【天府广场二手房】中和≠新川！

开发公司操盘手；成都楼市实战专家；

20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套；

教你复制50万变5000万的房产投资实战经验。

【本文约2500字，预计阅读时间3分钟】

|前言|

昨天大会只字不提的内容很重要，不提抑制投资需求、不提调控、不提分城施策，那么2019的亮点就是“一城一策”。

房地产税的论述在深化财税改革环节中提及，房地产税因税制改而生，不是为了打压房价而设计；“稳步”是要有计划分步骤，不是一蹴而就的事情，房地产税任重道远。

不提抑制投资需求，投资何需缩手缩脚，2019年依然是楼市好年！

找不到投资机会？报告谈到：长三角区域一体化发展上升为国家战略，编制实施发展规划纲要。请注意最后几个字。

“后娘”养的“娃”--中和板块

回到今日主题，中和场原本属于双流县，高新区扩容之后，中和场、部分华阳区域、白家镇的云店村、大源等一并并入高新区，是最迟完全划归高新区的区域，这个角度可以认为中和属于“后娘”养的“娃”。

中和板块区位图

一条府河之隔，站在中和当年最高端的楼盘怡丰花园，这个2002年建造的楼盘外墙砖很具特色，十分抢眼，看到河对面是高大上的龙湖世纪和环球中心，再远就是朝气蓬勃的软件园和互联网创业区，然而过了那座天天堵车N个小时的桥，就是城乡结合部的中和，一桥之隔，天壤之别。

挖挖挖、修修修、堵堵堵，就是中和每天的日常。

中和属于成都的大城南吗？未必！

因为离软件园的地理位置近，上班族第一感觉就是方便，可是因为交通衔接和常年道路施工，交通效率非常低下。中和的人似乎比其他地方起得早，其他板块还在晨暮中“再眯一会”，中和一带已经发动了三轮车、电瓶车，火三轮与共享单车齐飞，行人同汽车公交共长天一色，有人形容光是过桥，就能将一天的耐心磨完，挤不到公交车，抢不到自行车！每天走五十分钟到天府三街上班，伤心不？

中和属于成都的大城南吗？属于南门吗？未必。

虽然面对拐进拐出的红星路南延线，比起直接连接剑南大道和益州大道，早已在“南拓”进程中翻天覆地的华阳和大源，中和改造难度大，商超资源薄弱，双流当年的老规划要实现改头换面太难，住在这里怎么能有“南门新贵”的优越感？

“唯一不满意的就是这边老人去世的时候要大清早吹唢呐，我这个月已经第二次被这种声音吵醒了。”

软件园上班的XX

城乡结合带的好处是菜市场有优势，物美价廉，产品丰富，非常新鲜，有些刚从地中采摘。

火三轮煎饼摊，水果贩子、凉面、凉皮、狼牙土豆、卖糖炒栗子占道吆喝，中和的傍晚是这样的，有浓郁的小县城感觉，这就是人间烟火气十足的中和。

“天府三街差一位，上车就走“

耳熟能详的火三轮号子，是多少在中和生活过的上班族无法抹去的记忆。

毕竟这里是高新区，很多人对高新区高看一眼，特别是高新区房源告急的情况下，任何楼盘都被挖掘出来成了香饽饽，万科璟南堂、璟誉府、仁美熙和府等楼盘都被扒了出来。当然，高新区底蕴深厚，财力非同寻常，最重要是给中和带来了TOD，这能否能扶起中和这个后娘养的“娃”？

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中和的规划是怎样？

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中和区域规控图

上图红色为商业性质的地块，从整个综合板块来看，商业配比明显不足，商业规划占比明显过少，根本原因在于：该区域已经大体成型，空地很少。目测商业占整个板块建设用地不到百分之10%,所以即便是人满为患,商业用地也很难满足需求，人口结构也决定了这里商业性质以传统低端商业为主。

即将预售的万科璟南堂项目是中和板块位数不多的改善项目，占地127亩，地块由东莞市中天程锦实业投资有限公司竞得，成交楼面地价11440元/平米，溢价率为23.8%，配建并无偿移交5%的租赁住房及其对应车位。

吐槽--配套是真弱！

交通：

地铁：项目距离在建6号线张家寺站约600米（6号线预计2020年内通车）；

距离在建33号线锦水花乡站约200米（33号线预计2025年完工）；

关于TOD：（见上图）第一批TOD（陆肖战）一体化面积为1640亩，核心区面积为127亩，第一批TOD（张家寺站+锦水花乡站）一体化面积为1030亩，核心区面积为140亩。TOD规划相当高水准，建设周期漫长，要长年要忍受“断头路”和“钉子户”的阻隔，既造成小区周边拥堵，又会大大增加绕行距离。该片区在TOD规划设计范围，至于何时落地，时间漫长。

商业配套：周边住户日常生活及购物，主要依靠于安置房小区底商，成都喜港购物中心计划开业时间是2020年，除此之外，项目周边无其他大型商业配套，生活不方便，商业配套欠缺。

学校：周边已有学校：中和小学、中和中学、中和职中等学校，传统的乡镇学校演变而来。在目前来看，在这里想拥有优质的教育资源学区资源，无法被满足。

中和房价抗跌吗？

项目周边二手房表现

龙祥佳苑（安置房），无房源挂出；

香榭国际：链家2月参考均价为17190元/平，近期成交记录如下：

2019年1月3日，该小区成交一套，成交单价18443元；

2019年1月7日，该小区成交一套，成家单价17761元；

2019年1月19日，该小区成交一套，成交单价16025元；

2019年1月21日，该小区成交一套，成交单价16771元；

2019年1月21日，该小区成交一套，成交单价15764元；

2019年2月16日，该小区成交一套，成交单价13173元；

怡丰花园：链家2月参考均价为14852元/平，2018年8月3日，该小区成交一套，成交单价14243元，后续无新成交。

从几个典型二手房的价格来看，其中香榭国际，最高成交价高达18000元/㎡，而最低跌到了13000元/㎡，跌幅高达30%，这就是典型的随大势涨而涨，跌则比大势更快，抗跌性让人担忧。

中和板块的建设基本到位，后续只是进行内部优化，难以像新川板块一样大刀阔斧的进行规划、设计、打造。如果说新川板块是二八年华，花一般的年龄，那么中和就是八二年华的老妪，格局已定，难有大作为。

中和与新川，虽为近邻，DNA不同！

文章写完，想起那句火三轮经典号子“天府三街差一位，上车就走”，笑了！

★贰爷精彩投资观点★

关于作者: luda

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