【小汤山二手房】疫情蔓延，武汉和湖北房价会降多少？

最近很多人问我疫情对湖北和武汉楼市的影响有多大，大家都比较关心这个问题，让我专门写篇文章分析一下。

因为湖北省是这次疫情的重灾区，尤其是武汉。截止下午21点看的数据是，全国确诊病例28132，死亡565，其中湖北省就占了70%，而武汉确诊数占到湖北省的一半多，10117例。

现在确诊人数还在快速增长，这几天每天都增加三四千个，最后不知道还会有多少，现在没人敢保证一个数据。

对湖北和武汉楼市的影响百分百是有的，如果防控的好，疫情能在上半年结束，那影响主要就在2020年上半年，疫情防控的关键时期。

那影响有多大呢？武汉当然是最严重的。

我今天在武汉粉丝群里问大家的想法，回复都是先保命吧，老老实实呆在家里不要出门，命都没了，买房子干啥呢。估计疫情防控期间，大多数人不会考虑买房了，除非是不怕死的。

所以疫情没有结束之前，武汉的成交量肯定会雪崩几个月。

他们说武汉得病的这么多，死亡的人数也不少，买二手房最大的风险就是一不小心就可能买到凶宅了。为了防止掉坑里，即时疫情结束，很多人更加只考虑买新房了。

疫情影响二手房的成交会比新房还要更久一些。那房价呢？会降多少？

武汉最近一年来，二手房走势还算相对平稳，属于横盘状态，降的很少。一般对于二手房来说，如果市场没有成交量，价格想要坚挺肯定是不可能的！但这时候对于卖家来说，如果不是特别缺钱，可能就封盘不卖了，熬过这阵子再说。但如果急于甩卖，只能大降价，比如降15%，20%，毕竟买家少啊！

具体降多少，那就要看疫情发展情况了。

从贝壳找房平台可以看到，1月份武汉的二手房放盘量是最近一年来最少的一个月了，只有8862套，相比去年11月份的26439套明显大减，2月份肯定会更少，有疫情嘛，门都不能出，那就干脆不卖了。

而新房呢？

2019年武汉新房成交套数是24.2万套，其中住宅是20.9万套。而武汉去年二手住宅成交只有99437套。

新房成交量是二手房的一倍多，可见大家都更喜欢买新房。

武汉新房的库存还有多少呢？2019年底的数据是还有2002万平米，按当时的销售速度算去化周期是9个月。

但如果今年上半年销售受阻，库存会明显上升，去化周期起码上升到12个月以上。

具体到区，东湖高新供应最为充足，新洲区紧随其后，洪山区位于第三位，但供求关系上，洪山、江汉、青山等主城区供不应求较为严重，而新洲、东西湖、汉南等远城区则处于供过于求的状态。

对于这些供不应求的区域，开发商可能压力还不算大，大不了就扛一扛，等到下半年市场回暖再卖，但对于供过于求的片区，下半年开发商估计会有打折促销的压力，否则年底销售任务是完成不了了。

所以我建议，今年武汉的同学们，想买新房的，对于供过于求的片区，可以等到四季度去买，估计机会比较多，其他新房供不应求的片区就不用等那么久了，疫情解除就可以入市了。

大家不用太悲观，只要疫情彻底解除了，武汉又会回到正轨上来的，毕竟武汉也是中部强市，目前，武汉实有人口超过1400万，又是湖北唯一的中心城市，对湖北的吸虹效应比较强。

而湖北的房地产又是个什么格局呢？

我查了下湖北省统计局的数据，整个湖北省2019年商品房销售面积是8602万平米。

武汉大概相当于占了湖北省房地产三分之一的份额，其他地级市加起来占了三分之二。

黄冈

黄冈总人口750万，仅次于武汉，在外务工人员特别多，在武汉交通管制前，约有六、七十万人从武汉回到黄冈。除了去武汉打工，去长三角和珠三角的也特别多。疫情因为下面有7个县2个市，市内只有一个区，分散了黄冈的需求，所以市区的房地产成交量规模很小。2019年1-12月，黄冈市区新房供给80.39万平方米，成交6540套，同比减少24%。二手房成交53.88万平米，同比增长126%。截至2019年12月末，新房库存只有3158套，面积34.7万平方米，去化周期大概5个多月吧，所以市区看起来是没有什么去库存的压力。

但据湖北的人跟我说，黄冈的人很少到县里市里去买房，反正在外务工的，有了钱就直接上武汉置业了。如果上半年成交搁置半年，库存累积半年，那肯定就不止5个月了。

孝感

孝感呢，尽管总人口只有530万，还不如黄冈多，但因为市区范围大些，比黄冈的市县要集中一些，所以城区统计的房地产规模比黄冈大。2019年新房供给24912套，面积是253万平米，同比下降5%，销售17298套，二手房成交5468套，库存是20415套，面积算起来是232万平米，去化周期大概是11个月。

宜昌

我看了下，宜昌和襄阳房价中心区都上万了，据湖北当地人说，这两个城市在湖北经常争夺老二的位置，势力不相上下，房价也很相近，只是各有优势。