鲁达 中国人民银行对全国3万余户城镇家庭开展了资产负债情况调查，根据调查结果：中国城镇家庭的家庭资产以实物资产为主，其中住房资产占总资产的7成左右，并且城镇家庭的住房拥有率已经达到96%，其中拥有一套住房的家庭占比为58.4%；拥有两套住房的家庭占比为31.0%；而拥有三套及以上住房的家庭占比为10.5%。
从以上数据可以看出，目前城镇家庭的住房拥有率已经达到非常高的水平，基本上已经实现每家每户都有房子，甚至有部分家庭拥有两套住房甚至多套住房。以上数据是不是就意味着刚需的时代已经过去呢？
笔者认为刚需的时代完全没有过去，从城镇家庭来看，虽然城镇家庭的住房拥有率很高，但是很多家庭居住的都是过去的老房子，居住体验并不好，依然有买房的需求；同时虽然很多家庭有房子，但是通常是一家几口人都居住在过去的老房子中，老人可以一直居住在老房子中，但是年轻人分家之后，依然需要在城市买房。
从流动人口方面来看，流动人口依然是非常庞大的人口群体，也是非常庞大的刚需群体。根据中国健康委员会发布的《中国流动人口调查报告》，2019年中国流动人口为3.36亿，流动人口依然是非常庞大的人口群体。另一方面虽然现在中国城镇化率已经超过60%，但是现在城镇化率依然在继续，每年依然有一千多万人从农村进入城市，这些人也将逐渐成为刚需群体。
结合以上分析，如今的楼市依然是刚需时代，刚需购房者的购房需求依然很强大。
如今楼市的主流住宅有两种，一种是高层住宅，也就是刚需住房，大多数刚需购房者都会优先选择高层住宅；还有一种是多层住宅，也就是多层洋房，算是中高端住宅，多为改善性住房。
如果分析多层洋房和高层住宅的升值空间的话，一定要分析清楚现在是否依然是刚需的时代，只有在刚需的时代，人们对高层住宅才有很大的需求量。
不过房产大佬孙宏斌表示：未来楼市还有很大发展空间，随着经济发展和老百姓生活条件越来越好，人们对住房品质的要求也越来越高，未来中高端住宅的发展空间会比较大。房产大佬孙宏斌说的非常清楚，他比较看好未来的中高端住宅，认为未来人们对中高端住宅的需求量比较大。
一方面是刚需时代，人们对高层住宅的需求量比较大；一方面是房产大佬孙宏斌预测的未来中高端住宅发展潜力比较大。看似这两者非常矛盾，其实一点也不矛盾，比较高层住宅和多层洋房的升值潜力，应该分为两个阶段来比较。
从短期来看，高层住宅更适合个刚需满足居住需求，升值空间高于多层洋房。
刚需购房者面对现在的高房价，优先考虑的是能买得起房子。诚然多层洋房拥有比高层住宅更低的容积率，小区的绿化率也更高，小区环境比高层住宅好很多；居住密度方面也比高层住宅低很多，综合居住体验方面确实远高于高层住宅。不过对于很多刚需购房者来说，需要考虑买房成本，从房价的角度来看，高层住宅相比多层住宅便宜很多，刚需购房者更容易接受高层住宅的买房成本，因而大多数刚需购房者会优先选择高层住宅。
并且从目前老百姓的工资水平来看，即使购买房价相对比较低的高层住宅也需要承受非常大的买房压力，更不要说购买房价水平更高的多层住宅。总而言之，如今依然是刚需的时代，洋房依然还没有成为主流的住宅。因而从短期来看，人们对高层住宅的需求量更大，在二手房市场，高层住房的流动性还很强，升值空间也很大。
从长期来看，人们对住房品质的要求越来越高，对中高端改善型住房需求比骄傲大，多层洋房的升值空间更大。
随着楼市的发展，未来楼市必然会呈现出两个趋势：
1、人们住房拥有率越来越高，刚需逐渐减少，追求改善型住房的家庭也越来越多。
2、随着生活水平的提高，人们对居住品质的要求越来越高，中高端住宅会进入普通人家。
结合这两个发展趋势，未来楼市的发展正如孙宏斌说的那样，未来楼市依然有很大的发展潜力，不过发展的方向不同于过去。过去开发商集中建设密集的高层住宅满足刚需购房者的基本居住需求，但是随着时代的发展，过去那些居住体验稍差的住宅可能会被淘汰，未来人们追求的是高品质住房，也就是以多层洋房为主的中高端住房。
另外从高层住宅的发展来看，随着时间的推移，高层住宅本身也会出现很多难以解决的问题，特别是高层住宅老化之后，高层住宅的居住体验会降低很多，并且因为维修成本的提高，高层住宅的居住成本也会提高。不仅如此，因为高层住宅的居住密度非常高，拆迁的成本也非常高，对于开发商来说拆迁很难盈利，因而未来高层住宅也可能面临拆迁难的问题。
从长期来看，一方面人们都多层洋房的需求量越来越大，另一方面高层住宅会面临一些难处理的问题。因而从长期来看，多层洋房的升值空间确实比高层住宅高很多。
结语：目前高层住宅和多层住宅都是比较主流的住宅，购房者在买房的时候确实会面临一定的选择。笔者认为，如果只考虑短期的居住和投资的话，高层住宅短期升值空间更大，更加适合购房者选择；当然如果购房者追求居住品质，同时比较在意房子长期的升值空间，可以优先选择多层洋房。