luda 6月18日，《清远市市辖区“三旧”改造实施细则》（下简称《实施细则》），并有该政策的详细解读。《实施细则》主要依据国家、省、市多个政策文件精神，结合清远市区“三旧”改造工作实践和推进转型升级的需求拟定，进一步完善清远市“三旧”改造政策体系，优化审批流程。
《实施细则》主要对改造的土地范围、如何补偿、政策支持、改造审核手续、项目监管和退出机制等进行了详细规定。
A何为“三旧”改造？
“三旧”改造是指对旧城镇、旧厂房、旧村庄用地上盖建筑物实施拆除重建、综合整治、局部改扩建、历史建筑物修缮等活动。
B“三旧“改造的范围
1.因城市规划调整需“退二进三”产业用地；
2.城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地；
3.国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；
4.不符合安全生产和环保要求的厂房用地；
5.布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄；
6.国家和省的政策规定可以实施改造的其他旧城镇、旧村庄、旧厂房用地。
C“三旧”改造地块标图建库条件
2009年12月31日前已建设使用，地块上盖物基底面积占入库单元地块面积比例达30%以上；
符合土规等相关规定；
经第二次全国土地调查（以下简称“二调”）和最新的土地利用现状图认定为建设用地；
下列特殊情形可视为符合前款条件
上盖物基底面积占入库地块面积比例不足30%的，经原土地权利人自愿申请，可按照2009年12月31日前上盖物占地面积确定可纳入标图建库的用地面积。
上盖物占地比例符合建设用地规划许可证、土地供应法律文书等载明的规划条件，可不受30%比例限制。
属于生态修复类改造项目，规划用途为非建设用地的，如能提供相关主管部门出具的项目属于生态修复类型的证明材料，可按规定纳入标图建库范围。
“二调”认定为非建设用地，但实地在2009年12月31日前已经建设使用且符合上盖物占地比例要求的，可按规定纳入标图建库范围。
D“三旧”改造项目的主体
“三旧”改造按不同情况，以不同的方式确定改造主体：
旧城镇改造，旧城镇原则上实行成片连片改造，改造范围内的所有权利主体通过以房地产作价入股、签订搬迁补偿协议、联营、收购归宗等方式，将房地产的相关权益转移到单一主体后，可由该单一主体申请实施改造。涉及国有资产处置的，按国有资产处置程序办理。旧城镇改造项目在实际中存在诸多的权属人、土地权属归宗较难的，原则上由政府统一组织实施改造。
旧村庄改造，可选择自行改造、引入市场主体合作改造或由政府统一组织实施改造等模式进行改造。
旧厂房改造，符合相关规划，原土地权利人可自行实施改造或由政府统一组织实施改造两种方式。
E“三旧”改造怎么改？
F“三旧”改造的政策亮点
政策导向更加明晰
01政府角色由政府指导调整为政府引导，激发市场动力为主；
02拓宽社会投资取得开发权渠道
03调动被改造产权人参与改造积极性
04分类处理旧村庄改造、旧城镇改造、旧厂房改造
05简政放权，提高审批效率
1、更注重公益性
在旧城镇、旧厂房改造中，将工业用地等用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地的自行改造项目均需移交公益性用地，向政府无偿移交城市基础设施、公共服务设施或其他公益性项目建设用地（含红线退缩用地）的比例不低于15%，移交的公益性用地应为国有建设用地，需移交公益性用地的改造项目类型、具体比例由市自然资源部门在组织编制或修编控制性详细规划中予以落实。并允许灵活采用“交地”、“交钱”、“交房”等方式具体落实。
2、鼓励措施更给力
公建配套项目：
属市、区政府建设的公共设施和市政配套设施等公建项目，可由项目改造主体按政府规划标准负责建设，涉及的费用纳入改造成本核算。
土地出让金：
“三旧”用地由政府依法收回或征收后通过招标拍卖挂牌方式出让的，所得出让纯收益可按规定用于补偿原土地权利人，并可采取物业返还等其他方式兑现补偿。
属于“旧厂房”、“旧城镇”改造的，将土地出让纯收益按60%的比例用于补偿原土地权利人，也可以采取物业返还等其他方式兑现补偿。
3、地价、土地收益补偿更透明
1）协议出让交由权利人自行改造的地价标准
旧城镇或旧村庄项目：协议出让的土地出让金，按新用途评估土地市场价的20%收取。
旧厂房项目：属于“工改工”类型的，协议出让的土地出让金按评估市场价格的40%收取。对于现有工业用地改造后不改变用途，只提高容积率、提高利用率的，不须补缴土地出让金。
涉及土地改变用途的，通过公开选定评估机构评估。协议出让的土地出让金，按新用途评估土地市场价格减去原用途评估市场价的差价收取。
2）交由政府公开方式确定改造主体的土地收益补偿
旧城镇或旧村庄：土地出让金起始价按不低于新用途评估土地市场价的20%确定。
4、“三旧”改造项目监管更到位
实施动态监管。重点监管实施改造进度、改造方案、无偿移交公益性用地，落实改造范围内配套建设义务、补偿安置义务等方面。
“旧城镇”、“旧村庄”项目设立改造专项资金监管账户，足额存入复建安置资金，监管账户内资金由改造主体、“三旧”改造主管部门和监管账户开户银行三者共同监管，确保专款专用。
5、“三旧”改造项目退出更灵活
“三旧”项目在完成拆迁补偿以及安置等事项，由改造主体提出申请，经过镇（街道）确认，区政府审定，并上报市“三旧”办备案后，则允许项目转让。在批复规定期限内，没有实施拆迁和动工改造的项目，可申请退出；经区政府审核，并报市“三旧”改造工作领导小组批准后，可以退出。并可向区政府申请退回项目监管资金（不计利息）。
列入“三旧”年度实施计划的项目2年内有效，2年内未实施的，取消该项目。被取消“三旧”项目改造主体资格的，5年内不得再申请参与清远市辖区的“三旧”改造。
6、精简流程提高审批效率
“三旧”改造项目审批流程
1.改造地块纳入标图建库。
2.纳入专项规划。
3.列入年度计划。
4.编制改造方案。
5.改造主体递交改造申请后，经区政府（管委会）组织核定和市“三旧”改造工作领导小组审定后，由市“三旧”办请示市政府同意其改造。涉及完善历史用地手续的，需向区“三旧”改造主管部门申请完善历史用地手续，区“三旧”改造主管组织用地报批材料报送市自然资源局，经市“三旧”办并联会审后，报市建设用地审批（审核）委员会审定，由市“三旧”办请示市政府同意其完善历史用地手续。
【采写】全媒体记者 黄剑琴
【作者】 黄剑琴
【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端