luda 一、收入的税务处理
（一）企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等
（1）凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，全部确认为销售收入
（2）未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理
（二）收入的实现规则，具体按以下规定确认：
4.委托方式销售
（1）支付手续费方式：按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
（2）视同买断方式：
（3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式的
（三）视同销售的确认
于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时，按以下方法和顺序确认收入（或利润）：
（1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
（2）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
（3）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
（四）企业销售未完工开发产品
1.先按预计的计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
2.待完工后，企业结算实际毛利额，并将实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度应纳税所得额。
（五）未售先租的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。
二、成本、费用扣除的税务处理
（一）维修费用的扣除
企业对尚未出售的已完工开发产品和对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期扣除。
（二）维修基金的扣除
已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。（配比原则）
（三）基本配套设施扣除——会所、物业管理场所、热力站、文体场馆、幼儿园、电站、水厂等
（四）公共建筑的扣除
（五）按揭担保金
保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。
（六）委托境外机构销售的佣金（或手续费）支出
不超过委托销售收入10%的部分可以扣除。
（七）利息支出
属于财务费用性质的合理的利息可以直接在税前扣除。
（八）损失
1.企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失在税前扣除。
2.企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按规定审核后准予在税前扣除。
（九）折旧
企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。
三、计税成本的核算方法
（一）开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算
（二）企业下列成本应按以下方法进行分配：（选择题）
1.土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应协商请求税务机关同意。
2.单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。
3.借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。
4.其他成本项目的分配法由企业自行确定。
四、特定事项的税务处理