鲁达 记者|黄瑜
万凯旗下的主力城市服务房地产板块万物运城正朝着规模发力。
“到2023年要实现100亿元合同收入。”万物云城首席执行官何曙华告诉界面新闻记者。
不过，万物云城2020年的城市服务合同收入才只有12.5亿元，尽管同比增长了220%，但基数仍然较小。
万物云城称，到2021年，合同收入要达到27亿元，2022年为60亿元，2023年则可实现100亿元。三年百亿，未来需要有100个城市服务项目作为支撑。
如何迅速扩大规模？何曙华向界面新闻记者详解了万物云城的扩张逻辑。
三年扩张百城
2020年已经过去，这一年物业行业继续处于上市高潮期，万科董事会主席郁亮也明确了万科物业会上市，但会以“城市服务商”的名义上市。
或许是为了更匹配“城市服务商”身份，2020年，“万物云城”被推向台前。
2020年10月，万科对物业服务业务进行了大变革，万科物业集团更名为万物云，旗下社区服务、商企服务、城市服务三大业务板块设置单独的品牌，分别对应万科物业、万物梁行、万物云城。
其中，万科物业为成熟品牌，万物梁行为成长品牌，万物云城则为新业务。
城市服务是万科最晚进入的物业服务领域，自2018年9月在横琴起步，至今仅有两年多时间。
万物云城的扩张方式，是以街道为单位的。
“我们把全国30个核心城市梳理出了1300多条街道，万物云城的市场拓展，就是增加‘街道浓度’。”何曙华说。
所谓“街道浓度”， 最早是来自万科住宅物业服务的一个统计，指以街道为行政区域中由万科物业负责的住宅物业管理建筑面积占比，如果占比能够达到25%以上，万科就称之为“化蝶”。这些成功“化蝶”的街道正是万物云城所要接管的区域。
截至2020年12月29日，万物云城已在10个城市签约了18个城市服务项目，大部分在新城、新区，如珠海横琴、雄安新区、成都高新区等。
据不完全统计，全国县及县以上的新区数量超过3500个。
万物云城给自己定了一个三年内的“小目标”，就是百“城”计划——聚焦京津冀、长三角、大湾区三大核心城市群，在成都、重庆、武汉、青岛、郑州、西安、济南7个重点城市，落地100个城市服务项目，实现100亿元的合同收入。
“当前浓度超过25%的街道，万科有200多条，所以3年完成100个城市服务项目的拓展是很容易的。”何曙华认为三年百亿的目标并不难实现。
万物云城不是想做简单的市政环卫工作，它的目标是在城市空间中做整合服务商，包括城市设施的管养、基层的社会治理、城市环境再生、城市局部更新改造等。
大公司抢占市场
在目前万科的物业板块中，万物云城的收入贡献最少。
方正证券认为，随着城市服务项目落地规模化，未来万物云城或超过社区服务，成为万物云最大的业务单元。
城市服务是一个万亿级蓝海市场。近年来越来越多头部物业公司加入这一赛道。
除了万科外，还有碧桂园服务、龙湖物业、保利物业等。
在碧桂园服务看来，城市服务是仅次于社区基础物业服务和社区增值服务的第三条增长曲线，碧桂园也提出3年内要拓展101个城市。
物业公司在拓展城市服务项目的战略上各有不同。
比如，保利物业以乡镇县布局为主，碧桂园服务主要布局三四线城市，万物云城则主要布局在一二线城市。
在项目承接方式上，保利物业通常为独资，不涉及股权合作；碧桂园服务与政府部门或当地企业合资；万物云城的项目承接方式则主要分为两大类，包括股权合作和合同委托。
据了解，万物云城股权合作方式的最大不同在于成立的合资公司基本都是由国资控股，运营管理的收入可理解成投资收入；在运营一些量级较小的街道管理业务时，万物云城主要通过合同委托的方式承接；还有少量为科技产城提供管理服务的业务，万物云城则主要提供软件平台型的服务。
何曙华认为，当前的城市服务行业正处在一个群雄并起的阶段，但最终还是会成为一相对集中的行业，因为政府在选择合作企业时往往会要求其具备一定的承担风险的能力，国企、央企则会更有优势一些。
何曙华坦言，深铁作为万科的第一大股东，对万物云城开展城市服务业务肯定是更有利的。