鲁达 北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
张某强向本院提出诉讼请求：判决三被告返还原告拆迁利益1694140.50元；判决三被告承担诉讼费。
事实和理由：2000年10月29日，张某强、李某运签订《房产买卖协议书》，2018年5月30日，上述协议被法院判决无效。李某运之子李某华作为被腾退人，刘某雪系李某华配偶，李某华、刘某雪应与李某运一起承担返还拆迁利息责任。根据拆迁档案，涉案房屋补偿金额为1888281元，李某华选择回迁安置房，拆迁利益还包括150万元弃楼补贴，原告要求全部拆迁利息的50%即1694140.50元。
被告辩称
李某运、李某华、刘某雪辩称，诉争房屋是A镇的拆迁，而原告现在的户籍是城镇居民，被告户籍是A镇，1999年9月19日村委会和镇政府确认了诉争房屋权利人是李某华，且以李某华和刘某雪的名义签订拆迁协议，所以我们认为补偿款是对宅基地的补偿，原告作为城镇居民无权要求分割；拆除腾退相关奖励费用和补助是李某华和刘某雪作为被腾退人的奖励和补偿，应该归个人所有，对方无权要求分割；对于对方起诉要求的弃楼款，我们并没有实际取得，且我们认为弃楼款与安置房优惠的购房资格都是李某华作为被安置人以及A镇村民享有的权利，是与身份关系有对应的权利，对方无权要求分割；关于房屋重置成新价、附属物补偿，因为在2013年后李某华对院内房屋整体进行了翻建，且根据拆迁档案可以看出，经过翻建的事实，我们认为拆迁补偿款中的重置成新价以及装修附属物补偿应该归被告所有；
原告违背诚实信用原则，不应该使原告因合同无效而获益，被告从购买房屋至今一直在这里居住，且对房屋进行翻建，原告以合同无效为由要求分割拆迁款，根据纪要32条规定，确定合同的无效后，财产返还或者折价补偿时，要根据诚实信用原则不能使不诚信的当事人因为无效合同获益，同时最高法院在相关理解与使用的书中作了相应解释，表示对于试图利用合同无效获益的一方可以考虑少分或者不分，请求驳回原告起诉。
本院查明
李某运、李某华户籍位于A镇三村，户别为农业家庭户，李某华系李某运之子，刘某雪系李某华配偶。张某强户籍位于北京市大兴区一号房屋，系非农业家庭户。
张某强、李某运于2000年10月29日签订《房产买卖协议书》，约定张某强将坐落于A镇二村一大队的一处房产卖于A镇三村李某运，议定卖价9000元整，所卖房产，北房4间，西厢房2间，东厢房1间，共计7间房，一经签字盖章后，房产归被告李某运所有，在东厢房后边有一跨院，约12平米。后张某强收到李某运交付购房款8900元（少收100元作为以后发生税费事项时使用），张某强将涉案房屋交付李某运。
张某强曾起诉李某运确认合同无效纠纷，我院作出民事判决书，判决张某强与李某运于2000年10月29日签订的《房产买卖协议书》无效。
2019年涉案房屋涉及拆迁。李某运同意将其购买的涉案房屋产权人变更为李某华，签订宅基地被腾退人名称变更表，并经A镇三村委会、A镇人民政府规划建设与环境保护办公室盖章。根据拆迁档案，入户调查登记表登记人员有李某华、刘某雪，涉案房屋包括南北二排房屋，成新程度为九成。李某华与北京M公司就拆除腾退涉案房屋及院落签订腾退补偿协议及补充协议，约定腾退宅基地面积为184.97平方米、房屋建筑面积为143.79平方米，被腾退人李某华按照确权面积计算回迁房选房指标150平方米，腾退补偿金额共计1888281元，李某华签订安置房购房清单选购安置房总面积169.99平方米，包含北京市大兴区04室、北京市大兴区01室，安置房总价988933元，扣除安置房购房款后，剩余拆除腾退补偿金额为899348元。被告方提交上海银行交易明细，证明李某华银行账户于2019年10月24日存入899348元，并于2019年11月5日支取。
被告方提交村委会证明、拆除腾退公告、照片打印件，主张李某运在三村三无宅基地，本次拆迁全部权益应归被告方，被告方在拆迁前对涉案房屋进行翻建与装修。张某强对上述证明的真实性不予认可，对证明目的不认可，认可被告进行了装修，但整体房屋没有推翻重建，张某强提交2017年1月15日A镇二村一村委会出具的《申请书》，载明涉案房屋为张某强于1989年底修建，包括北房四间、东厢房一间、西厢房两间。张某强据此认为涉案拆迁房屋系其所建，被告方对该《申请书》的真实性、证明目的不认可，认为拆迁档案显示拆迁之前涉案房屋为北房4间、南房5间，没有东西厢房，拆迁前房屋系被告方翻建和装修。
裁判结果
一、李某运、李某华、刘某雪给付张某强249709.50元（于本判决书生效后十日内履行）；
二、驳回张某强的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，张某强与李某运签订的涉案房屋买卖合同已被生效判决确认无效，李某运同意李某华就涉案房屋签订相应住宅房屋拆除腾退补偿协议，刘某雪作为涉案腾退房屋户内人员及李某华的配偶，张某强有权就因合同无效，被告方无法返还涉案房屋产生的损失要求李某运、李某华、刘某雪赔偿。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告主张拆除腾退的房屋原系张某强于1989年所建，被告方不予认可，表示经过翻建和装修，法院认为原告提交的《申请书》与拆迁档案载明的房屋位置、成新程度不符，证明被拆迁房屋经过被告方的翻建和装修，故对原告的主张不予采纳。
本案争议焦点为张某强的损失如何确定或者涉案房屋的拆迁利益如何分割。法院认为张某强作为房屋出卖方在签订房屋买卖协议近18年后起诉合同无效，有违诚实信用原则，其应对合同无效负主要过错，李某运并非涉案房屋同一集体经济组织成员，其对合同无效亦负有过错。
结合本案证据及原、被告陈述，法院对张某强的损失认定如下：
关于区位补偿款，被告方虽提交相应名称变更表等，但并非宅基地使用证，不能证明李某华取得了涉案房屋集体经济组织成员或相应的宅基地使用权。根据双方过错程度及因合同无效所受的损失、被告方因拆迁取得的拆迁利益，法院酌定被告方给付张某强249709.50元。
关于房屋重置成新价、房屋装修及其他附属物定额补偿费、房屋综合定额补偿费，法院认为双方买卖合同无效的理由主要是因为宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，李某运已给付张某强相应购房款，并对涉案房屋进行翻建和装修，现涉案房屋已被拆迁并有相应地上物补偿，合同无效不影响被告方取得相应地上物补偿权利，根据双方过错程度，法院对张某强关于房屋重置成新价、房屋装修及其他附属物定额补偿费、房屋综合定额补偿费的分割请求，不予支持。
关于未建房奖励费、资源节约和垃圾减量奖励费、工程配合奖、搬家补助费、创业补助费、设备迁移补助费、环境贡献奖、签约速度奖，根据拆迁政策，上述奖励、补助系对实际占有使用人的补偿、系被拆除腾退人在规定的期限届满前拆除腾退的补偿、系李某华个人因有意愿经营，经有关部门批准获得，张某强要求分割，依据不足，法院对此不予支持。
关于被拆除腾退人及房屋安置人的认定并非本案民事诉讼处理范围，周转费是发放给拥有选房指标而放弃选房，选择货币补偿的被腾退人和选择房屋安置的被拆除腾退人的，本案拆除腾退档案显示，李某华系涉案房屋被拆除腾退人和被安置人，张某强无权主张该项费用。
关于弃楼款，根据拆迁档案显示，被告方未取得弃楼款，同时，张某强并非涉案房屋被拆除腾退人，其主张弃楼款，缺乏事实、法律依据，法院不予支持。
综上，法院根据合同双方对合同无效的过错及损失情况，结合涉案房屋拆迁政策，依法确定李某运、李某华、刘某雪给付张某强拆迁利益249709.50元。