鲁达 昨天(10月25日)，苏州第三个集中土地拍摄的各地块终于公示了。
新区一共有7宗地块将在本次土拍之中上市，数量仅次于吴江。当然，我们可以看到，在这7宗地块之中，有两宗地块是商业用地，产权年限只有40年。真正70年产权的地块只有5宗。
接下来我们将细致地对新区的新地块进行一个梳理和分析，相信对大家会有所帮助。
枫桥72号地块与73号地块
位置分析：
两宗地块都位于白马涧生态公园的旁边，天池山脚下。
自然生态环境肯定是不错的，学校配套我也在上面勾了出来，基本上是可以覆盖幼儿园、小学和中学的教育需求。
只是除此之外，其他的商业配套就少得可怜了。
这两宗地块主要以环境作为卖点，提供给真正喜欢山景，对生活品质有较高要求，而且对配套没有特别大需求的购房者居住。
最近这样同时推出上市的地块越来越多了，大部分这样同步推出的地块，设计要求和楼面价都差不太多。但是72号地块和73号地块显然在产品设计和价格上都有高下之分。
72号地块容积率最高可以达到1.2，起拍楼面价为1.35万元/平米；而73号地块的容积率则最高只允许1.01，起拍楼面价也达到了1.4万元/平米。
两块地其实密度都不算高，73号地块则会更加偏高端改善一些。
两宗地块在设计要求上，基本上是一致的：
·所有房源均为全装修房源，装修标准不低于1500元/平米。
·所有房源面积均不低于120平米，其中72号地块住宅总户数最多不超过550户，73号地块住宅总户数最多不超过600户。
·整体项目外立面均为简洁苏式风格。
地块总结：
在目前的市场环境下，其实很难说能有什么表现，就看具体操盘的大佬是否能突破常规，逆市而行了。
浒关74号地块与75号地块
位置分析：
相比枫桥的72号地块和73号地块，浒关这边的74号地块和75号地块就隔一条榆荫路，周边配套真是极其丰富。
首先看到，学校顺着中环北路，也就是大同路东西排开，文昌实验、文正小学、上海世外文贤初中和文昌实验小学，距离近、覆盖全、实力强。
商业项目顺着浒墅关大道南北列队，永旺、宜家、迪卡侬和开市客，各有侧重，餐饮零售、家居家具、运动户外和仓储零售，可以说是苏州最完善的商业配套，没有之一。
两个地块中间夹着轨交3号线的惠昌路站，靠着中环北路和浒墅关大道，不论是自驾还是公交出行，都非常方便。
作为浒关板块的核心位置，不论是74号地块还是75号地块，从位置上来说，都非常不错。
看起来这两宗地块的起拍楼面价好像并不高，只有八千多一平，甚至还不如吴江运东的地块贵。
但是我们具体分析这两宗地块，就会发现其中另有乾坤。
首先我们看看74号地块的红线图：
从西往东，74号地块分为A区、B区、C区和D区。
看看上面的规划表格，我们就能看到，整个74号地块，只有A区和D区是住宅用地，B区C区都是商业。
而75号地块同样如此：
从西往东，同样分为A区、B区、C区和D区。
同样是A区D区为住宅，中间的B区和C区为商业。
这就无怪乎整体楼面价这么便宜了，其中有商业和商务地块的楼面价在里边进行了平均。
不仅如此，两宗地块还有相当多的前置条件，要引入新能源企业、要引入人才、后期住宅销售必须随着工期进行等等，这些都增加了拿地成本。
所以即使现在看着起拍楼面价是八千多，实际上将来真要开始卖房子的话，估计价格会逼近3万元/平米。
两宗地块的住宅设计要求都比较一致：
·所有住宅房源为全装修房源，装修标准不低于1500元/平米。
·所有住宅住宅房源面积不低于100平米。其中74号地块总户数不超过2250户，75号地块总户数不超过1950户。
·项目外立面要求简洁、现代。
地块总结：
浒关一个板块就能呈现南热北冷的态势，可见目前楼市内卷的严重。
74号地块和75号地块周边配套资源，可以说是非常丰富了，同时，这两宗地块还在继续为浒关南部区域锦上添花，引入新能源企业、引入写字楼、引入人才、引入酒店。
可以说浒关南板块的地段价值还在继续加码，未来潜力不小。这两宗地块很有可能成为本场土拍的爆款。
科技城76号地块
位置分析：
科技城这宗地块号称是科技城核心地块，号称特别特别抢手的那种。
这边主要以教育资源非常丰富为卖点，这一点基本上苏州的购房者对科技城板块，至少都是有所耳闻。
但是科技城的住宅偏科很严重，除了学区比较好之外，商业、交通各方面都乏善可言，还需要进一步提升，所以近期科技城的住宅项目纷纷遇冷，可见学区已经不是万能的。
但是这并不影响官方对这宗地块寄予厚望。
拿地附带条件，必须一年内在科技城范围内建一座面积不低于45000平米的总部型项目，引入不少于一家总部型企业。
后期房源上市的时候，具体销售的进度还会受到这个总部型项目的投资进度的限制，投资多少，房源才能卖掉多少。
·该地块可设置住宅总户数不超过1600户，户型面积不低于100平米。
·所有房源均为全装修房源，装修标准不低于2000元/平米。
地块总结：
限制这么多，成本这么高，科技城地块是否依然有让开发商趋之若鹜的魅力？值得关注。
通安77号与78号地块
77号地块位置分析：
其实通安这块77号地块的位置还行，靠着浒关，距离大润发不算太远，周边学校并不少，生活配套是比较充沛的。
由于该地块全为租赁房源，所以起拍楼面价非常低，只要3150元/平米，不可分割销售，不可分割转让，装修标准不低于1200元/平米。
78号地块位置分析：
该地块位置相当偏，面积也非常大，分为A区和B区。A区住宅，B区商业。
A区北侧有600套人才公寓，定向销售，备案均价19500元/平米；其他住宅户数最多不超过1000户，面积不超过120平米。公寓与住宅的装修标准均为1500元/平米。
自带商业就不用担心位置偏了。
这里B区商业里边业态特别丰富，有个12000平米的冰雪世界、11000平米的旅馆、21000平米的零售餐饮、42600平米的服务型公寓。
这座商业落地，将直接为通安西部以及科技城北部地区带来丰富的配套，战略意义非常大。
正因为如此，所以该地块住宅的起拍楼面价达到了1.15万元/平米。
地块总结：
78号地块为通安和科技城板块都带来了新的配套资源，和新的热点板块。
但是从现状看来，住宅的这个楼面价还是有些高了。通安的房价卖到两万以上，看样子是有理有据，但又有些根基不足，且看这块地块最后表现如何，才能见分晓。
结语：
新区本次推地，浒关和通安都迎来史诗级增强，科技城的地块更是重磅加持。
光新区的这几宗地块就看点十足，本场集中土拍确实让人相当期待。