鲁达 最近两年，长沙新房价格在慢慢攀升，前几天的土拍市场更是创下14800元/平的最高限价。与此同时，长沙二手房市场则已经连续几年交易趋冷，量价齐跌。
目前，大部分购房者会选择购房新房，少部分人选择二手房。二手房方面，比较受追捧的主要是一些性价比较高的次新二手楼盘，优质学区楼盘等。
之前，不少网友曾咨询长沙e房通（微信号：csefang）有关房产交易税费的问题，小编今天梳理如下。
新房
新房方面，交易税费比较简单，大项只有契税和房屋维修基金。收费项目一般都会在售楼部公示。
根据最新规定，契税方面，首套≤90平，为总房款的1%，首套＞90平，1.5%契税；超过二套契税都是4%。
房屋维修基金=120元/平*建筑面积。
其他还有产权登记费（一次性80元，按揭160元）、不动产证书工本费（10元）、公证费（200元，按揭才收取），最多三四百块。
根据规定，长沙全市一手房交易中购房人的契税和印花税全面实行银行端查询缴税模式，逐步取消银行代收模式。
银行端查询缴税模式的主要内容
银行端查询缴税模式，是指通过市住建委、市税务局、市国库的网络互连，将纳税人的网签信息先后传递给金税三期税收征收管理系统（以下简称金三系统）和国库信息处理系统，纳税人缴纳购房契税和印花税时，可以任意选择在开发商预售资金监管专用POS机（以下简称专用POS机）、银行柜台、税务部门办税窗口或自助办税终端缴税的模式。
具体缴税方式
纳税人购买一手房，通过市住建委的网签系统办理合同网签后，根据确认打印的“长沙市房屋契税印花税缴款通知书”，可以任意选择以下缴税方式：
1.开发商专用POS机刷卡缴税。在开发商处直接刷专用POS机缴税。
2.银行柜台缴税。持“长沙市房屋契税印花税缴款通知书”到指定银行柜台办理。
3.税务部门办税服务窗口缴税。持“长沙市房屋契税印花税缴款通知书”到全市任一办税服务窗口刷卡缴税。
4.自助办税终端缴税。持购房人身份证原件和“长沙市房屋契税印花税缴款通知书”，在全市任一自助办税终端自助办理。
完税证明的取得和使用
1.纳税人在专用POS机刷卡的，缴款后取得POS机刷卡凭证（小票）；在银行缴税的，由银行提供缴款凭证。纳税人如果需要自留纸质完税证明，可凭购房人身份证原件在全市任一办税服务窗口或自助办税终端打印。
2.纳税人在税务部门办税服务窗口或自助办税终端缴税的，可当场取得完税证明。
3.房屋交易管理部门根据税务部门传递的电子完税信息确认已纳税款，纳税人办理房屋交易合同备案时无需提供纸质完税证明。
二手房
二手房的交易税费种类多一些，还涉及中介费、贷款服务费等，稍微复杂一点。
01、买卖交易
卖方，主要有增值税及附加（满2年免增值税）、个人所得税（满五唯一免个税）。交易手续费4元/平。
买方，主要是契税。
契税政策，新房和二手房都一样：首套≤90平，1%契税，首套＞90平，1.5%契税；超过二套契税都是4%。不过需要注意，二手房契税是按评估价计算。
权证登记费35元，交易手续费4元/平。
在实际交易过程中，评估价确定之后，契税、增值税和个税就已经能提前算出来。
一般来说，卖家只管净得，会通过协商，让买家负担全部的税费。当然，最后的总价得买卖双方都满意。
02、房产赠与
由于目前长沙楼市限购严厉，“房票”稀缺。
但是，直系亲属（包括祖父母、外祖父母、父母、子女）之间的“房产赠与”不受限购政策限制，就是受让方说不管双方名下有多少套房、是不是长沙户籍等，都可以获赠房产。
房产赠与
根据规定，直系亲属（包括祖父母、外祖父母、父母、子女）可以采取赠与形式过户，不受限购影响，但赠送方四年内不能在长沙购房。
根据税务部门规定：
赠与人方面：购买时间超过两年的房屋免征增值税（5%），个人所得税（财产转让所得20%或核定征收2%），625新政之后，长沙限购区（宁乡浏阳除外）的二手房交易个税从1%上调至2%。
受赠人方面，赠与税费为评估价的4.05%，具体是契税4%+印花税0.05%，由税务局收取。
提醒：
1，只要赠与人和受赠人是直系亲属关系，就可以赠与（比如父母赠与子女，子女赠与父母）。赠与行为不受限购政策影响（不用管名下有多少套房，是不是长沙户籍，有没有社保，等）。
2，赠与人的房产，只要有房产证，没有贷款，不管有没有满4年，都可以赠与。
3，赠与人4年内不能在长沙购房。至于,4年之后能不能买房，则要看具体情况。如果赠与人家庭名下已经有两套及两套以上住宅，那么就没有购房资格了。如果家庭名下只有一套住宅，则有购房资格。
4，赠与房产再次出售问题。
赠与的房产再次出售，跟普通的二手房交易政策一样。
个税方面，之所以受关注，是因为这种房产是赠与得来，有人担心交易时个税如果按“【评估价-原值（赠与，原值为0）】*20%”计算，则是一笔非常大的支出。
以评估价100万的房产为例，个税为（100万-0）*20%=20万。
其实，二手房交易时交个税一直是两种方式：能提供原始购房凭证的，按差额的20%，查验征收个税；如不能提供原始购房凭证，则按评估价的2%，核定征收个税。
所以，赠与房产再次交易时，个税方面：
①，如果属于“满五唯一”，则免征个税。
②，如果不是“满五唯一”，能提供原始购房凭证的，按差额的20%（评估价-原值）查验征收个税；如不能提供，则按评估价的2%核定征收个税。
增值税方面，如果满2年，则不用缴纳增值税；如果未满2年，则需要缴纳5.6%的增值税及附加。
办理方法
关注微信公众号“长沙不动产登记”，进入“办事大厅”网上预约，输入产权人信息进行转移登记（含变更登记）预约。赠与双方于预约日的预约时间段携带身份证、不动产权属证书包括房产证、国土证、直系亲属关系证明（户口薄或公安部门出具的证明材料或单位人事部门出具的证明材料）办理（以上资料均需携带原件）登记业务。进窗交税后四个工作日办结（不包括国土证遗失挂网15个工作日）。
赠与税费为评估价的4.05%，由税务局收取。
夫妻共同购买的房改房、集资房、经济适用房，经适货补房、棚改货补房等住房，需夫妻双方前来办理业务。普通商品房谁的产权谁来办理业务。
03、整套互换
整套互换，指的是长沙内五区（不包含望城区）两套住宅互换，条件是办出证且没有贷款。
根据长沙市限购政策，整套互换不受限购政策影响，如与他人互换自己所占权属一部分的，须符合限购政策。
房屋整套互换的，按照国家有关税务规定，对交换双方房屋评估值的差额部分，缴纳相关税费后予以登记。
税费情况如下：
1.契税：房屋交换契税的计税依据，为所交换房屋价格的差额。
（1）交换价格不相等的，由多支付经济利益的一方缴纳，计税依据为房屋差价，税率参照：
获得房产面积≤90㎡且为家庭首套住房：按房屋差价*税率1%；
获得房产面积>90㎡且为家庭首套住房：按房屋差价*税率1.5%
获得房产为家庭二套及以上住房：按房屋差价*4%
（2）交换价格相等的，免征契税。
2.个人所得税：按财产转让所得额*20%或按计税价格*税率2%
3.印花税：免征
办理方法
根据相关政策，市内五区（不包含望城区）房屋整套互换的，权利人通过“长沙不动产登记”微信公众号预约转移登记，届时互换双方持不动产权证原件、身份证、互换协议等即可到预约的办事点办理业务，按照国家有关税务规定，缴纳相关税费后予以登记。如房屋设定了抵押权登记的，需先行注销抵押后方可办理其他不动产登记业务。
简评：
1，整套房互换要求该房产有房产证并且没有贷款，不然无法过户。
2，互换的两套房，价值不一，按评估价的差额缴纳相关税费。
3，房屋业主的身份，未见要求，不一定非得是亲属，找到有房、有证、无贷款的业主和你互换就行。
4，对于学区房，可能会有意义，比如换完之后小孩上学。
买卖、继承、赠与、互换，哪种更划算？
买卖过户是二手房交易的主流。继承、赠与，一直都有，主要适合名下有若干套房产的老人赠与晚辈。房产整套互换，则是长沙625新政之后才为公众所知的一个独特交易方式。
赠与、买卖、继承、互换，哪个更能合理避税，更划算？
小编整理四种过户方式如下。
以评估价为计税依据
买卖过户：契税1%/1.5%/4%+增值税5.6%(满2年可免缴)+个税2%(满5唯一可免)+房屋权属登记费80元
继承过户：契税0/1%/1.5%/4%+增值税5.6%(满2年可免缴)+公证费2%+评估费0.5%+房屋权属登记费80元+印花税5元
赠与过户：契税4%+印花税0.05%++登记费200元
以房屋差价为计税依据
整套互换：契税0/1%/1.5%/4%+增值税5.6%(满2年可免缴)+个税2%+印花税0元
说明：
1.继承过户分继承和遗赠两种，继承免契税，遗赠需要按面积缴契税。
2.评估价是根据市场行情及房产具体情况综合得出，一般会低于成交价。
3.房产买卖过户、继承过户、赠与过户，均是以评估价为缴税依据。整套互换以房屋差价为计税依据。
3.买卖过户需要满足长沙的限购条件，比如社保、落户之类的要求，比较严格门槛较高。继承、赠与、互换不限购。
4.二手房交易中介费一般是2%，如果通过中介贷款，收贷款服务费2-3%。
5.经济适用房满5年（以购房发票为准）才可上市交易后，交易前需转为商品房，补交土地价款。
以一套120平房产为例，满五不唯一，哪一种过户方式会更划算？想必您心中已有答案。