鲁达 步入11月，商铺渐成许多地产商主力销售产品。近日笔者走访发现，雅居乐、保利、万科等多家品牌开发商都在力推社区商铺，售价多在1.5万元—3.5万元/平方米之间。有业内人士表示，大型商业综合体和临街商铺受电商影响较大，社区商业作为解决居民消费“最后一公里”的商业业态，反而有着相对稳定的客源。不过社区商铺的投资价值取决于小区的入住率和整体规划。
●李凤祥 伍杰
1天接到3个售卖商铺电话
“这半年来经常接到房产中介的电话，我已经习以为常了。”因为之前买房的缘故，李先生曾将自己的电话留给售楼人员，不过令李先生感到意外的是，9月份之前电话营销多是住宅，最近这两个月卖商铺的电话却开始多了起来。上周六一天之内，他就接到3个推销商铺的电话。
李先生遇到的情况并非个案。从9月份开始，市场上推出的社区商铺逐渐增多。9月12日，雅居乐地产宣布推出金铺节，联袂中山旗下四个楼盘的社区商铺同步销售，包括火炬开发区的凯茵又一城、南朗镇的山海郡、西区的剑桥郡以及三乡镇的雅居乐新城。万科旗下的柏悦湾、金域蓝湾、金色家园也推出社区商铺，并推出专项“清盘行动”优惠。此外，保利地产旗下的保利国际广场、保利林语等项目也有社区商铺发售。
“我们的商铺销售得还是比较快的，目前一期基本已经清盘，二期还没有发售，价格在2.3万元/平方米左右。”17日下午，富元·利和豪庭售楼部的销售人员方先生表示。笔者走访发现，这里装修和已经营业的临街商铺占比在五分之二左右。方先生表示，“一期项目今年才收楼，业主也是在装修中，随着入住率的提高，小区商铺的开业率也会相应提升。”
相距不远的雅居乐·剑桥郡也在同步发售商铺，在售面积为134平方米—315平方米，价格在1.3万元—1.7万元/平方米。“整个剑桥郡有800亩，随着开发进度的加快，小区的消费群体也在不断壮大，最近很多人来咨询商铺，整体去化速度还不错。”现场销售人员向笔者推荐了位于剑桥郡6区的两个商铺，面积都在150平方米以上。“这两个商铺位于学校对面，人流量大，前景可观。”该销售人员说。
入住率和规划影响投资价值
据可公开查阅的历史数据显示，过去几年中山的社区商铺价格呈现出先升后降的趋势。
在2013—2014年期间，中山的商铺价格不断上涨，在洋房普遍售价4000—5000元/平方米的时候，不少项目的首层商铺价格即稳定在1.5万—2万元/平方米。在行情比较好的时候，有楼盘由于商铺销售畅旺而纷纷把价格调高至2.5万—3万元/平方米。不过，去年下半年开始中山住宅市场不断火热，商铺却出现下行行情，城区部分社区商铺的价格从3万元/平方米左右逐步下降至2万元/平方米，部分特价商铺甚至低于这一价格。
不过在业内人士看来，社区商铺的价格下行与电商影响不大。“受电商冲击最大的应该是商业综合体和商业街，作为住宅配套的社区商业还是有其发展的空间。”长期在中山从事地产销售的秦铭认为，毕竟所有社区住户都跳不出“生活最后一公里”的圈子。“商家与顾客拥有无缝对接的近距离优势，使社区商业更易衍生出符合主流趋向的一站式消费模式。”
对于社区商铺而言，其本身是作为住宅的配套设施而存在，所以小区的入住率显得至关重要。有不愿具名的业内人士坦言，“在中山投资社区商铺，一定要提前研究小区业主的区域分布，如果是本地业主居多，则入住率会比较高，消费群体数量也就比较有保障；如果业主多是外地客，比如深圳、珠海，则多属于投资性群体，入住率就难以保障。买商铺之前就要慎重考虑，尤其是近一年内开盘的小区。”
再者，社区规划也对商铺价值有很大影响，比如项目附近有大型商业综合体、传统商业街，就会分流社区消费群体。业内人士指出，从规划层面而言，社区商业配套有两类，一类是最基础性配套商业，即可以满足居民日常生活必需品的基本配套措施，如餐饮、百货等；第二类属于高层次配套措施，可以满足居民多元化、多层次的物质和精神需求的高层次配套措施，如花店、休闲咖啡、宠物店等。
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部分在售社区商铺盘点
1 君华硅谷
地址：博爱七路与港义南路交会处
价格：1.8万元/平方米
特点：交通便捷
君华硅谷虽然在中山主要干道博爱路上，但其并不属于市内传统的生活居住区域，即便在其所属的火炬开发区，离核心生活区也有一定的距离。周边没有成熟生活圈，人车流量一般，因此其商铺价格较低。但从盛景尚峰和东区CBD等两大商住区域出发，15分钟以内车程可到达该小区，而博爱路有地下隧道，路上红绿灯并不多。小区接上翠亨快线和博爱路高速出入口在5分钟左右。其便捷的交通，和承接中山中心城区沿博爱路往东发展的趋势，应是其潜力所在。其价格也与同一路上部分住宅的售价接近持平。
2 万科金域蓝湾
地址：青溪路中段
价格：2.7万元/平方米
特点：周边有大型综合体新项目
万科金域蓝湾位于石岐老城区，分六期开发，建筑面积超过55万平方米。小区拥有良好的自然资源，背靠员峰山山体公园，面向中山岐江河。岐江一河两岸景观工程二期便是金域蓝湾所在地。青溪路连接着主城区及泛城区几个主干道，往东北方向可在十分钟内到达石岐大信商圈和中山城轨北站。往南则是富华商圈、兴中广场等。
笔者从销售中心了解到，面向岐江河岸的商铺已经售馨。外街商铺只剩下三四间，售价从27000元/平方米起，内街要便宜不少，但开价也在20000元/平方米以上。该区域并不属于现在的热门生活区，但商铺售价并不低。根据市价，该开发商的综合体周边铺位一般是5万元/平方米起售。
3 雅居乐剑桥郡
地址：翠景道与博爱一路交界
价格：商铺1.3万—1.9万元/平方米
特点：超大户型，可间成3层
雅居乐剑桥郡开盘近3年，目前已有不少业主入住，今年9月其小区配套建设的铁城小学也已经正式开学。整个小区占地808亩，规划户数有7388户。剑桥郡小区内有两条河道，环绕着大半个小区，因此小区出入车道不多，并不能作为周边区域居民的日常通道。对大部分商铺来讲，小区业主可能才是他们优先考虑的主要客源。
目前，铁城小学对开仍有数个铺位，价格从1.7万元每平方米起，而靠近河道的铺位则从1.3万元每平方米起售。小区内的铺位一大特点就是，一楼楼层超高，约6米可间隔层，此外还有二层，不分开发售，因此面积最小的铺位也达到170平方米。对需要开阔营业空间的买家来说，这里的铺位可以留意。