鲁达 看惯了大理、丽江、西双版纳这些热门房产投资区域，在云南滇南还有一个被忽略的投资洼地——红河蒙自！
今年的蒙自楼市可以用“热火朝天”来形容。热闹的，一是在建、待售项目，今年下半年将达到40多个；二是房价，蒙自房价自2018年下半年开始一路上涨没停过。中国房价行情网数据显示，蒙自目前房价为5429元/平米，套均总价为83万/套，环比涨幅3.24%，同比涨幅23.27%。
40+楼盘数量，300万方供应，蒙自45万的常住人口，如何消化？
40+楼盘,300万方供应
昆明明房价连续上涨30多个月，红河州的房价水平始终处于低位。2018年下半年至今年上半年，蒙自市民开始感受着房价的上涨。一面是挂了几年没卖掉的房子变得抢手，一面是2017年出台的鼓励购房政策《蒙自市商品房去库存实施方案》，最高2万元的奖励没了。
根据中国房价行情网信息，2018年蒙自房价从从4274元/㎡涨到4947元/㎡。房价上升曲线一直延续至今，6000+已经是市场主流。而地段好的，诸如南湖周边的楼盘，已经达到8000+，据说二期开盘最高的已达9000+！
蒙自的房地产热点板块，从南湖周边、天马路一带，延展到了长桥海新区。据不完全统计，在售项目加上在建项目，到今年下半年整个蒙自楼盘数量将达到40多个，可售面积将达300万方。
根据红河州公共资源交易平台统计，截止7月底，蒙自市商住土拍成交11宗，成交面积达257059平方米。土拍价格最高已达271万元/亩，土地出让价格对比前几年逐渐高涨，开发建设成本的提高，也是影响房价的因素。根据土地出让公告，接下来还将有多幅土地入市。
蒙自市2019年储备土地推介会
今年以来，蒙自土地的“热度”一直不减。早在3月28日，就举行了“蒙自市2019年储备土地推介会”，融创、碧桂园、金科、俊发等近百家房地产企业参加。四个片区、23宗地块分别位于蒙自南湖北片区、红河州州级州行政中心南片区，蒙自市市级行政中心周边片区、长桥海晏新型城镇化片区。
近年来，品牌开发商纷纷落地大理、丽江、西双版纳、腾冲、澄江等地，带来了当地房地产的火热和房价的上涨。蒙自这个曾经的滇南重镇，是否迎来新的发展契机？
据消息，已经有多家品牌开发商在蒙自择址布局项目了。可以从一些新闻报道中窥见：“蒙自市与上海中梁地产签订项目投资开发合作协议”、“世茂喜达携手世茂旅游进驻蒙自”……
拿什么支撑？
与大理、西双版纳等地1万+的房价相比，蒙自五千多的均价还不算高位。同样作为旅游资源丰富的城市，它能否成为下一个“房价洼地”？
蒙自市的经济发展势头可喜。上半年红河州经济实现平稳增长，实现GDP753.95亿元，同比增长9.1%。今年1-5月，蒙自市固定资产投资完成166.4亿元，同比增长3.5%，增速比全州高12个百分点，投资增速位居全州第三。
交通是蒙自房地产发展的一大刺激因素。今年1月，复兴号动车开通；正在建设中的弥蒙高铁预计2021年建成通车，届时蒙自将进入“昆明1小时经济圈”，“高铁经济”的到来将为蒙自房地产带来新的机遇。公路方面，蒙文高速、开河高速、鸡石高速、羊鸡高速等高速公路，已将蒙自东南西北四个方向的高速公路都打通。正在建设中的红河机场，红河综合交通枢纽建设，将有力助推滇中、滇南城市群综合交通一体化，蒙自作为滇南中心城市迎来了更加开放的格局。简而言之，交通方便了，将加速人口流入。
蒙自南湖
红河综合保税区、国家级蒙自经济技术开发区、蒙自工业园区等产业园区的建设，使大量优质资源集聚于蒙自，为蒙自带来了机遇，“引凤来巢”。
“文化之城”、“林果之城”、“美食之城”，蒙自是一座适宜养老养生、运动休闲、度假旅游的“宜居之城”。随着旅游资源的发展或将助推其成为继大理、西双版纳、澄江之后的下一个投资热点城市，也将影响蒙自房产供需关系和市场结构。
根据相关机构市场研究，蒙自市近两年商品房销售面积在100万方左右，预计今年新增库存的去化周期12个月左右，市场供求的相对平衡的。
那么谁来买单呢？
仅靠当地人口来支撑这个供应量显然是不夠的。
走访了南湖荟、七彩滇南.第壹城、西湖1901、云海花都等几个项目，了解到今年以来购房人群很明显发生来变化。据工作人员透露，有一半以上的房子是外地人买走的。也就是说蒙自楼盘开始被赋予了“外销”的角色。
建设中的蒙自
人口的流入包括：城市建设发展、交通改善带来的人口，外地养老度假投资人群。
当然还有周边县市的人口净流入。蒙自是滇南的中心城市，红河州州府所在地，对元阳、屏边、河口、个旧、建水等周边县市的虹吸效应正在加剧。买走蒙自房产的，还有绝大部分是其所辐射的县市。
对比云南其他旅游城市七八千、1万+的房价，蒙自五千多的均价确实是“洼地”。对于投资来说，目前房价不到昆明的三分之一，蒙自房价天花板足够高，且补涨概率很大。
蒙自房地产市场待分化
40多个项目集中入市，300万方的供应，2019年将是蒙自房地产井喷的一年，但同时也是行业大洗牌的一年。
从小编参观过的几个项目可以看出，蒙自的房地产产品已经开始多样化。从过去单纯的住宅产品，演变至包含高层、洋房、别墅、写字楼、商业综合体、文旅等多个类别。
一直以来商业、文旅项目空白的市场，虽逐渐迎来百花齐放的局面，面对需求的进化，对房地产开发企业的开发建设和运营能力提出更高的要求。对本地改善和客群和外地旅居型置业者的需求，需“对症下药”。
可以说，旅居型物业将是蒙自房地产一大发展方向。本土房企和外来品牌房企如何在这块土地上创造出符合需求的文旅项目是一大考题。
长桥海湿地公园
南湖之后，下一个热点在长桥海！逐水而居是云南人的性格底色，距离蒙自市中心约10公里的长桥海片区，已经在如火如荼的建设中。长桥海作为年初土地推介会的重点片区，也是近期土地成交的主要分布区域。
其发展的背景为，蒙自两海：长桥海、大屯海是蒙自未来城市发展的核心区域。根据规划，两海片区将打造成为集旅游、观光、休闲、度假、体验、健身、生态景观等功能新区。目前，片区的湿地公园已经在建设中。
“百年滇越铁路，百年过桥米线，百年开埠通商”，百年前商贾往来、盛极一时的蒙自光景，能否在这一轮城市建设中重现？
蒙自值得推荐的楼盘：
金茂首府
产品面积：高层， 94㎡至360㎡
参考房价：5400元/㎡
项目地址：蒙自市红河大道以北红河学院西侧
销售地址：蒙自市朝阳路与育才路交叉口金茂首府营销中心（原塞纳公馆售楼部）
一半是公园，一半是家园。60米超宽楼间距，新业洲风格园林景观，拥有纵向600米超长溪流水景，林木覆盖率高达40%。篮球场、羽毛球场、网球场、老年活动广场、儿童娱乐广场、健康慢跑道、泳池等公园级配套一应俱全。南湖荟
产品信息：公寓：47㎡、39㎡、60㎡；住房：110㎡-243㎡
参考价格：住宅7200元/㎡，公寓7500元/㎡
项目地址：蒙自南湖南路南侧（原红河卫校）
销售地址：蒙自南湖南路南湖荟临湖商铺
南湖畔40万方城市地标，交通、购物、休闲、医疗等配套设施齐全，涵盖居住、购物、娱乐、餐饮，全业态、全时态的城市综合体。七彩滇南·第壹城
产品面积：40-190㎡
参考房价：6500元/㎡
项目地址：蒙自市南湖西路（大园梓）
销售地址：蒙自市南湖西路
滇南旗舰综合体，总占地约320亩，总建筑面积约115万平米，将建成“一站式购物、休闲、娱乐、商务、体验”城市商业商务中心和滇南文化旅游目的地。西湖1901
产品面积：小高层、高层，120-330平方米
参考房价：5900元/㎡
项目地址：蒙自市北京路与龙井路交叉口
销售地址：蒙自市北京路与龙井路交叉口西湖1901营销中心
打造600亩湖区，蒙自大型城市综合体，集住宅、商业、酒店、餐饮、娱乐、休闲等功能与一体的“城中之城”。中天∙云海花都
产品面积：105㎡-218㎡
参考房价：5800元/㎡
项目地址：蒙自市政府北侧
销售地址：蒙自市文萃路242号乐家大院A栋1号楼/蒙自市行政中心北侧道路
长桥海湿地公园，米轨时光公园，城市规划公园，三大公园环绕。聚乾城市广场
产品信息：平层公寓：40㎡-80㎡；复式住宅：38㎡、69㎡、79㎡；写字楼:40-1200㎡。
参考价格：公寓6000元/㎡，写字楼7500元/㎡
项目地址：蒙自市富康路1号
营销中心地址：蒙自市红河大道与明德路交汇处（忠国菜馆旁）
蒙自首个甲级写字楼。全智能化城市综合体，打造集购物、休闲、娱乐、餐饮、亲子游乐为一体的商业中心。