鲁达 摘要：西风还补充说，目前开发商在深圳只通过旧城改造或土地二级市场来实现，直接结果是一手走出家门都是豪宅，标价是豪宅化。
龙华房价超过3万就有水分 政策松动房价或将再涨3成 曹风国觉得学位区和商圈是成为购房者的重要参考因素。4月15日，腾讯大粤房产一季度智库分享在皇庭广场coscia举行，深圳市房地产经纪行业协会研究总监徐枫、中联链家二手房研究院总经理肖小平、深圳知名房地产律师张茂荣、深圳市本是资产管理有限公司总裁崔元星、Q房网深圳福田北区营业副总经理曹风国共同总结一季度深圳楼市状况，也为广大网友提供一些参考性的置业建议！
政策利好深圳市场回暖房价半年涨20%
据深圳市规土委网站数据，1季度深圳楼市供应量从高峰跌落至低谷，在降准降息等一系列政策出台之后又缓慢复苏。最终，一季度总批售面积达到51.7万平方米，同比去年增长137.8%。
业内专家普遍认为深圳一季度楼市火爆行情是去年930新政以来的延续。但深圳市场到底有多火，据肖小平介绍，深圳有中介正月初七上班就开单，中介一季度的业绩同比大增，并且，现在的价格和去年930相比大概涨了20%左右。很多置业者追涨的心理非常强，无房可卖的下一步就是涨价。但深圳房源并没有像大家想象的那么紧张，现在卖房的业主主要是置换型业主。
虽然3月份以后，整个政策导向开始转变，成交量上涨，旧有的模式现在看上去还能持续一段时间，行业信心回升，但徐枫也提醒，从中介行业的发展的格局来看，模式的改良肯定是必然的趋势，不会因为政策改变而出现一些根本性的逆转。
楼市回暖 最苦逼的还是购房者
330新政让谁最开心？曹风国认为是开发商和二手房业主，因为他们的房子卖出去了，而且卖的价格很高，最开心的还是在这个时候拿到钱的人。徐枫补充房地产产业链的上游，钢铁、水泥等产业同样也很开心。但张茂荣说这时候最苦逼的还是购房者，购房者在十多年来形成惊弓之鸟了，所有赚的钱不够房屋上涨，越看越心疼。
深圳目前的管理人口已经超过两千万，但深圳纯正的商品房是128万套，绿本转红本的也就是160、170万套，供需关系十分紧张，现在有些应届生工作还没找到房子已经买好了。深圳房价下降是一点一点降，涨是飙升的速度。张茂荣认为现在买房的可能不是最佳时机，最佳时机是去年最后一个季度，目前整体行情是上升的。
深圳有一半的土地用来建房子
深圳今年一季度出让土地量和去年相当，但今年58.86亿的成交金额比去年同期420亿下滑比例比较大。崔元星指出，一季度虽然比去年卖地少，但房子却多卖一倍，是因为土地市场比房地产市场滞后大概半年左右。深圳目前土地供应量严重不足，导致房地产开发量供应不足，进而导致房价上涨，深圳不到两千平方公里的总面积，城区建设量达到48%，一半的土地已经建成房子了，全球最高的。同时，他还提出深圳土地市场几个特征：一是深圳全域国有；二是深圳的土地财政依赖度低；三是违建房是全国最高。
徐枫也补充道现在开发商在深圳只能通过旧城改造或土地二级市场，导致的直接结果是一手房出来都是豪宅房，定价是豪宅化。现在深圳的主要土地成交，就是商业用地，还有其他的配套用地，纯住宅用地一定是稀缺资源。
买房是投资 炒股是投机
目前股市与楼市是我国居民两个主要渠道，其他的重金属等大家比较陌生。过往股市和楼市的关系是此消彼长，股市资金不好就流到楼市，楼市不好流到股市，这次双开花的情况，撞到一块儿了。
现在很多股民都以为自己是巴菲特，在股票市场在所谓的牛市状态下，以为赚钱的认为自己选股很厉害。曹风国觉得资本市场有点疯了，他认为炒股是一种娱乐，但是不能当作营生的手段，不赞赏卖房子炒股。他的这一观点也得到其他专家认同，张茂荣认为投资房产和投资股市是一字之差，一个是投机，一个是投资，股市是完全投机的。
曹风国觉得学位区和商圈是成为购房者的重要参考因素。目前二手房成交量最大的应该是福田区。下一步的热点是南山的前海和后海，前海属于中端，后海属于豪宅，再走就是宝安。但现在的龙华也很热。福田区或者中心区做改善型或者刚需青睐的地方，真正的刚需和改善在龙华新区。未来龙华、龙岗的新盘，会成为下一个市场的热点。以后与深圳交接地的东莞、惠州也会一步一步的走。
而崔元星建议，前海多做金融，带动产业发展，有税收，尽量不要靠卖地挣钱。二手房相关交易机构也不要指望在前海打牌，挖空心思挣钱，我们应该站在相对低洼的区域去。
巴菲特的老师有一句话，短期投资是做投票器，大家认为哪里热，他最终一定是那里热，价格一定会上去。肖小平发现刚需比投资客更关心升值的问题。从短期看，深圳楼市肯定还是往西走、往北走。但她认为西丽和观澜是目前深圳楼市价格洼地，购房者可以多关注这两个片区。对于深圳楼市二季度，肖小平认为保持现在的势头问题不大，价格还是会有涨，三季度、四季度也还能延续上涨势头。二季度在现有的政策下，全国一二三线城市大幅度上扬，可能不会再出后续政策。如果后续政策进一步松动，深圳房价再涨20%-30%。
张茂荣则认为炒作热点不要怕房价高，前海5万，3年之内就可能达到10万，5万还会是价格洼地。但龙华无论概念如何炒作，实际上配套是完全不一样的，深圳所有的政治、经济、文化中心都是在福田，都是往西移。他觉得龙华目前的房价3万以内是适中的，超过3万元水分很大，投资3、5年没有问题，至于市政府规划短期看不到的。短期内龙华的房价有点猛，要慎重投资。
楼市回暖业主反价 房产律师教你怎么应对
楼市上涨回暖，伴随着很多违约的情况发生。房产律师张茂荣有四句话送给准备买房的网友：1、增加违约成本2、由于房价剧烈上涨过程中，缩短交易流程，尽快完成交易，夜长梦多。 3、关于合同条款，尽量具体明确，不要未决条款过多。4、一定要确保合同有效，避免业主借合同效力来违约。（腾讯房产 陈小云整理）