鲁达 家住上海浦东区的郭东（化名）最近每天都能接到5、6个房产经纪人的推销电话，“有时候一大早就打，还没起床就被电话吵醒了。上来就说哪里又有优惠了，某某小区出了性价比很高的房源，价格可以谈之类的话。”对比一个多月前看房时业主强硬的态度，郭东感觉到，上海的学区房有点降温了。
从紧张到犹豫
房产经纪人天天电话推销
郭东是一个1岁多孩子的爸爸，考虑到孩子还小，想着过几年再买学区房，但这种想法很快被学区房价格的疯狂上涨打断。从2020年下半年开始，上海的学区房价格一路上扬，一些受关注度较高的区域售价出现较大涨幅。郭东一家也慌了神，开始四处看房。
就在他们考虑入手学区房的时候，3月16日，上海市教委发布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，其中，最值得关注的莫过于“名额分配综合评价录取”制度，名额分配录取将合计占市实验性示范性高中招生总计划的50%-65%。
这个旨在推动教育均衡的政策，给学区房的燥热泼上一盆冷水。中新经纬此前报道，在中招新政发布后一周，一些着急置换的业主主动下调报价。
而以郭东为代表的购房群体，开始变得犹豫。郭东对中新经纬说：“中招政策出台后，各种解读都出来了，不少人觉得会对学区房价格产生影响，毕竟去年这波涨得太快了，都怕高位接盘。我们一家觉得可以等等，毕竟孩子不急等着上学。”
郭东（化名）近期频繁接到经纪人电话推销
不过，在上述政策出台后的这一个月，尤其是近两周，郭东感觉到房产经纪人和业主都有点着急了。“之前看房时，业主的态度比较强硬，议价空间不大，经纪人也说价格谈不了多少。但这段时间接到的经纪人电话，都是说哪里又有优惠了，某某小区出了性价比很高的房源，价格可以谈之类的话。”
一套房下降超百万元
中介称“谁先松动卖谁的”
浦东梅园片区，对口的是建平西校、福山外国语小学、冰厂田幼儿园等优质学校，是浦东区较受关注的学区之一。因为对口上述学校数量的不同，片区内的小区可分为单学区、双学区及三学区。
梅园二街坊一在售房源挂牌价下调
张平（化名）是梅园片区一家房产经纪门店的经纪人，他对中新经纬表示，这段时间的房价有所下降，比如，对口双学区的一居室，此前的售价都在700多万元，现在有一套已经降到660万元。“3月上旬，这套房子还是700多万，我们跟房东说报价太高，不好卖，房东也诚心出售，就谈下来了。”
梅园六街坊对口前述三所学校，即便是拥有这种房源的业主，也选择下调报价。张平称，他们独家签了六街坊的一套双南、中间楼层的两居室，面积约52平方米，目前报价808万元，3月份这套房源的挂牌价还是920万元、910万元。而且，价格还能再谈。
降价这么多，是不是房源有瑕疵？张平说：“我保证，这套房没有产权上的瑕疵，产证、户口都有看的。这个小区还有一套51平方米、866万元的房子，我为什么不推荐这套，肯定是选择性价比高的房源给客户。”
张平经常在朋友圈发布公司的房源信息，从最近一个月发布的信息看，不时会有“高性价比”“房东急卖”“手慢无”等字样。
李铭（化名）也是梅园片区的房产经纪人，对于当前片区内的市场状况，他说：“现在是谁松动了就先卖谁的，你看三学区的两房，还有挂920万、930万的，但不好卖呀。我们3月中旬成交了一套905万的两居，现在同户型的呢，实际成交价在820万、830万。目前是一个僵持状态，房东也不降，客户也不买，成交量就下来了。”
“我们能成交的（房源），是房东稍微降一点的，也不说降很多，至少降到2020年10月份的水平，相当于今年没涨吧。”李铭说。
上海闵行区的春申板块，是一个房龄较新、且有学区加持的区域，房产经纪人孙惠（化名）介绍称，2020年该片区两居室的学区房价格从500多万元上涨至800多万元。中新经纬在房产交易平台看到，春申景城湖滨晨韵小区一套85平方米两居室的挂牌价为857万元，孙惠称，今年春节的时候，业主的挂牌价是899万元，后来他们跟业主商量后，下调至857万。
“这套房子还有议价空间，就看能议多少。对比小区同户型房源，目前有一套挂牌价839万元的，比之前降了差不多20万元。”孙惠说。
调控频发，学区房能降温吗？
据易居研究院智库中心研究总监严跃进观察，近期上海学区房的价格有所松动，至少政策一管控，价格会松动一点。当然，也不能说松动太多，毕竟优质的教育资源在那里。他对中新经纬说：“近期监管部门对于房地产市场的调控依然严格，多多少少会使得此类领域出现降温。从后续来看，学区房价格或许会在今年二季度有所下跌。”
但他也指出，教育资源包括师资资源、生源资源，这些资源若不均衡，还是容易引起炒作。资源分配不均的问题得不到解决，学区房的价值就会继续存在。
李铭已在梅园片区工作多年，据其观察，调控政策在短期内影响较大，“三四个月能涨一两百万，也能降价一两百万，但指望三四年后的学区房价格比现在低，是不可能的。我在这一片干了好几年了，就是这么一路走过来的。”
学区房市场在过去一段时间受到追捧，是整个上海房地产市场火热的缩影。从2020年下半年开始，上海新房、二手房的成交量稳步提升，到2020年底至2021年年初达到高峰。上海中原研究院数据显示，今年3月份，上海新建商品住宅成交10338套，二手住宅成交39407套，依旧维持高位。
从年初开始，上海不断有调控政策出台。1月21日，上海市发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，通过一系列“组合拳”调节住房需求，其中提出，对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算；个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收增值税。3月3日，上海市住建委等三部门发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，提出对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。
对于上海楼市未来一段时间的表现，严跃进预测，市场总体会趋于平稳，尤其是二手房，后续将会降温，这也体现了较好的政策导向。
图表来源：上海中原研究院
栏目主编：顾万全 文字编辑：卢晓川 题图来源：上观摄影 图片编辑：项建英
来源：作者：中新经纬 薛宇飞