鲁达 合肥房价降了！
区区沙县一市最新房价曝光，政务3.5万/，空号3万/，2.3万/，高科技2.4万/。
第一，合肥最新房价曝光
政务3万6千，滨湖3万，开业2万4千.
最近，美泽公布了全国100省8月房价数字，包括合肥。
根据数据显示，合肥九区四县一市房价表现为：
政务区，35866元/㎡
滨湖新区，30399元/㎡
经开区，23514元/㎡
高新区，24038元/㎡
庐阳区，21454元/㎡
蜀山区，21841元/㎡
包河区，19049元/㎡
肥西县，11756元/㎡
瑶海区，13445元/㎡
新站区，13564元/㎡
巢湖市，13445元/㎡
长丰县，11737元/㎡
肥东县，12154元/㎡
庐江县，10760元/㎡
通过数据我们可以发现几点信息：
1、合肥8月份最新房价降了，目前均价19024元/㎡，相较于7月份的19102元/㎡，降了0.41%。
虽说整体降幅不大，但房价走势比较稳定，非常符合国家“稳房价”的主旨。
2、肥西房价有失偏差，数据显示11756元/㎡，但实际均价应在1.6万/㎡左右。
且在售楼盘佳兆业未来城、君悦风华，基本是全款；源成花园首付8成；祥源花世界、龙川时代等也是高首付，非常火热。
3、本站统计了九区三县一市各板块房价金字塔地图，对比发现，房价数据基本吻合。
二、九区三县楼市现状解读
置业如何选择？
下面我们分具体区域，来解读下新房、二手房的真实现状。
打算买房的，可对比参考下~
01
滨湖新区
随着蘭园、荣盛华府、文一塘溪津门的摇号结束，滨湖这一波的打新也告一段落了。
目前新房方面，剩余房源情况如下：
蘭园仅剩余一栋洋房；阳光城檀悦还有2栋洋房、4栋高层；
中海九樾还剩余9栋洋房未推，总房源数不足400套；
佳兆业滨湖和鸣可售房源有1栋11F小高层、8栋8F小洋房，300多套；
宝能城剩余6栋高层，其中二期有两栋高层早已备案，但一直未领预售证，均价约1.85万。
此外，滨湖就只有建发珺和府、置地栢悦轩、联发正荣滨语听湖三大待入市的新盘了。
二手房方面，想必很多人看到了，近期降价出售的房源不少，尤其是以46中+师范附小双本学区房居多。
本站盘点9月份与6月份房价对比发现，10家学区二手房，均价下降。
其中，滨湖家园降幅最高，三个月时间，差价6090元/㎡。
近一两年来，滨湖学区房上涨势头过猛，存在巨大的房价泡沫。
如今，指导价要出，终将会击碎这个泡沫。
本站也盘点了2019-2021年这三年的房价情况，并根据网友希望的，对现在挂牌价打了7折。
通过数据可以看到，除了滨湖家园回迁小区，其他现在的挂牌价，基本在4万+。
文华阁、书香门第等一些炒作过热的小区，更是将近5万/㎡。
不过对比前两年可以发现，大多数小区价格在2.3-3万/㎡。
若指导价执行，初步猜测会压到这个标准。
另外，还有不少网友建议，应该将46中中山路校区、南宁路校区也列入学区房指导价范围。
但我个人认为，政策的连带效应是非常有力的，滨湖即使不列入这些小区，但在双本部学区房带动下，价格也会下探。
02
政务区
政务区的二手学区房，近日降价的案例也很多。
我实地了解发现，现在着急出手的房东多是小户型为主，比如凯旋门的50平，发能太阳海岸的40平，水墨兰庭的45平等等，很多是投资客，此前买着挂学区想升值，现在行情不对，都在急售转手。
本站也盘点了近三年房价对比与7折价格情况表：
虽西园南+50中新不在首批内，但我还是放一起说了，一共31个小区。
从数据来看，政务区价格一直以来非常坚挺。天鹅湖板块均价41513元/㎡，全市所有板块中唯一破4万/㎡。
匡河一带的小区，近1年来涨幅还是很明显的，如九重锦、国贸天琴湾等等。
若指导价执行，很多小区价格会被重新打回3万以下吗？
新房方面，政务万象城附近也有供地规划，有100多亩的住宅，后期入市，会非常抢手。
03
高新区
上周，高新龙湖光年备案7栋楼，15#、16#、17#、18#、19#、20#、28#，均价22197元/㎡，共计350套房。
这次推出的是二期住宅项目，此前，项目二期规划也已经公示，以高层、小高层为主，6栋27F高层，3栋17F小高层，4栋18F小高层、总计987套房源。
并且今天龙湖光年1、7、8、9号摇号结果也已经公示了。
除了龙湖，乐富强文宸悦府还剩余Y9、Y15两栋洋房待售，均价17199元，悦湖熙岸还有8栋洋房和2栋高层。
这是高新区目前仅剩的房源量，今年是否有新项目补仓，还有看最后一次集中供地了。
来源：摄图网
二手房市场，这一年来高新不少小区涨幅不低，祥源城、蓝光雍景半岛均价突破3万+，甚至挂的高的，都达到了4万。
但是最近，高新二手房出现了不少房源降价的情况。本站也多次报道过，不再重复提及，各位置业者可酌情考虑。
作为刚需，当下置业高新应如何选择？
1、坚持打新龙湖；
2、考虑学区的，可以根据指导价政策出台情况，观望一段时间；
3、真刚需、手里资金又不是很多的，沿着四号线去新站买，年底地铁一通，上班也方便，愿意开车的还可以去小庙买，当然这都是最坏的打算，能买得起高新区的还是围着蜀西湖、北雁湖周边去看。
来源：摄图网
04
包河区
包河区融创澜岸里正在登记，金地时代领峯、招商雍荣府等盘登记摇号也告一段落了。
三大纯新盘中梁、中骏、蓝城滨河湾，目前没有要入市的消息。
总体来看，包河还有融创澜岸里、招商东望府以及淝河、高铁片区的一些基本进入尾盘的项目，加上三大纯新盘，整体供应量也不算很多。
二手房方面，市场分化也比较厉害，政务东一众小区以及48中本部、屯小、青小学区房，房价相对较高，在2.5-3万之间；而老城区一些老旧小区，房价在1.2-1.4万的也比比皆是。
置业包河，我的建议是：
1、按板块选择，骆岗公园＞龙川路（高铁板块）＞淝河板块＞老城区（马鞍山路板块）；
2、考虑新房的，融创澜岸里、蓝城滨河湾是第一选择，其次才是淝河板块的众楼盘；
3、考虑学区实力，48中本部学区房可以选择，按照学校实力看，要强于滨湖46中本。
当然，房价超过4万+的小区，还是等一等指导价再看看情况，目前泡沫也很大。
05
经开区
随着中海上东区、公园万象的谢幕，经开置业的关注度，已经转到明珠广场置地、伟星两个项目。
根据规划，置地天玺设计大平层面积220-330㎡，总价约600万起。伟星项目可能也是以大面积户型为主，总价不会低。
这两盘，注定是改善人群角逐的战场。
对于置业经开，我的建议是：
1、刚需可以多关注下肥西，虽说是一口价全款，但总价门槛比较低，明珠广场附近的肥西2宗地分别被保利、振兴拿下，可以保持关注，非常值得买；
2、二手房也有很多机会，168取消直升后，有不少降价的，不过现在还不是最好的入手时机，可以等指导价出来再看。
06
蜀山区
蜀山目前置业的主战场是小庙，在售的有龙湖文德璟宸天著、上坤云栖麓、高速时代书院，还有旭辉、方远、通和三个新项目。
董铺湖板块，文一云湖轩项目，暂时没有入市的消息。
还有备受关注的意禾佶第，暂时没有开盘消息，最大的亮点在于安医大附小+50中双学区。
拟新建3栋高层，1栋24F，2栋27F，规划535户。其中对外出售的仅1栋高层，层高24F。户型面积约为60㎡，总计约240套。其余两栋均为安置房。
二手学区房方面，近期降价的案例也不少，通和易居同辉南苑，从此前的6万+，现在跌到了4万左右对外出售。
根据指导价预测，蜀山学区房仍有一定的下探空间。
当前置业蜀山，我的建议是：
1、优先考虑市区，买不到新房的可以去看看二手房，蜀山区域涵盖范围非常广，有卖到5万的一档学区房，也有均价1.5万上下的二手房；
2、小庙长线投资可以买，短期投资、自住群体不太建议，考虑买的群体，优选大品牌，具体你懂得~且待到几个楼盘集中入市后，买到的难度也会大大降低。
07
庐阳区
庐阳区新房方面，目前有康城、佳源三个项目。
康城项目，安三小+45中本部，总计5栋，1栋（17F）+3栋（28F）+1栋（20F，共447户，但因为有292户安置房源，对外出售仅155套。
就冲这个学区，预计热度会非常高。
佳源誉和湾拟新建8栋住宅，7栋洋房和1栋高层（自持住宅），380套，含普通住宅户数174户，租赁住宅户数206户。
另外一个佳源项目，今年预计不会入市。
此外，还有万兴林里间，还有一些剩余房源在售。
置业庐阳，我的建议是：
1、康城项目预计和大富一样，买到难度非常大，资金不足的就别等了；
2、佳源两个项目是庐阳房荒格局下，唯一的新房选择机会了，自住购买没问题。
当然，不急买的话，可以等一等本周五拍卖的四里河地块，明年项目入市，值得入手。
3、学区房方面，根据指导价预测，可以对照参考下：
08
新站区
新站目前主要在售的楼盘有乐富强湖光秋色花园，均价1.3万，是新站的门槛价了。
其余像招商奥体公园、禹洲嘉誉尚里、金辉锦绣云庭等楼盘，价格门槛基本都在1.6万+。
文一、城建、邦泰、佳兆业等新项目，年内入市可能性不大。
来源：摄图网
对于置业新站的刚需，我有几点建议：
1、对于乐富强这样的1.3万房源，价格很低，当然周边处于发展初期，需要较长周期等待。
2、刚需趁早买，新站的房价在跟着合肥大环境走，且随着利好的兑现，房价会慢慢站上2万；
3、卖到2万多的二手房，基本存在很大泡沫，不值得购买。
09
瑶海区
瑶海值得期待的，是伟星的两个项目，备案价未出，城建项目今年内预计不会入市。
目前在售的如翡丽东方等盘，虽说价格不高，在1.4万上下，但也要绑定车位。
对于在瑶海置业的群体，个人建议还是以地缘性自住为主。
10
三县
三县中肥西的热度，是毋庸置疑的最高，新房全款难买，位置不错的二手房，基本站上了2万+。
目前，肥西还有房源在售的有源长花园、联发君悦风华、佳兆业未来城、祥源花世界、龙川时代等等，基本上是高首付或者全款。
刚出让不久的明珠广场保利、振兴和潭冲河板块金辉、光明4个项目，预计明年才能上市了。
来源：摄图网
对比肥西，肥东、北城的热度相对较低，区域内项目也非常多。
肥东有文一未来轩、伟星城、远洋、中海、当代、徽盐等项目；
长丰则有碧桂园、华宇、信达、城建、华地等项目。
如何选择，可以对比去挑选。
总结来看，合肥九区三县的新房、二手房市场局势非常明朗，考虑自住需求的，宜早不宜晚。