鲁达 如今的广州天河，可以选择的一手房，十有八九在广氮片区。
也就是如今规划话题上的当红炸子鸡“天河智谷”。
不过，要在这个片区周边买到合适的一手房，并不容易。
无论是此前的珠江花城、保利天汇，还是两个相邻的金地天河峯睿和城投珠江.天河壹品，不仅置业门槛不低（例如金地6.45万单价），而且还未必能够选择心仪的户型和产品。
那么，在一手房选择余地不多的情况下，能否转战这个片区的二手房？
我们根据市场热度反馈，将广氮片区稍微放大一点点，给大家几个选择。
01.
广氮-奥体片区东至珠吉路，西至科韵路，南至广园快速，北至沈海高速，总面积约15.2平方公里。
这个板块的居住价值，主要在于这么几个方面：
其一，区位优势。
比起同样向东的黄埔和增城，广氮片区最大的优势，就是距离天河核心这样的主城区中心更近。
具体来看，珠江新城直线距离7.5公里，金融城直线距离仅2.5KM，临近广园快速及广州环城高速交汇处交通便利度高。
同时已开通的4号线和21号线可供日常的出行需求，当然还有规划中的19号线、23号线。
另外还有广佛环城际、穗莞深城际2条城际轨道。
广氮片区实景（图片来源：地产少年）
其二，教育资源很吸引。
整个片区，按照规划，将有28所学校，能够满足教育需求，这里面，既包括更名后的广州奥林匹克中学（原东圃中学），也包括被开发商视为宣传利器的清华附中（待完工）。
至于商业配套，则稍显不足。
目前，周边片区最大的商业集中在奥林匹克中心一带，包括有奥体高德汇、奥体天河城百货，除此之外，再远一点则是东圃板块的天河城百货和车陂的一些菜市场。
而按照目前的商业配套规划来看，未来会有一些商业资源补充进来，但比起其他规划，在具体落地时间和推进速度上，都显得有点滞后了。
以上，是广氮片区的基本面，就当一个基本认识。
02.
不过，对于打算转战二手房的买家来说，对于广氮片区的认知，基本都经过了一手销售的专业介绍，我们不在此做更多的阐述。
所以，我们直接看回二手房市场。
目前片区项目，主要是天健上城、中海康城、阳华国花苑、广氮花园这几个小区。
我们一一来看。
先看天健上城。
2010年9月19日，在出让天河区广州氮肥厂储备用地的时候，共持续了近50轮，最终“过江龙”深圳天健房地产开发有限公司以12.9亿元拿下广氮地块，折合楼面地价8124元/平方米。
2013年8月，该盘首批推出100套单位，开盘价介于21000~26000元/㎡。
目前，该项目的二手报价，为61694元/㎡左右，对比当初的开盘价，这个目前报价，还是相当抢眼球的。
不过，目前该项目在贝壳上的挂牌量并不多，仅有20余套，户型以101㎡区间的三房和76㎡的两房为主，户型基本处于常规设计。
整体来看，天健上城楼龄不长，属于次新房，物业管理也胜于一些老社区。
但项目的交通劣势和配套劣势比较明显，例如前往4号线车陂地铁站，需要公交接驳而且绕行，而21号棠东站，也有一小段距离。
对于青睐小户型次新房的买家来说，倒是一个不错的选择。
再看中海康城。
目前项目挂牌均价为50184元/㎡，挂牌户型面积的选择面会比天健上城更广，既有76㎡的两房，也有112㎡的三房，当然还有143㎡的四房。
但挂牌量少，同样存在。（贝壳挂牌仅有14套）
至于和天健上城的差别，也不少。
例如区位来看，中海康城的交通便利性更加突出，周边就有双线（地铁21号线与地铁4号线）交汇的地铁黄村站和公交总站。
至于配套，坦白来说，作为一个成熟老社区，中海康城的内部配套是减分的，不仅临街商铺种类不足，甚至还很多是关门状态。
外部配套，自所以比天健上城好，就在于步行范围可以到达奥体高德汇、奥体天河城百货在内的奥体商圈。
至于社区本身，中海康城值得买家关注的主要是前面提到的户型面积选择面广，同时户型设计来看并不差，属于市场常规户型，这点和后续才发售的天健上城有些类似。
另外，3942户的规模体量也符合不少买家所追求的大社区体量要求。
中海康城实景
但需要注意的是，中海康城的楼龄，比天健上城会大一些年份。
另外，中海康城的绿化环境，也许是不少买家也会喜欢的一点，但从小编本身的喜好出发，反而会觉得因为大面积的绿化，所以一旦管理不到位，就会从加分题变成减分题。（当然，中海物业口碑还是有目共睹的）
至于教育方面，中海康城小区配套有幼儿园（现为公立）和中海康城小学（市一级），而天健上城同样配建有自己的幼儿园。
另外，对于买家来说，在关注中海康城的优缺点之外，中海品牌对于二手物业的溢价提升，也可以了解下，例如珠江新城的中海花城湾，便是如此。
至于该板块的另一个二手盘阳华国花苑，存在感则没那么强。
2009年，中石化洛阳石油化工工程公司以底价拿下，广氮首幅住宅地折合楼面地价3353元/平方米。
不过，这地块的限制条件相对较多，例如“只限石化企业拿地，拿地后要搞掂土壤开发条件，并且开发后不能进行预售”。
一些特殊的情况，也造就了这个盘存在感不强。
但实际上，阳华国花苑距离学校最近，只有一路之隔，楼龄在5年-7年之间。
主力产品为70平方米的两房至130平方米的带主套三房，二手挂牌均价也在 58201元/㎡区间。
但存在感不强，未来的流通性，并没有以上两个项目强。
另外，同一板块的广氮花园属于回迁房和公租房，不能上市交易。
03.
而如果更追求居住成熟度，那么可以看回广氮片区的周边范围。
这样的话，二手选择面更广，包括有富力天禧、广氮新村、富力万科云启、棠德花苑等二手楼盘。
但这其中，在预算容许的情况下，我们只推荐购房者考虑富力天禧。
其一，富力天禧由于周边居住氛围更为成熟（广氮两大新旧市场和一堆小区），再加上附近的商超和医院（苏宁易购、卜蜂莲花、华侨医院广氮分院以及未来的广州中医院），日常生活需求可以很好得到满足。
其二，地段也不差，项目步行范围可以达到未来的双线交汇地铁站车陂站（4号线已开通，13号线待开通），而21号线棠东站则骑个共享单车也能到达。
富力天禧实景
其三，项目整体品质不错。
整个项目楼龄不长，虽然规模不大，但小区管理和小区的园林等各方面也比较不错，同时，小区内还有公立幼儿园。
目前，富力天禧二手挂牌价为63706元/㎡，以三四房为主，这个价格，也是大广氮片区价格较高的一个次新房项目。
不过，项目挂牌量极少，也看得出业主的放盘欲望不大，而且据周边中介介绍，该社区的出租率和租金，也是周边片区当中较为活跃的。
至于广氮新村，虽然挂牌价不高（35000元/㎡），但该社区楼龄太久，为楼梯房，物业居住品质一般，即便目前有微改造和部分楼栋加装电梯的价值提升空间，但基于居住体验和房贷限制，并不做太大推荐。
同理，还有更偏远一点的棠德花苑，但比起广氮新村，棠德花苑胜在这些不足没那么明显，对于上车门槛不够的买家，也可以考虑。
而富力万科云启虽然看似价格不高，但为公寓性质产品，同时发售户型均为单间或一房单位，并不适合于自住买家。
总的来说，广氮片区二手房的挂牌量并不多，在一手市场一房难求和门槛越来越高的情况下，广氮二手房，也没想象中那么容易入手。
以上，就是广氮片区（包括周边）的二手房分析，如果你在二手房方面有哪些疑问，也欢迎和我们交流互动。