luda 01 过年，少不了走亲访友。
最近，两个亲戚都在焦虑初中学区房。
他俩有不少共同点。
家门口有不错的小学，只是对口初中太差。
本身就在主城，房子不小，短期无再换房打算。
手头有点儿余钱，不想坐等贬值。
都盯上了带学区的小户型。
一个看了思达数码公寓，最近几年稳定划片省实验中学（总校）初中部。
另一个去看了金科城公寓，买公寓附带一个郑州中学的学位。
在北上广深这波涨势从学区房开启的影响下，他们也想在解决上学问题的基础上赶上一波涨势。
今天，以金科城公寓为例，讲讲公寓学区房的那些事儿。
不黑不吹。在这之前，摆一个事实。
两张图。
第一张，去年大郑州范围内二手房成交楼盘榜单，金科城一期位列第8，在高新区卖得最好。
第二张图，近期，金科城一期成交数据，精装小三房冲上1万9。
你得承认，在二手房市场上，金科城在高新区优势很足。
可这不仅仅是学区的加持！
房龄新，位置好。一期临近科学大道，已开业的高新万达广场，在建正弘汇商业都在周边，再加上学区郑州中学的加持，卖得好，不足为奇。
但，别忽略了一个根本，这是住宅，而且是二手市场上紧俏的89㎡小三房户型。
02 公寓位置不错，一期住宅北边。
亲戚看的是平层公寓，带装修，32.12㎡，单价11688元，所有优惠到手，总价359678元，首付189678元，贷款10年，月供约1898.47元。
公寓卖到这个价，不算便宜，去年年中，瀚海威尔公寓10000左右，鑫苑国际新城公寓8000+。如果不附带学位，金科城金寓不敢开到这个价。往西5公里，双湖科技城的住宅，精装可比这个价还低。
学区溢价加在了房价里，这是毫无疑问了。
郑州中学的学位。
先表明态度：郑州中学乃至郑州中学附属小学在高新区的公办学校中，都属TOP行列。尤其是郑州中学，在高新区公办初中中，是名校，毫无疑问。
但，为了学位买公寓，有这个必要吗？
想几个问题。
1、金科城和郑州中学合作并不是从公寓开启的，金科城的住宅都是划片郑州中学的。
郑州中学学位是有限的，住宅+公寓，学位够用吗？如果某年生源大爆发，怎么入学？按成绩、落户年限、甚至房子大小？协议中是如何规定的？是和谁签的协议？学校是否认？
别说不可能，在其他城市，已经有这样的事实存在！
2、郑州中学附属小学近几年在高新区建了多少个校区？自己可以数一数。但有些校区依旧学位紧张。
怎么能保障郑州中学的学位不紧张？再建新校区？管理团队如何解决，师资怎么引进？教学质量又如何和老校齐头并进？
3、名校的升学率是如何保障的，生源是关键。这也是为什么即便公办学校也会通过考试分出实验班？
实验班就是升学保障！郑州中学最厉害的是小超班，成绩好才是王道。
要知道即便是郑州外国语中学的划片生，师资配置、教材深度、课程设置都和推荐生是不一样的。
4、即便郑州中学和附属小学在高新区公办学校中不错，但中原、金水有更多的优质资源。
如果不是高新地缘，有必要专门为了学位去考虑金科城公寓吗？
再给大家说一个事实。
早几年中原新城学府一号院就带郑州外国语中学的学位。有业主不需要，专门把学位挂到网上单买。
郑州外国语中学，全郑州NO1的公办中学，最高时，价格在15万左右。
03
至于想趁着学位涨势，买个公寓，坐享收益。
转手再卖对于公寓来说不合适，这个大家都知道。公寓的回报主要来源是租金。
石佛艺术公社，40㎡左右公寓，月租在1100元-1300元/月。
正弘数码港，36㎡左右公寓，月租在1100元-1200元/月。
这是金科城周边房租市场价，周边一居室房源，月租基本上在1100-1300之间。
且由于高新区不在老城核心区，新盘多，公寓体量大，房源出租成功率并不乐观。
还以亲戚去看的这套总价359678元的公寓来算，一套公寓年出租率80%（事实上很多公寓出租率是达不到这个水平的），月租金1200元计算。
年收益为：12个月x 1200元/月x 80%出租率=11520元/年
成本回收时间：359678元 ÷ 11520元/年=31.22年
即便100%出租率，收回成本也要25年。这只是收回成本！
毕竟即便是带装修公寓，出租之前，也得购置家具、家电？
这只是理想状态下的成本回收时间。大量新房、大量公寓，且不在商务区，你能保证出租率能达到80%？
啥时候能用这套公寓挣到钱？
难！
结论：
当前买房，没有那么多一举两得，一箭双雕的事情，更何况买房投资？
如果你因为学区要买公寓，那大可不必金科城，没必要。要不然，看看思达数码公寓的小户型，70年产权，价格也还OK，还能划到省实验中学，学校更硬。
如果因为买公寓，投资，顺便解决上学问题，也没必要。有这闲钱，不如买住宅。毕竟11000-12000的价格在郑州市场上还是有住宅可看的。有些楼盘也引进了学校，虽然不如郑州中学，但新学校、新气象。
真的想看学区房的。有钱没地花的土豪，现阶段可以盯紧那些老牌名校的学区房，毕竟真名校，好地段，只是房龄老。要不就是北龙湖新贵清华附中来一套。至于普通家庭，还没买房的，记住要考虑教育资源，可参考北上深学区房暴涨后的思考：郑州50+在售学区房，优先选择这15个！买了房的，短期不置换的，那就只能拼娃！上民办初中或者公办初中实验班。
· END ·
· 原创文章，转载请联系授权·