鲁达
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“金九银十”楼市系列调查
刚过去的8月，北京二手住宅市场继续升温。不少“换房族”卖掉自己的自住房产，加入了购房大军。不得不提的是，一大拨儿换房人在还清上一套房子的贷款后，拿着余款再出手都不约而同地锁定在500万至800万的房产上。多位房产中介经纪人向北京晨报记者反馈，一方面是买家个人的情况不同，另一方面是房子没有标准化一模一样的，因此手持500万，想买到合适的房子也并不那么容易。现实是，一位经纪人带着买家看7、8套房源，能成交1套就不错了。
月供能承受 首付不一定凑够
在北京大街小巷盘踞的大大小小的中介门店，成为了北京二手住宅市场的晴雨表。供职于一家中介门店的经纪人小雨（化名）说，“进入8月，前来看房的人增多了。其中有不少人是‘卖一买一’的换房族。”“目前，在北京二手住宅交易中，六成购房人是为了换房。”伟业我爱我家市场研究院经理孔丹表示，对于究竟是买新房，还是买二手房，部分换房人往往会有些纠结。
实际上，无论是买新房，还是买二手房，换房族都要先准备好首付款。不过，新房与二手房首付款和贷款额的计算方式有所不同。据伟嘉安捷分析师吴昊介绍说，由于北京二手住宅按照房屋评估价来计算首付款和贷款额，二手住宅的评估价比市场价低一些，所以购买市场价相同的首套二手住宅或首套新建商品住宅，二手住宅的首付款高于新建商品住宅的首付款。
吴昊算了一笔账说，倘若购房人及家人名下没有住宅，选购一套市场价为500万元的新建商品住宅，面积为85平方米，办理商业贷款期限为30年，首付款30%，为150万元，贷款70%，为350万元。按照目前首套房基准利率，用等额本息方式还款，月供18575.44元，需要支付本金和利息6687156.68元。这套新房要缴纳契税5万元。
吴昊还表示，倘若购房人及家人名下没有住宅，选购一套市场价为500万元的二手住宅，面积85平方米。房子的评估价为400万元，办理商业贷款期限为30年，贷款额按照评估价的70%计算，为280万元，所以首付款为220万元。按照目前首套房基准利率，用等额本息方式还款，月供14860.35元，需要支付本金和利息为5349726元。这套房属于“满五年唯一”住房，只需要缴纳契税5万元。
在实际交易中，部分换房族因凑不够首付款，而错过了买房的机会。“换房族”张宇（化名）回忆说，“今年8月，我卖了房，得到首付款180万元。我看上海淀区一套二手住宅，总价500万元。我用180万元去支付海淀区二手住宅的首付，却被中介经纪人告知还差100万元。我向家人借钱凑够280万元首付款，可是这套房产已经卖出。”
买老房还是买新房？
陈昕（化名）家住房山区，距离位于东城区的父母家比较远。今年她的孩子要上幼儿园，需要父母帮忙接送。为此，她和丈夫商量后决定卖了房山区的房子，换个距离父母家比较近的住宅。
今年5月，陈昕和丈夫把房山区的房子卖了，获得总房款300万元。她和丈夫名下无房，决定在东城区买一套住宅，预算为500万元。陈昕告诉北京晨报记者，“我和丈夫通过中介看了好几套东城区的二手住宅，发现房龄在2001年左右的房子，单价达到8万元/平方米至9万元/平方米。而房龄在上个世纪八九十年代的房子，单价在7万元/平方米左右。500万元的预算可以在东城区买到一套60平方米左右的二手住宅，但是房龄会比较老。老房子户型与新房户型不一样，老房子往往是卧室大客厅小，一个小客厅想摆放很多家具比较困难。”陈昕和丈夫转而考虑购买新房，但是他们在东城区转了几个新盘，发现价格太高，动辄上千万的总价超出了500万预算。对于买个老房子，两人犹豫不决。
买大房子还是小房子？
为了孩子上学，孙磊（化名）与丈夫商定出售朝阳区一套住宅，换个学区房。4月底把房子挂出去，6月中旬找到了卖家，就在8月，孙磊终于收到330万元总房款，拿着这钱计划在西城区买一套500万元的房子。
孙磊回忆说，“我通过中介在西城区附近看了几套二手住宅，发现单价在6.5万元/平方米左右。500万元可以在西城区买一套70平方米左右的二手住宅。同时，我也在西城区转了几个新盘，发现单价在9万元/平方米以上。500万元可以在西城区买一套50平方米左右新建商品住宅。”
“相比之下，新房面积较小，不够与老人一起居住，但是精装修，可以拎包入住；二手住宅面积较大，能够把老人接来一同居住，但房子还是要重新装。”孙磊说，对于买小房子还是买大房子的问题，一家人的意见并不统一。他的妻子想买一套精装小户型新房，住进去不用装修，比较省心。可是，他的父母却认为面积大些的二手住宅比较好，住起来更加宽敞。如何在大房子和小房子之间做出平衡，孙磊觉得是一件烦心的事儿。
北京晨报记者 武新