鲁达 我是成叔，拥有多年成都房产研究和投资经验，长期持续关注成都地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
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提问：成叔，你好，坐标成都，有亲戚告诉我主城区某楼盘现房价较低，推荐我尽快入手，但我对此并不了解，因此想咨询下您这种随大流购房的行为是否合理，那我在主城区购房应该避开哪些楼盘呢？
成叔：你好，可能有很多人在购房时冲动占了主导，看到别人购哪个区域的房源升了值，于是自己就撺掇家里人一起去买房，虽然房子单价2万左右，但由于房子所处区域是黑洞板块或学区、商业配套极其缺乏，近期基本并无升值，他们通常都忽略了通过买房实现价值倍增的真正原因：在于区域和房子足够优质，买入的绝对价格大都不低。此外低价本身是种优势，但有时候也是一种陷阱，当购房者将低价与笋盘混为一谈时，也将掉入低价陷阱，看到某一区域房价涨的厉害，在不了解楼盘所在情况时就执意下手，但住进去之后发现对口学区和配套都不好，打算置换时要以当初买入价格售出就很难出手。因此真正有优势的低价并不是指绝对价格更便宜，而是相对周围竞品更有性价比。就下半年成都的主城区而言，更没有绝对的香饽饽，新房限价和二手房指导价已经使主城区的产品价格更加透明化和公开化，于是购房者就更难以辨别“洼地”“笋盘”等房源，在这种情况下购房者切忌存在贪小便宜心理。
提问：成叔，你好，坐标成都，本人目前打算购房，但鉴于自己预算不够，打算用全家所有积蓄加贷款借钱，购买视高，因此可否咨询下您目前视高的楼市现状和未来发展趋势，我买视高的选择是否合适？
成叔：你好，就现在的视高表现来看，可以说是非常不值得买，从自住分析，视高离成都近，有规划红利，但视高主要离兴隆湖近，也没什么用处。视高和成都唯一的关系，就是离成都近，未来它可能会有一个不错的颜值，但就仅此而已，成都现在朝东南发展，成渝抱团是现在及以后的长期发展目标，现在成都和重庆，目前还没有一个像样的连接点，相比起正南边方向的视高，未来发展的重点会在东南方向。显然视高的房子相比于成都同价格的房子没有任何优势，当然如果你真在兴隆湖上班，的确预算不够，又的确想买个房子，去视高买套总价低的也是可以的，除此之外，没资格就乖乖凑资格，拿钱去买成都的房子，别碰视高。
提问：成叔，你好，上班地点位于大面板块附近，因此决定购买该板块附近的楼盘，但对这一板块并不了解，可否请您分析一下大面板块是否有发展的潜力空间，是否值得购买？
成叔：你好，大面板块未来依然有发展潜力。首先从发展规划来说，成渝联手打造成渝经济圈，是多次重点提出的发展目标，因此未来成都大趋势就是向东向南发展，大面处在一个发展的红利方向。而且后期大运会顺利进行也能够给龙泉驿带来热度，大面也包括在内。从具体发展看，虽然大面目前各项配套都比较紧缺，但都处在一个即将发力的阶段，目前轨道交通、商业配套都在逐渐提升：这几年的地铁建设会给大面带来一定的涨幅预期，商业上成都首个智慧商场，成都世茂广场即将开业，商业配套基本完善，教育上目前大面街道辖区有公办小学4所，民办学校4所，随着居住人数增加，大面板块应该会进一步落实学校规划。大面目前的总价中位数还没到成都主要城区的总价中位数，表明大面是目前多数购房者可以摸得起的价格，对于刚需购房者仍有很大吸引力。
提问：成叔，你好，本人目前打算购房，但对成都楼市行情不了解，因此想可否请您介绍一下成都现在的楼市现状，以及为我购房提供一些建议，应该尽量避开哪些楼盘？
成叔：你好，成都房价目前在分化，平均来看数据涨幅并不高，也就意味着即便在成都这个这些年房价涨幅不错的城市，依然有不少人买房买亏了。而且在限购背景下，对楼市不太了解的刚需，才是沉默的大多数，涨幅表现不好的房源往往被他们买走了，成都成交量最高的板块、小区全是刚需属性，买房要冷静，可以早点下手就下手，但不要冲动去买一些不值得购买的房子。首先限购宽松区域的房子要谨慎购买，成都买房最好买一二圈层，建议资格有限的购房者最好凑资格买一二圈层，如果实在没资格又想买房目前可考虑新津和青白江；其次楼龄大、环境差的小区要谨慎，现在除学区房外，老破小涨幅全都很低，前几年全国都在去库存，楼市主旋律就是涨，在那种情况下，都没有涨多少，现在“房住不炒”，这些老破小更不要想太大涨幅。最后二手房挂牌价高，成交量极少区域的房子不推荐购买，这种区域的二手房就不考虑，新房如果的确比二手房划算很多，可以下手，如果价格差不多就同样要谨慎。
提问：成叔，你好，坐标成都，本人目前打算购房，但预算有限，就打算购买公寓，因此想咨询下您成都目前公寓的现状，购买公寓性价比如何，是否值得购买？
成叔：你好，购买公寓，是否能带来合理的收益，这是一个很重要的因素，如果要买公寓，那公寓必须满足一个条件：租售比>1:220，即租金年收益率大于5.5%，如果达不到这个标准，就不要考虑了，买房能否获得收益，涉及两项指标：房产增值和租金回报，收益是通过房子涨价或房子带来的租金收益获得的。但公寓不同，公寓的租金回报率比住宅高很多，但在楼市的涨幅远低于住宅，而且目前几乎无大涨可能，也就意味着公寓基本丧失在房产增值上获得收益，租金灰白自然就成了唯一指标，但即便在潜力板块公寓的增值空间大，租金回报也低，在这种情况下住宅的增值空间完全可以忽略掉租金，但公寓的增值空间依然不足以忽略掉租金。如果有闲钱又无购房资格，有租金回报5.5%以上的公寓，就可以考虑，而没钱没资格的刚需，建议最好凑资格买住宅。