鲁达 也许有不少人对于“农村宅基地不能买卖，但农村房屋可以买卖”这个说法表示很不理解：既然房屋已经进行了买卖，房屋又不能脱离宅基地而独立存在，房屋买卖的同时房下的宅基地不也就随着房屋发生转让了吗？因此这个说法很矛盾，让人不能够理解。
我们先来解释一下：“农村宅基地不能买卖，但农村房屋可以买卖”为什么这样说，到底是不是矛盾的？
根据我国土地管理法，
第九条中明确规定：
“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”
第二条中明确指出：
“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”
可见，不管农村宅基地是否分配出去，是否正在被村民建房使用中，宅基地的所有权始终是属于村集体的，任何单位和个人对宅基地都不具有所有权，因此对没有所有权的宅基地，任何单位和个人都没有处分的权利。
这里还不得不提一下很多农村村民对于所继承的“祖宅”属于“祖业”，是私人财产的认识也是错误的，农村宅基地没有一块是属于私人的。私自买卖宅基地是违法行为。
那为什么说农村房屋是可以买卖的呢？这是因为农村房屋属于村民私有财产，所有权属村民自己所有，因此村民自己对自己的房屋具有处分的权利，可以进行交易买卖。
我们再来解释文章开头所说的这个矛盾。土地管理法虽然说宅基地不能买卖，但规定了宅基地使用权可以依法转让。村民对自己房屋下的宅基地没有所有权，但是具有使用权的。也正是因为村民对农村宅基地具有使用权这一点，才完美化解了这一矛盾。农村村民获得了村里宅基地的使用权，根据“房地一体”原则，房屋所有权和宅基地的使用权归同一人所有，换句话说就是房屋是谁的，房屋下宅基地的使用权也应该是这个人的。因此由于买卖农村房屋带来的宅基地使用权的转让属于合法转让。
但是对土地拥有所有权与只拥有使用权在处分和转让上的权利是不一样的。农村宅基地使用权在转让中权利是很有限，有很多限制的，这也直接决定了农村房屋在买卖上并不是自由的，是有很多限制的。
那么，农村房屋怎样买卖才合规合法？
我们上面也说了农村房屋是可以买卖的，同时房屋下宅基地的使用权也因此可以依法转让。但是毕竟宅基地所有权是村集体的，只允许使用权转让，因此农村房屋在交易买卖上并不像城市商品房那么自由和随意，商品房可以卖给任何人，但农村房屋却只能卖给同属一个村集体的村民，外村人和城里人到村里买房也是不允许的。
另外，我国的土地管理法中还明确规定：
“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”
因此，如果计划在村里另外买房的村民，在村里已经有自己的宅基地，那根据农村宅基地“一户一宅”的原则，他是不能再在村里购买别的村民的房屋的。
不过值得大家另外注意的是，目前我国农村宅基地的确权登记工作已基本结束，大家也基本都拿到了宅基地不动产权确权证书。由于一些特殊原因没有拿到证书的房屋则是不能进行买卖的。比如有些农村房屋是违规占用耕地建成的，还有些农村房屋存在产权纠纷、一户多宅的情况，这些宅基地房屋是不能进行买卖的，因此计划在村里购买房屋的村民在买房之前一定要了解清楚准备购买的房屋的基本情况，到底有没有违规，有没有确权证书等，了解清楚再下手。感谢阅读，我是三农参谋。