鲁达 2017年是桂林房地产市场起伏不定的一年。从年初的“去除库存、稳步增长”到下半年的“防止风险、防止泡沫、稳定房价”，商品房市场的去除库存效果明显。
而自从国家提出“房子是用来住的而不是用来炒的”这一定位后，所有的房地产市场都在围绕着这个定位而展开，2018年，各路“神仙”（开发商）即将为争夺客源各显神通，今天小桂子就斗胆预测一下，桂林楼市的2018年市场走向。据桂房网统计，桂林2018年预计将有26个新项目亮相，包括住宅、商业、洋房、旅游小镇以及综合体项目入市，将会使得桂林房地产市场产品类型更为丰富，配套日趋完善，大开发商纷纷进驻在提升居住品质的同时，让开发商愈加认识到产品创新的重要性，在产品个性化和业态的差异化上下功夫，而临桂片区依然会是2018年供应的热点片区。
2018桂林楼市七大亮点预测
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大品牌房企时代来临
从历年销售榜单不难看出，大品牌房企更受到购房者的追捧。随着碧桂园、万达、华润等品牌开发商进驻桂林，2017年大品牌房企的销售占据半壁江山，上榜品牌房企已过半，热销项目近八成集中在品牌房企项目，行业集中度趋势明显，2018年桂林将进入大品牌房企时代。
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商业地产项目差异化
随着越来越多的商业综合体建成和开业，桂林正在呈现多中心化的商业格局，助力国际旅游胜地的建设。2018年，新城·吾悦广场、桂林华润中心·万象城、联发·乾景广场、汇金·时代广场、桂林金茂中心、桂林白马服饰城、希宇欢乐城等一大批商业项目持续发力，将促进桂林商业格局的形成，加快推进桂林商业模式的创新和业态的转型升级。
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文旅项目加速国际旅游胜地建设
作为世界著名的旅游城市，桂林国际旅游胜地建设正稳步推进，海、陆、空三位一体的立体式交通不断完善，旅游商业地产也迎来了新的机遇。2018年，桂林将推进桂林万达文化旅游城、福达·桂林义江湾文化旅游度假区项目、碧桂园漓水江湾旅游小镇等项目的开工和建设。
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旅游小镇主打文化养生牌
有着悠久历史的桂林，不仅是国务院公布的首批24个历史文化名城之一，还是举世闻名的世界旅游城市。2018年，龙光养生谷、万福路康体养生先行区、壮医健康养生特色小镇项目、桂林航天科技文化产业园（航天小镇）项目等文化养生小镇将加快推进建设速度，打造“地产与健康”模式。
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旧城改造成特色文化展示区
2017年桂林成为广西唯一入选全国第二批“城市双修”（生态修复、城市修补）的试点城市， 2018年桂林将大力推动着两方面的工作。王城片区历史文化旅游街区改造、塔山片区城中村改造项目、象山区九美桥时尚园项目、两江四湖二期建设工程、琴潭千亩荷塘湿地、平山瓦窑片特色文化展示区等项目将落地施工，可以预见，在不远的将来，桂林的颜值会越来越高。
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临桂成为房企必争之地
作为桂林新的政治、经济、文化、金融中心，临桂区多年的发展有目共睹。依托于新区的建设发展，临桂在2018年将继续成为各房企的开发热土，必争之地！伴随着城市配套建设的持续推进，临桂区的房地产发展已走出一条自己的“临桂”模式，形成特色各异的片区格局，且各类型项目全面开花。
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桂林房价2018年将稳中有升
桂林房价近5年都呈现稳步上升态势，尤其是2017年上涨最明显，在城市发展和城市价值的不断提升的大背景下，2018年桂林房价将整体稳步上升。同时，在拿地成本增加、品牌开发商项目占据主流、大量改善型需求多重作用下，各楼盘房价将出现价差梯度格局。
2018桂林区域板块楼市分析预测
秀峰区
近几年，秀峰区主要开发片区为琴潭板块。作为连接临桂新区与老城区的重要枢纽，琴潭板块的交通规划较为完善，区域范围内的机场路、中隐路、 东安路、阳江路等道路均已建成通车，使得琴潭板块形成了“三横三纵”交通格局，也达成了板块与主城区之间的无缝对接，目前琴潭板块生活配套、市政基础设施等已相当完备，区域价值得到凸显，成为越来越多都市精英首选置业板块。
主力供应面积分析
产品与其他板块产品在面积段有上大有不同，高端的产品形式拉升了区域两房、三房产品面积段的成交比例；分化严重，区域内产品适合首改、再改型客户，普通刚需客户受到产品类型和价格挤压，外溢比较明显。
价格涨幅分析预测
2017年秀峰区板块内产品借助优越的地理位置、生活配套及高端的产品形态，销售价格处于桂林高端市场中高位；虽然涨幅不大，但也存在有价格破万的项目；由于推出产品类型多样化，价格存在较大差距。
客群分析
秀峰区琴潭板块由于其产品形式多样，供应量较少，限定了成交客户的群体，成交客户主要以改善型客户为主。看重地段、开发商实力及产品舒适度。
2018年预测
受房地产市场大环境影响，整体趋势向好，但区域内可供开发土地有限，住宅属性板块更为稀缺，进而导致住宅产品价值高涨；随着新项目入市，老项目清盘，在2018年秀峰区成交量将保持平稳，价格持平或小幅上涨。
七星区
七星区作为桂林富人区，以大面积高端住宅为主，高端价格领跑桂林楼市。板块内项目多为知名房企开发，具有较高品牌影响力，市场去化率较高，除去部分产品外，价格呈现平稳或小幅上扬。
主力供应面积分析
七星区产品热销面积段主要成交产品集中在70-140㎡的两房至四房；分化严重，七星区产品适合首改、再改型客户，以及投资型客户，普通刚需客户受到一定程度的价格挤压，外溢明显；投资型小户型备受市场青睐，高端大户型总价高且供应量较少，而客群相对狭窄，销售节奏可能相对慢一些。
价格涨幅分析
七星区项目均价在桂林住宅市场中处于金字塔的顶端，价格年涨幅比较平稳，受限于推出产品不同价格有小幅变动，总体价格保持平稳。七星区沿线产品借助区域优势及高端产品形态，销售价格处于桂林高端市场中高位。
客群分析
七星区沿线产品由于其城市豪宅的产品形式，限定了成交客户的群体，成交客户群体以首改、再改型客户居多。看重生活配套、居住舒适度及项目地理位置。
2018年预测
七星区沿线成交量平稳上升，价格小幅上涨；区域内可供开发土地有限，住宅属性的地块更为稀缺，进而住宅产品价值高涨；高端住宅聚集区，整体市场趋于向好发展，带动板块价格小幅上证。
叠彩区
借助高铁优势，近几年叠彩区的发展势头十分迅猛。福利路、北辰立交桥的落成通车，让整个片区的出行全面升级。作为开发势头迅猛的叠彩区，尤其是以叠彩万达广场、联发乾景广场以及恒大广场为中心辐射的一带区域，升值空间较大。
主力供应面积分析
叠彩片区是以首次购房、结婚购房等刚性需求和首次改善需求为主的区域，热销面积集中在70-120㎡，其中舒适型二房和紧凑型的三房最受青睐。140㎡以上大面积的需求量比较有限，富人并不是购房的主力军。
价格涨幅分析
叠彩区典型项目的产品设计适合刚需、首改的主流需求，价格合理，性价比高，涨幅平稳，豪宅项目基本持平，波动不大。
客群分析
叠彩区的核心购房者主要来自地缘性的客户，刚需为主。高铁开通之后，周边省份城市的客户增多，以广东、湖南客户为主。看重地理位置、区域发展潜力以及开发商实力。
2018年预测
2018年区域的供应量应该会持续增加，产品结构仍将以刚需和首改为主，更多选择吸引客户购房，随着高铁线路的增多将有效刺激销量；未来价格上涨存在一定空间，预计2018总体上将稳中有升。
象山区
象山区品牌开发商项目的相继开发，中小户型面积热销，拉动区内总体成交量，后续市场将仍以刚需客群为主。
象山区夜景
主力供应面积分析
象山区成交客户主要来源于刚性需求及部分改善型客户，成交面积段集中在70-130㎡的两房、三房产品。
龙光普罗旺斯项目2017年底推出89-138㎡中小面积产品，市场反应良好，去化较快；新入市产品面积以70-130㎡为主，基本锁定刚需客户。
价格涨幅分析
象山区产品售价普遍呈现上升趋势，中小面积产品市场认可度高，刚需及刚改客户购房力度较强，全年整体销售形势明朗。
客群分析
象山区成交客户以刚性需求及刚改客户为主，主要源于象山区及雁山区。注重区域升值潜力、产品性价比及项目地理位置。
2018年预测
品牌开发商项目的集中上市丰富市场供应量，同时市场竞争更加激烈。
象山区借助其优越地理位置，房价或将稳中有升；未来区域内刚需客户仍占主导地位，性价比高楼盘将稳步销售；区域展示群雄逐鹿，碧桂园、恒大、龙光等知名房企纷纷进驻，未来市场竞争加剧。
临桂区
临桂区在桂林城市发展中的地位独一无二，肩负着“再造一个新桂林”的历史重任，近年来，不管是外地购房者，还是桂林本地人，越来越多倾向于在临桂置业安家。作为2017年桂林楼市的“主战场”，临桂房地产市场经历了由艰难的去库存到市场量价齐升的转变，销售金额创下历史新高。
主力供应面积分析
临桂区热销面积主要集中在90-144㎡，是以刚需为主，首改为辅的需求市场，区域内品牌项目较多，产品品质逐渐提升。
2017年新上市的项目有彰泰欢乐颂、彰泰金桥水岸、广汇御观山、桂林碧桂园、桂林恒大城、龙仕·银座国际、滨江明珠等知名品牌项目。随着各项目工程施工节奏的推进，众多老盘也有新产品加推，产品面积段丰富，针对的客群将更加广泛，2018年市场竞争将更加激烈。
价格涨幅分析
2017年，临桂的房价可谓扶摇直上，“5”字头成了普遍，部分高端住宅楼盘单价甚至突破6千大关，创下历史最高值。自2007年提出“再造一个新桂林”至今，临桂发展已有十年，2017年，是临桂区的发展“大”年，这一年，临桂获评全国投资潜力百强区；华为、中兴、浪潮、比亚迪等世界知名企业纷纷落户临桂“大展拳脚”，与城市发展、与市民生活息息相关各项等配套快速改善，交通更通畅、配套更齐全、环境更优美……临桂的变化在2017年可谓翻天覆地。从“空城”到“实城”，从“洼地”到“宝地”，临桂区域价值的凸显，带动楼市发展，为房价上涨作了最好的铺垫。
客群分析
成交客户以刚需为主，刚改居多，再改为其次，部分为投资型客户，主要来源桂林本地及周边、北方城市。看重区域发展潜力、产品性价比及开发商实力。
2018年预测
2017年临桂市场从“去库存”到“量价齐升”，2018年随着新增项目供应量增大，或将出现供应量集中释放可能，对市场形成较大压力，同时结合整体环境的变化，将增加客户选择性。目标客群仍将以刚需为主导，中小面积户型为市场的主力。
灵川/八里街板块
位于漓江上游的灵川区位优势得天独厚，交通十分便利。近年来，灵川充分利用桂林“同城化”发展，打响了“北改、南兴、东拓、西延”的“桂林北新城”建设战役，以交通为枢纽，以产业为桥梁，按照组团发展构筑交通物流大通道、客运商务交通圈、商贸物流集散地、文化休闲为一体的城市功能区，成为桂林区域性中心城区。越来越多的购房者将买房的目光聚焦在这一板块上。
主力供应面积分析
区域内项目去化量在2017年普遍上升，中小户型较为热销。
价格涨幅分析
区域内项目价格均呈现上涨态势，2018年新产品上市，价格空间发挥优势，借势高铁发展。
客群分析
区域内市场由首次置业及首改的刚需客群占据主导地位，包括周边地缘性客户。看重产品性价比及区域未来发展前景。
2018年预测
依托高铁交通枢纽优势，推进粤桂黔高铁经济带合作试验区（广西园）建设，将有力带动区域人流量及人口落户，让经济发展和生活配套 并进，在保证供应的前提条件下，竞争激烈，控价保量或将成主流，未来价格看涨。