luda 编者按：“双十一”后的第二天，是杭州市土地市场标志性的一天：主城区的宅地流拍了！！！上一次流拍是什么时候？已经无法记起，只知道过去几年，地价屡屡刷新。对，这块地就在杭州的下沙。下沙这个地方，一直富有争议。看好的人极度看好，看衰的人极度贬低，这里的房价似乎离大涨总是差一口气，下沙到底是价值洼地，还是价值陷阱？
一、下沙印象
下沙的空气中总是弥漫着一股浓烈的青春气息。这里聚集了诸多高校，杭州的第一条地铁从这里直通市中心，这里同时也是经开区进驻了众多企业。
在2009年，下沙的楼盘打上了“宜业、宜学、宜居”的标签，记得当年下沙保利·东湾的售楼处，一个温州人一口气买走了7套房子，是的，温州炒房团来了，他们整层、整单元甚至整栋楼地买，整个市场开启狂欢。但从2010年起，杭州便走向了“失落的五年”，下沙房价不仅跌破2万，连万元大关也没守住。
一开始，温州人是完全不慌的。温州人早就尝到了“买房像买菜”是什么样的滋味。只不过，这次情况不同了——调控的时间，远比人们想象的要长，加上温州的“民间金融”开始崩坏，不少人资金断裂……这一刻，下沙被过度透支的地铁利好、进展缓慢的生活配套、没有足够的自住型需求支撑等因素被放大出来，一夜之间，楼市入冬。
二、2019年上半年的下沙，站在“钱塘新区”风口的下沙
十年过后，时光指向2019年，推销下沙楼盘的电话越来越多起来，下沙的房价自然也是缓了过来。
之前下沙新房虽然断供多年，但下沙从不缺房。因为前期开发的新盘体量都很大，投资客占比高，因此楼盘交付之后，大部分房源就直接进入二手房市场。
这里一度是杭州二手房挂牌量最大的板块。观澜时代国际花园、世茂江滨花园，挂牌量都超300套；世茂江滨花园瑞景湾、伊萨卡国际城、东海柠檬郡、晨光国际等，挂牌量都在100套以上。
今年4月，随着钱塘新区的设立，下沙的角色逐渐从经开区转变成居住区，原先的重污染工厂外迁，加上沿江风景的持续打造，越来越多的购房者看中了这里的宜居环境。此时，下沙沿江二手房月成交量能排进杭州主城区前十位，房价一路飙升到3万+，甚至4万+。
三、2019年下半年的下沙，创杭州土拍记录（负面）的下沙
2019年11月，下沙流拍了两宗土地，都是限价地。房价毛坯限价23200，精装限价3000。地块楼面起价1.4万左右，根据开发商主流测算方法，如果顶着现价标准来卖，再从精装修里“动点脑筋”是能保证利润的。
钱塘新区流拍地块
但是地产业内的投资大神怎么看下沙怎么算不明白了——以前其他地块限价是低于二手市场价的卖，顶着限价卖无所谓，没准还能来个“万人摇”，一波清盘。这里的限价是放开了给你卖，高出了周边的二手价格，风险太大，恐怕以后无法卖出2.5万的单价。
另外这附近，最近又新增了一个“垃圾分类”综合体，多了这么一个减分项。再加上，隔壁是海宁的工业园区，空气环境都不怎么好，远远不是一个宜居之地。
四、正在上演“过山车式”行情的下沙
从中介那里了解到，今年10月份开始，下沙的二手房挂牌量激增，普遍开启了降价通道，即便是有文海学校加持的学区房也不例外。
截止11月，钱塘新区二手房挂牌情况对比
以保利江语海为例，9月份一套三居室，正常成交价在350万左右，但到了11月份之后，房东直接降价30万，心理价位降到了320万。进入12月，房东松口对于付款方式较好的（六成以上首付），可再降10万，310万即可成交。
另一成交活跃的学区房——景冉佳园，今年最高时曾卖到36000元/平米。近期房价也有所松动，据中介介绍，最近一套颇具性价比的小户型，大约62平米，房东昨天紧急将总价从219万调到了210万。
五、光环环绕下的下沙，是价值洼地还是价值陷阱？
从双十一后的第二天下沙限价2.6W地块流拍，到11月中旬下沙坐拥地铁、名校、江景地块（精装限价3W）“一轮游”底价成交。土地市场上开发商的谨慎给下沙房价蒙上了一层阴影。土拍熄火+限价锁死预期，周边那些挂牌价动辄超3万的小区据说土拍结束当晚，就有房东连夜打电话下调挂牌价。
可以说下沙已经是彻底的买方市场，据中介说，最近几套降价房源出售速度十分快，很多刚需早早瞄准了年底这轮抛售潮来的。
对于下沙的房价，建议可以稍稍参照临平、良渚。到杭州市中心同样的空间时距情况下，“钱塘新区”能够赋予的魔力到底有多少有待商榷，但可以肯定的是，绕城高速以外，很难再找到一个类似“未来科技城”的地方。下沙那些动辄3W+的楼盘，那些在政府限价以上的楼盘，值得我们去警觉。
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