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330新政时满两月，其中关于土地市场的改革终于出来了。
年初，22个被要求“集中供地”的城市里没有西安，但西安在330调控中，指出要“分批出让土地”、“竞地价限房价定品质”。
今日，北大明宫、软件新城、鱼化寨、航天城接连出让五宗开发用地，算是今年西安主城区最为集中的一波土地供地，正是330新政里“分批出让土地”的体现，而在土地属性中，我们也看到了关于“限房价”的体现，在土地挂牌时，就已经限定好了未来售价（毛坯价格），这在西安市场中还是首次出现。
壹丨不限地价 只限房价
这五宗地块的区位，极具优势，遍布高新、城北、航天等地，皆是西安楼市价值高地，要么是关注度极高但迟迟未放价格纯新盘扎堆的区域，要么是屡推屡清网红楼盘扎堆的区域。
西安主城区的这次放量，算不上是“集中供地”，但330政策里的调整已经显现，后期主城区的土地出让将以分批出让的形式公开拍卖。
其实土地拍出的形式不重要，重要的是每年能做到20%以上的供地增长，才能平和价格预期和新房供应。
本次出让有两点新变化：
其一，“限房价”写进出让公告。大明宫两宗地未来的毛坯售价均为19800元/㎡左右，高新软件新城“白菜心”地段毛坯限价24720元/㎡，鱼化寨高新十二小南侧地块，毛坯限价23741元/㎡，航天神舟大道地块毛坯限价19658元/㎡。
这是西安引入招拍挂机制后，土地端最大的改革政策：直接在拍地前期，就限定了未来毛坯房的售价，我想设置这个政策初衷，只是为了限制开发商的房价、利润预期，进而降低在拍地时疯狂之举，从而降低土拍热度。但从其他城市来看，这样“不限地价、只限房价”的政策，也会引发一系列的问题。
其二，住宅建面需自持，西安开始发展“租赁试点”。大明宫、高新的地，要求开发商拿出10%的住宅建面自持10年，用来发展租赁住房，航天则是5%+自持10年，按大明宫这两宗不到18亩，容积率上限2.8的开发用地来计算，10%的租赁住房建面约为3360㎡，按套均50㎡的出租房算，大概需70套。
想想开发商也是够可怜的，18亩的居住用地上，还要提供70套出租房。这个“租赁试点”和最早的公租房、共有产权房很像，最早都是要求在项目地配建，后期不知道会不会调整为开发商交钱，由政府易地配建，这种模式似乎更合理一点。
最后，这五宗开发用地的住宅容积率皆是2.8，这点倒不是第一次出现，该容积率可做纯小高或高低配的住宅社区，也说明过往破三、破四的容积率，只能在城改、棚改土地上见到了。
贰丨重点地块解析 定价贵不贵？
软件新城GX3-37-1宗地位于天谷五路以南、云水六路以东，面积约202.59亩，商住混合用地。综合容积率不大于3.1（居住用地不大于2.8，商业用地不大于4）。
该宗地地理位置极其优越，周边配套更是顶级。东侧紧邻软件新城中央公园，与天地源云水天境隔公园互望，规划中的地铁12号线从小区门口经过，同时周边还有软件新城运动公园、鹤鸣湖公园、云水公园，距离高新国际会议中心等核心配套较近，既有高新区成熟的产业，更能享有高新区罕见的城市绿地、公园，宜居宜业。
此外，1.5公里内分布着高新区第二十小学、高新区第十九小学、高新区第四初级中学，高新儿童医院、苏宁广场等。
可以预见，该宗地的关注度不会低，200亩的开发净地放在主城区本就是稀缺产物，何况是寸土寸金的高新，区域内目前地王扎堆，隆基泰和云玺领峯、中国铁建西派国樾、高新天谷雅舍、天地源云水天境、高科天筑等纯新盘均在和新房限价周旋，迟迟没有推出，该宗地毛坯限价24720元/㎡，后期若以精装或毛坯+精装包的形式入市，均价必然奔着三万去了。
这是既软件新城轮番拍出地王后，首次明确了地块房价。也让区域内扎堆的地王项目有了一定参考，似乎看到了取价取证入市的希望。
另一宗超百亩的居住用地位于航天新城，该宗地除了东侧紧邻世子公园外，距离4号线航天新城约1.5公里，航天一小、一中在其南侧，区位优势尚可，毛坯限价19658元/㎡，区域内除了龙湖枫香庭二手房成交价明显高于毛坯限价外，康桥悦蓉园、英郡年华国际社区、富力城的成交价在18500-21500元/㎡。
结合这五宗地块来看，这次的“限房价”并不算严，多少还是给开发商留有一定的利润预期，但明确了未来毛坯售价后，还是会影响开发商在拿地竞拍时的热度，从而平缓溢价。
叁丨土地市场在进步吗？还远远不够
其实土地端的“限房价”并不是第一次出现，其他城市“限房价”限的是后期销售的精装房价格，而西安限的则是毛坯房的售价，这点决定了后期的买入成本会高于毛坯限价，西安市场已经有了先例，毛坯备案价+精装包的形式来销售，首付+装修款，哪怕是做了装修贷，仍会增加置业成本，所以后期规范市场很重要，不然就是填平一个坑又来一个坑。
从本质上来讲，“限房价”和“竞地价”是冲突的，土地成本高了，却要限制房价，中间折损的是房屋质量、装修质量、产品缩水等等，杭州、武汉、成都早些年已经有了类似的维权案例。
330新政落地到现在，两个月终于出了新的土拍姿势，我们也看到了主城区终于开始推地了，呼吁了很多遍的加大供应，也算有点小欣慰。
但需要注意的是，如今市场中有了毛坯备案+精装包销售，也在土地端给毛坯限定了售价，市场规则已经发生很大的变化，西安急需出台监管政策或细则，来实现“定品质”，否则限价严大幅缩水，限价松天价精装，市场依然会出问题。
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