鲁达 最近，随着龙华几个全新盘——安宏基天耀、玺园、万科和风轩的开盘及逆势热销，后台有不少粉丝咨询楼校长，目前龙华新房二手房均价普遍6-10万/平，直追福田，“宇宙中心”还值不值得入手？
壹
先不说值不值得，根据市场经济的理论，楼校长认为龙华的房价算是用钱投票的必然结果，作为大多数人的人生第一笔大额交易，手持几百万来买房，一定是做过比较分析的。80后90后的购房主力军们，基于互联网的发达，能够获取的信息更全面，置业选择更为理性。
楼校长目前了解到选择置业龙华的几个主流原因：
① 龙华距原关内几个主流上班区域（会展中心、科技园、车公庙、华强北等）不远，4号线和即将通车的6号线可以直达福田，而自驾去福田、南山的车程均在15公里以内；
② 同等价位，龙华可以买到小区新、带花园、车位充足而且户型结构更合理的房子，适合一家三代人生活；
（图：同价位二手房福田梅林一村VS龙华绿景1866公馆，一个是1999年的人车不分流小区，一个是20
③ 目前龙华的市政（两馆、龙华书城、三甲医院等）和商业配套（九方、6979、壹方天地）正在慢慢追平原关内，而福田虽然便利，但已经成型，龙华的配套有更大的完善空间；
④ 回顾十年来深圳学校排名的变迁，名校从罗湖—福田—南山逐渐发展，政府投入+师资+生源的合力决定了学校的未来，而龙华是是值得期待的。
附2018年中考四大升学率各区排名表（仅罗列前50名）
注：排名权重依次按照八大、四大、十大、公办录取率及录取人数
贰
作为龙华房价的第一匹黑马，红山从2008年-2018年间，在龙华房价透支的质疑声中，从梅陇镇开盘8000元/平的均价一路飙升至汇龙湾9万/平，涨幅超11倍。然而，随着红山居住用地减少，置业龙华的下一轮机会又在哪里呢？
首先，我们需要清楚一个道理，房子是贬值的，升值的是它脚下的那片土地，而决定着土地升值的关键因素是——资金和资源的投入。那么我们只要沿着这个思路，就能找到下一个爆发点在哪里？
01、先来看龙华各片区的规划及定位，就能知道未来的钱花在哪里
《深圳特区报》报道，《龙华新区综合发展总体规划（2013-2020）》中，龙华将总投入2000亿打造“一轴九区”。九大功能区包括三大功能中心、两大转型升级示范园区、四大战略性新兴产业基地。
其中，三大功能中心分别是将深圳北站周边5平方公里地区，打造成为集总部研发、金融商贸、中介服务等现代服务业为一体的中轴新城核心区；将龙华人民路两侧1.5平方公里地区，改造提升为龙华商业中心；在观澜横坑水库周边建设4平方公里的行政文化科技创新中心。通过以上三大功能中心，自南向北辐射带动新区的整体发展。
目前，北站附近的中轴新城核心区已完成发展的初期阶段，而龙华商业中心及观澜的行政文化科技创新中心正在蓄势待发。
（图：龙华“一轴九中心”规划）
02、看可开发土地的面积及集中区域，就能推算出未来主要的一手房供应区
深圳剩余开发的土地面积已不足20km²，土地资源非常紧缺，每年新增用地面积不足2km²，也就是说剩余可开发用地仅占到深圳的1%，深圳的城市建设基本要依靠旧改。但近两年来，深圳对于旧改也有了新的规定：
一是今年11月，深圳市规划和国土资源委员会发布《深圳市城中村（旧村）总体规划（2018～2025）》征求意见稿，划定了总规模为99平方公里的城中村为综合整治分区范围，范围内用地在2018～2025年内不得纳入拆除重建类城市更新单元计划、土地整备计划及棚户区改造计划。深圳城中村用地总规模约320平方公里，这意味着约三分之一的城中村将无旧改可能，而被纳入综合整治范围之内。
二是深圳市规划和国土资源委员会起草并发布了《深圳市拆除重建类城市更新单元计划申报规定》、《深圳市拆除重建类城市更新单元计划审批操作规则》，规定未满20年住宅、1万平以下小地块都不能申报拆除。
这意味着深圳的可开发用地很长时间内仍然是稀缺资源，而目前已确定旧改的区域则蕴藏着巨大机会。
（图：龙华部分旧改项目）
龙华旧改项目惊人，民治街道+龙华街道40个旧改项目，观澜大大小小总计200个旧改项目。其中有规模较大的几乎都位于龙华商业中心，大部分建成以后都是建面超30万平的大社区，其中有4个是巨无霸综合体项目。
03、看人口密集程度及新增流入，就能知道片区的活力
楼校长认为，每年学龄儿童的整体数量更能反映该片区的新增人口情况。学龄儿童，意味着这个家庭在深圳定居，而这部分家庭，正是购房主力军。
据龙华2018年初公布的学位预警来看，2018年小一学位缺口9800个，学位需求大增，审核合格人数较2017年增长42%。而到年底公布2019年学位预警，小一学位缺口增加到10286个。
预计龙华区外国语学校（小学部）、龙华第二小学、龙华区实验学校（小学部）、观澜第二小学等可能出现一类生源数量超过学校招生计划的情况；福苑学校（小学部）、龙华中心小学、松和小学、清湖小学、龙华区第二实验学校等可能出现深户生源超过招生计划的情况。而这中间就有四所学校位于龙华商业中心，说明这个片区的新增居民超过龙华其他片区。
叁
基于以上几点分析，楼校长建议：
① 买房如果自住兼顾投资，2019年买龙华可以重点关注三大功能中心之一的龙华商业中心。可能有一段时间会处于一个大工地的状态，但是相比位于观澜科技中心来说，目前该片区规划兑现速度快，交通、商业、教育等配套已经比较完善，自住方便，相比北站商务中心，旧改带来持续生命力，潜力不容小觑。
目前该片区在售的是鸿荣源壹城中心，项目8区产品已于12月26日开盘，在未做宣传的情况下，828套房源现房销售，截至开盘当日中午，销控显示已成交401套，去化近5成。
靠近清湖的玺园，有叠拼89平小别墅以及3+1户型的89平洋房在售。
而2016年曾以楼面地价5.6万/平成为龙华地王的金茂府，也有路边社消息透露，明年开春就要入市，主力户型155-240平住宅，主打豪宅品质，预计开盘价格10万+，这一价格将把龙华房价推向新高，届时市场是否买单，楼校长欢迎大家在评论区发表自己的观点。
金茂府对面是恒裕未央花园，已出地面，位于东环一路的华盛珑悦已有部分住宅已经封顶，预计2019年入市。
（图：壹方天地A、E区已开业，首月人流量达到128万）
（图：龙华第二实验学校已于2018年9月开学，加上龙华原有的几所学校以及稳坐龙华初中升学率头把交椅的
② 如果考虑长期投资，关注一下观澜科技中心。整个观澜旧改几乎被一线开发商包场——万科、佳兆业、鸿荣源、卓越、招商、金光华等。整体旧改规模超1700多万平，相当于3个福田中心区大小。
目前旧改尚处于拆建阶段，住宅项目仅观湖的中森公园华府近期开了体验中心，预计2019年上半年入市。位于福城街道的阳基御龙山剩余部分110平户型在顺销。
这个片区大部分地方城市面貌比较落后，交通和商业配套还没有发展起来，自住舒适度不太高，5-10年时间应该会发生翻天覆地的变化。
（图：多家一线品牌开发商已经入驻观澜，设立城市更新办公室进行旧改前期工程）
③ 如果仅考虑自住而且手头资金宽裕，选北站商务中心。尤其以红山的自住舒适度最高，可以说“在家是欧洲，出门也是欧洲”。
目前住宅在售项目有红山地铁站附近的安宏基天曜，104平-185平户型，适合改善自住。梅林关口的万科和风轩，78平-97平的精装三房，非常适合刚需上车。
（图：龙华绿谷公园）
楼校长认为，在过去的10年里，龙华以肉眼可见的速度实现了蝶变，很好的诠释了什么叫深圳速度。
而北站60栋写字楼还有待开发，龙华商业核仅壹城中心完成了旧改，观澜科技核仍处于起步阶段，龙华的成长才刚刚实现从0到1。
但眼光放长远，留足够的耐心去等待，龙华仍然值得入手。