鲁达 老铁的青青、楼主司令——感谢您以佛系的心态看房地产市场。不急功近利，不乱打“假话”。
为购房者决策把好关、置业路上买对房，司令期待和你有故事。今年以来，时不时有老铁困惑该不该替换房贷。而替换品就是看着比房贷利率还低的企业经营性抵押贷款，通常叫抵押经营贷。
最常用的抵押物是房子，虽然也有土地等也可以抵押，但抵押房子获得的利率最低。
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老铁们之所有这想法，是由于今年疫情，上半年1年期和5年期以上的LPR一直下探。
前者跟抵押经营贷相关，目前利率3.85%，实际执行加20个bp去到4.05%。
后者跟房贷挂钩，目前为4.65%，目前首套利率通常加30~45个bp去到4.95~5.1%，高峰时上过5.2%，二套更高。
正因两者利率有差，使得老铁们动了替换房贷的念头，尤其前两年高峰期入手二套房，利率去到5.88%的老铁们，扣月供时，常常心里憋屈。
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那在这种情况下，是否可以用经营贷来替换房贷呢？
在银行规定层面上，显然是不允许的。但事实上很多人都这么干了，而且用经营贷套出来的钱去干了很多事。
就如上半年，深圳的经营贷利率补贴后不到4%，引发大量投机炒家疯狂抵押套钱，去楼市加杠杆。
具体操作是一些有房贷在身的业主，为了套钱买多套，先找机构借钱过桥，还清房贷赎楼，再拿房子做抵押经营贷套钱出来，先还过桥资金，再入手多一套。
如果第二套全款，就继续抵押套钱买第三套。房票不是问题，反正找人合伙买或代持。
此事被媒体曝光后，坊间哗然。
但其实这种操作老早就这么玩了，只是今年疯狂过了头，深圳涨太凶了。
但这事给了很多老铁启发，尤其早几年买房升值较多、或高峰期高利率时买房的老铁，也想抵押房子套钱出来继续买房或替换房贷。
关于如何办理抵押经营贷的操作，这事此前司令在一篇文章里讲过，此处不再赘述，可参考这篇文章：这些人都这么玩经营贷！
这里先声明一点，银行发放的抵押经营贷只可以用于企业的真实经营之用，不能挪作他用，具体后果你懂的，此处也不想再啰嗦。
那么，今天这篇文章主要计算抵押经营贷和房贷这两条数，究竟哪条数划算，在什么样的情况下划算！
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我们以同样借款100万为例：
企业经营贷以普遍10年期为准，利率按当下4.05%（以后也会随着LPR浮动）；
房贷利率以30年起为准，利率按照5.1%来计算（变化同上）。
经营贷100万，虽然每年要回笼一次，但其实很简单就能规避。虽然没人会借足10年，中途会重新抵押，因为物业会升值。
但我们假设按照10年期做经营贷，总利息为40.5万，10年到期时一次性偿还本金100万，合计偿还总本息140.5万。
而房贷利率贷30年，到了第10年（120个月）时赎楼，经过计算，合计偿还总本息146.75万。
以上两者利息相差6万多，经营贷比房贷还少。如果贷款金额更多，经营贷更划算。
但假如按照两者都贷足30年来计算，那么总本息对比，房贷可就比经营贷少得多了。
那么大家一定非常好奇，在第几个月时，两者的合计偿还本息是相等呢？
经过计算，以上两者的利息将会在第242个月（即20年零2个月）时非常接近。
虽然很少人会把房贷还上20年，但以上的数据透露了一个结论：
如果在房贷利率5.1%，且按30年等额本息的情形下，如果你只考虑供房20年内就还掉房贷，那理论上用经营贷来替换房贷，是划算的。
何况很多人都会在10年内赎楼，而且不少人的房贷利息都超过5.1%，所以对于用经营贷来替换房贷，理论上对于大多数人来说都划算。
但，抵押经营贷不是每个人随便都能做，首先你得是企业法人或者股东，你用于抵押的房子得不能有其它贷款。
不过对于已经是企业法人或股东的老铁来说，以上的数算得很清楚。如果你用手头做生意的钱来还掉房贷，再抵押套钱出来用于做生意，这理论上当然可行的。
当然，上面的结论是按照5.1%的利率去计算的。如果房贷利率是85折时代的4.165%，按照结论肯定不一样了。两者总偿还本息相等的时间会比上文的20年明显缩短，经过计算大概在48个月左右。那么显然也就没有这个必要拿经营贷的钱去替换房贷了。
以上的结论仅供参考，大家心里有数就行了。如果你觉得自个房贷利率太高，想这样倒腾一下，那么你自行去问银行呗。一般工行相对其他几家银行来说，企业经营贷的综合服务和政策比较不错。
最后，再重申一下，企业经营贷的钱只能用于企业经营之用，不能挪作它用。如果你要挪作它用，你就只能祈祷自个运气好了。
佛山买房，问问楼司令吧！
- 司令说楼：用真金白银探索的楼市经验，用接地气的方式让你躲开楼市里的坑。为买房人解惑答疑，买对房子少费心。那些别人不肯说的，司令告诉你。