅怎样？
回答：两者不能直接比较，不同产品 九龙花园对应5万左右单价 1000左右总价 天通苑是2w+单价 600左右总价 顺义别墅投资不建议，自住看个人喜好
提问：房姐过年好～我在顺义天竺有个联排，400平，李嘉诚开发的那个。目前在此居住。自住感觉还算舒服，但一直想换个更好的。另外在在北纬40度有一个2居和1个1居。目前手里还有一个可买第二套的房票，但现在看不清行情，想问问您最好的配置应该是怎样的？1、是否该卖北纬去换五环里面？但又觉得阿里去来广营那边了是不是后期会涨？2、因为住惯了大房子再回市里买平层不太喜欢了，但天竺这个房子是不是未来升值有问题？还建议留么？如果建议换有没有好的推荐？之前看过北京院子，但还要加的钱太多。谢谢～
回答：如果考虑居住质量就放下投资和升值的想法，类似天竺大概率跑输北京大盘，如果能平衡下，可以看下 融科橄榄城 北纬建议不要动了，位置上没大的问题，置换成本还是很高的
提问：夫妻双方无户口，孩子一岁半，一位老人带孩子。二人北京工作交社保（公司总部深圳），公司位于东直门附近。已在北京工作7年，计划近2-3年在北京发展。 女方名下大连房产一套，婚前财产，精装，有贷款，坐标大连沙河口区万科半山半海小区，93平二室，出租中。 目前在北京租房自住，计划在北京买房，手头180万可用于首付，目的自住兼投资。希望交通方便，不用过多考虑公司位置。因孩子上学问题，没有在北京长期生活打算，希望3-4年内房子容易出手。 请帮忙分析，根据目前情况，入手什么样的房子比较合适？能否具体推荐几个小区？另，大连的房子建议如何处理？亦庄文化产业园附近的林肯公园如何？商住是否值得入手？
回答：林肯公园是亦庄标杆+商住，不建议买 180首付建议看劲松、甘露园、石佛营等地的老公房，或者常营近地铁次新盘 例如 晨光家园、甘露园南里、首开畅心园
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
请搜索关注“北京房姐”微信公众号，加入知识星球提问，有问必答并送赠送购房内部资料；重要信息只在知识星球发布。
知识星球已盘点出北京投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。
知识星球内部文章：
《房产税为什么会导致房价上涨？》
《如何找笋盘 抵押贷全流程操作手册》
《干货！如何养出银行无法识破的流水？》
《新版征信被破解！离婚买房之路还能继续》
《信用卡年赚100万——赚钱全靠雕虫小道》
《用好信用卡 可以让你少奋斗10年》
《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》
《因为宏观调控，所以房价飞涨》
《深度剖析——为什么买学区房100%会亏本？》
《99%的新区会失败 以鬼城收场》
《一分钟小白变大神 炒房秘籍速成篇》
《干货！炒房各流派都是怎么赚钱的？》
《成为职业炒家 如何保证每次买进都能大赚？》
《房子裂变具体操作手法：一变二，二变四》
《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》
《破限购全套代持手册+如何完美规避所有风险》