鲁达 最近昆明房地产市场的一些项目促销密集，频繁的降价动作使购房者眼花缭乱、产生怀疑。
市民钱女士最近认真观察了几处打折房源，其中滇池半山项目去年7月的特价房源基本超过15000元/平米，现在却卖9600元/平米。尽管渠道销售人员告诉钱女士，9600元/平米价格的房源楼层一般，好的楼层均价11000元/平米，却依然打消不了钱女士的疑虑，“前几天还看了中交龙光·玖云台景里的房价，每平米也降了千元，反而不敢买了，因为不清楚接房的时候会是个什么状况。”楼市降价项目过多，折扣繁杂，让购房者眼花，不知道该选哪一个。同时，购房者又担心一旦房价大幅缩水，交房的时候质量有保障吗？
云著
现状
一套房直降83万元
6月，昆明楼市促销潮在安宁、嵩明等城市外溢区域开始，出现4000元/平米左右房源。接着主城周边新拓展区域部分住宅项目也不甘示弱，推出特价住宅8258元/平米起、洋房9800元/平米起的房源，原价180万元别墅特价135万元，直降32~45万/套。
这些充满诱惑力的促销折扣，让很多近期即将置业的购房者感到疑惑。记者了解到，某项目一套建筑面积为178.83平方米的房源，原售价331.981万元，秒杀价为248.7223万元，一下降了83万元。而优惠力度最小的是126.48平方米户型，原价与优惠总价也相差28万元。
再看看各个机构的统计数据。国家统计局数据显示，6月，昆明新建商品住宅价格环比下跌0.8%，跌幅全国第一；二手房价格环比下跌0.6%，降幅仅次于牡丹江，居全国第2位。相关新闻点击→《6月最新数据：大理新房价格“三连降”，昆明商品房均价每平米比上月降200元》
此外，根据克而瑞发布的《昆明房地产市场6月月报》显示，6月主城商品住宅成交均价15581元/平方米，环比下降1.38%；成交面积板块同比大幅下降，主城商品住宅成交61.26万方，环比下降13.03%，同比下降42.30%；锐理数据也显示，6月昆明商品住宅成交均价环比下降1.37%，呈贡、官南、滇池跌幅最大，其他片区降幅不明显。
综合来看，昆明房价整体水平确实降了。
背景
全国立体化调控加码
楼市持续降温信号明显
保持楼市稳定健康发展，是几年来楼市调控的主基调。事实上，近一个月来，全国已经有超过12个城市从限购、销售、利率、学区房改革、人才政策收紧等多个角度，全方位立体化地对房地产市场进行了调控加码。
7月8日北京发布《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》（征求意见稿），从四方面明确后续规范方向；
7月12日，上海市要求在已二手房增加价格信息核验，以整顿挂牌价格虚高，规范二手房市场秩序；
7月23日，绍兴发布加强二手房监管新政，成为继深圳、宁波、成都、西安之后，第5个明确推行二手住房成交参考价格发布机制的城市；同日，上海发布，赠与住房纳入限购政策；
7月26日，无锡宣布，正式建立二手房成交参考价发布机制；
7月28日，武汉对购房资格管理征求意见，计划进入“凭房票买房”时代。符合购房资格的“房票”，有效期60天，每次只可申请一个楼盘；同日，东莞发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》，明确将强化住房限购措施、加强房地产金融管理、以及建立二手房成交指导价制度等。晚间，广州黄埔区则发布了关于取消人才住房政策的通知。如果再加上深圳拟出台的大学区制度、上海等地上调首套房贷利率等在月内出台的政策，一张对于一二线重点城市和热点三四线城市的调控大网正在迅速铺开。
在热点城市的限购和市场政策层面之外，房地产金融政策的叠加效应也在显现。贝壳研究院报告显示，“三线四档”与房地产贷款集中度管理的调控效果明显，房企新增发债规模不及到期债务规模的状况已持续数月。而在6月底，央行等监管部门重拳出手，将“三道红线”房企的商票数据纳入其监控范围，要求房企将商票数据随“三道红线”监测数据每月上报。从市场所释放的多个信号来看，楼市再次进入了降温通道，房地产开发企业的销售业绩和盈利水平面临着较大挑战，当前房企的业绩增速下滑和资金链紧绷是最直观的表现。
环境
开发商“以价换量”保回款
抛开大背景调控因素，昆明楼市一波密集的促销动作有其背后成因。
昆明锐理数据机构总经理梁彩霞告诉记者，目前昆明楼市的促销分为两种类型，一是开发商自身资金紧张，借年中抢收关键节点，通过各种各样的促销优惠“以价换量”争抢市场，快速回款；二是自身资金不紧张、但是对后市趋势不看好的开发商，会把自己非优资质的资产先处理掉。记者也了解到，目前市面上参与打折促销，并非房企的全部房源，多为部分楼层或是采光有不同程度瑕疵的房源。
汇德里的渲染图
此外，自身负债情况与融资渠道收紧也是此次开发商频繁降价的主因之一。中海昆明营销总监姜则昊认为，这次市场大幅降价促销，其中一项原因是“三道红线”政策影响。2021年为“三条红线”实施之年，在国家融资监管调控政策下，房地产行业面临降杠杆、降负债的压力。这次市场降价，是一些负债过高的开发商经营流动性出现风险的反应。
与此同时，今年以来昆明多家银行贷款利率上调，首套房贷最高已达6.15%，二套房目前大部分均已升至5.7%及以上，加之贷款额度紧张、放贷周期延长，提高了购房门槛与成本。为了释放这部分购房需求，降价是最直接的方式。
市场解读
并非所有房企都在动价格
尽管市面上促销动作频繁，昆明房价确实也出现了波动，但不是所有房企都在降价。姜则昊表示，当前房地产市场上产品同质化问题比较严重，同一区域的项目在外部配套、交通、环境等资源上大致相同，不同区域的项目可能在城市配套资源上有共性，更多的是自身产品户型设计、面积的雷同。在此次楼市价格调整中，中海昆明在售的3个项目并没有过激的促销行为，1~7月的商品房成交金额与去年相对持平。
龙湖近期在售的几个项目，市场表现都还不错。上个月刚刚开盘的滇池度假区山海原著首批次推出的洋房及别院全部售罄；位于双塔片区的锦粼天序项目因为周边配套已经成熟，也没有加入到本轮市场大幅促销行列。云南龙湖一位负责人告诉记者：“相反，定位于改善的城市大平层产品，配套完善，尚未交房，就已经把中庭实景园林呈现出来，颇受购房者青睐，成交量还比上个月有了小幅的增长。”
龙湖新希望锦粼天序中庭实景园林
此外，金地也没有加入昆明这波打折潮，金地昆明公司副总经理章骏告诉记者，对于今年的市场，公司早就有一些预判，去年开始就通过运营调度，进行了公司整体经营规划，因此几个主力项目基本在市场行情较好时都实现了快速去化。以云海一号为例，草海板块因低密度、近城区，产品品质和服务出色，受到昆明改善类型客户偏爱，整体价格一直领先市场，去化速度也较快。其即将入市的华夏金地世博一号项目，位于久违的世博版块，依托稀缺的自然生态资源，也未受本次市场波动干扰。
云海一号
购房者
买房要选择品质楼盘
那么，在今年楼市这一波行情出现后，消费者究竟该如何选择？
记者走访了一些业内人士，给出的建议是：捡漏需谨慎，市中心优质地段更能抗风险，最重要的是挑品牌。简单说，市场波动过程中，很多房企会做出一系列“防御动作”——特价房、送车位这些常规的促销手段会层出不穷，对购房者而言，这确实是买房的窗口期。也有个别房企，根据自身现金流情况，毅然选择“跳水”。但要注意，在市场波动的时候，对于买房后期的风险防御，也是需要着重考量的因素。姜则昊认为，价值是价格的基础，个别地产项目大幅降价促销，往往是用品质、质量的降档置换而来，甚至存在烂尾风险。昆明此类案例屡见不鲜。
“目前看来，促销折扣的楼盘多半位于发展中区域，或是城市拓展地带面向刚需的项目。对于刚需置业者来说，更容易受到价格的诱惑，对开发商而言更容易实现以价换量。所以此时，千万不要抱着捡漏的心态，反而应该多看看市区内优质地段的楼盘，了解其周边地铁、商圈、医疗、教育等各种配套是否齐全。”一位业内人士告诉记者。
而在梁彩霞看来，房子的买卖是市场行为，在物权还没有转移的前提下，开发商促销手段实际是对市场趋势预判的一种选择，不能要求房子只能涨价，不能跌价，促销或者涨价都是市场的传导。“如果我是消费者，会更加关心市中心优质地段配套齐全的项目，在这个时间点上不打折的楼盘，一定是财务稳健、产品力出众、区位配套优质的产品。如果现在一定要买房，那么消费者的购买逻辑应该是核心城市、核心地段、配套齐全的品牌开发商的品质楼盘。”
春城晚报-开屏新闻记者 阿芳 实习生 夏梦雨
责任编辑 袁熙
校对 王利绚
编审 赵梅圭