鲁达 不久前，龙江片区的两个新开盘价都低于预期，因此我们明显感觉到龙江房地产价格的小幅下跌。
可能是受规划的影响，龙岗板块打出“价格战”。一直热度很高的良庆目前似乎也受到楼市这股“冷空气”的影响，小探于近期发现，置业大热区良庆也出现楼盘报价微降的现象。
1：比如御景山，今年中小探第一次去看房，案场给出报价为14000元/㎡，目前又有收到消息：御景山有均价13000元/㎡的房源放出，个人觉得蟠龙片区，这个价位的装修房，性价相对比较高；
2：江景房广源华府，此前的报价一度高达17000元/㎡，如今网友爆料称接到售楼部电话，均价为13000-15000元/㎡（可能是不同楼栋的价格）；
3：而在五象湖东很受关注的新盘金科博翠山，因为被两所公立学校环绕，周边地铁公园不缺，小探当初给它的估价是13000元/㎡左右，业内也普遍认为是这个价位。
如今开盘在即，有消息放出首开均价11500元/㎡，和临近的金玖世家均价相当，比预期心理价位稍微降了一些。
报价微降，对购房者意味着有更多的选择，小探今天为大家做五象新区8个在售楼盘的价值对比，年底是看房的好机会，希望大家好好把握。
8个热盘对比：
五象新区内物业别类丰富，有改善大户，也有适合刚需的高层。小探在网友询问较多的楼盘中，挑出均价在12000元/㎡左右的五象“热盘”做了对比——
地段：
五象新区大概分为几个板块，蟠龙、总部基地、体育中心、五象湖、五象湖南、东风路、良庆大桥南。
其中，已经发展成熟、几乎没有新房源在售的蟠龙、总部基地、体育中心多在13000元/㎡以上，楼盘项目较少，配套完善。
8盘位置图
其他版块中，是否有地铁通达，是购房者重点关注要素之一。五象交通横向有地铁2号线延长、4号线，以及BRT2号线贯通玉洞大道，纵向有地铁3号线。
小探列举的八盘中，金玖世家、光明澜湾九里三期与地铁距离优势比较明显，均是在500米以内。
五象湖南的荣和五象学府，因地铁3号线延长线报批未定，距3号线终点站平良立交站远些。
配套：
五象新区配套先行，除了交通路网，学校、医疗、公园配套建设也相继提上日程，不少也已交付使用。
除地铁外，学区是购房者关注的另一要素。五象新区的学校都是新学校，即使是市内老牌名校的新校区教育资源也较难预计。当然，老牌名校的新校区还是比一般公立学校更具吸引力。
八盘中，金科博翠山旁的秀田小学是市内具有知名度的小学。金玖世家距离也较近，有划分的可能。
唯一打出“学府”名号，被学校半包围的荣和五象学府，地块旁规划两所公立学校，未确定的公立小学和市一中（高中）。目前最近的初中是市三中五象校区，虽有些距离，但也是项目的“筹码”之一。毕竟老牌初中在五象的新校区不多，市三中周边楼盘多为二手房源或一手价格过高，如果能以较低的价格得到相对优质的教育资源，对购房者还是具有吸引力的。
另外，新建楼盘还未到交付使用的时间，教育局是暂不划分。只有交付使用时，教育局才予以学区划分。因此，不能准确说目前最近的学校未来就一定能划分到，谁知道该盘附近以后还会不会新的学校建设，或者学校过于饱和优先部分居民。
回归到项目自身产品，考量的因素主要有——
开发商对比：首推荣和、金科
在以上8个项目中，有联合开发的，有本地的龙头房企，也有全国前20房企，个人觉得品牌价值比较突出的还是荣和和金科。
体量：体量大的小区均有安置房源、地块散
龙光玖誉湖、檀府印象，是体量较大，但同地块比较分散，五象大唐果地块小而狭长，整体地块比较方正的是荣和五象学府、金科博翠山，这样比较好做园林的设计，在小区的整体布局也会比较适合人居。
安置/产移：大量安置房，也许会影响小区整体品质
安置房源的存在可能会成为一部分人纠结的点，但其实这已经是市场的常态，目前拿地的项目，大多需要配建回迁安置房，或产权移交房。
以上8个项目中，光明城市、龙光玖誉湖、檀府印象、五象大唐果均有部分安置房源的存在。檀府印象会把安置房与商品房用一条商业街隔开，达到相互不干扰的作用，其他项目的安置房楼栋分布，可以到售楼部看房时详细问下置业顾问。
容积率：低密江景比较难得
8盘中，光明澜湾九里三期为江景房，容积率最低，仅为2.2，整体看来是最为舒适的。滨江公园建设跟进，项目一二期产品已交付，质量不错，园林也很有层次感。但位置在体育中心对面，享受低密江景配套的同时，也会偶尔受到人流车流噪音的影响。
龙光玖誉湖、檀府印象、光明城市二期、金玖世家容积率为4， 是目前市场比较常见的30-40层的高层小区。
户型面积：刚需、改善都有得选
五象大唐果、金玖世家有68㎡、70㎡两房，荣和五象学府有略宽的80㎡2+1房，满足了部分刚需客群小户型低总价的要求，如首付预算较低的可以看看这几个盘的小户型房源，过渡使用也不差。
而光明澜湾九里三期、龙光玖誉湖、檀府印象、金科博翠山，接近100㎡起步，提高了首付门槛的同时也将客群定位和圈层提高一些，比较适合一步到位和二套改善的购房者。
产品：毛坯房源的涌现
在置业最热的五象新区，能有毛坯房源，其实很难得。光明在五象的两个项目：光明澜湾九里和光明城市，今年下半年开盘均推出毛坯房源，少了精装修的费用，性价比会比较高，毛坯房的大量涌现，给了购房者上车五象的好机会。在余下的装修房项目中，比较看好龙光玖誉湖的装修交付标准，感觉比周边的竞品要高一个档次。
综合以上，个人觉得，总体配套比较完善的有——
檀府印象、龙光玖誉湖这两个盘位置相近，周边配套也相对完善，比较适合需要一步到位和刚需自住的购房者，或是刚改的购房者去关注。
有些购房者比较看重教育学区的，以小孩读书为首要考虑因素的，可考虑金科博翠山、金玖世家、荣和五象学府。
首付低，小户型过渡刚需型的可关注金玖世家、五象大唐果的小户型。
纯改善，对周边环境要求比较高的，可看下江景房光明澜湾九里三期，金科博翠山，龙光玖誉湖的湖景房。
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