鲁达 这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。
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提问：房姐您好！去年根据星球里的建议，结合自身能力， 购置了经开区三环内地铁盛观尚城的超高层，100平小三房，约1.56万每平。有几个问题向您请教: 1、该盘地处三环内经开区与汉阳交界的“插花”地区，这个区位加上周边的人口、城市界面等要素，该房长持能否抵抗通胀？ 2、近几年都没有自住需求，拟出租。最近有很多民宿公司打电话，对这种模式不太了解，不知是否靠谱（住宅做民宿不知有无风险，运营公司是否有坑）。民宿、简装出租等方式怎么选，您有什么建议？装修可以控制在多少成本？可否推荐靠谱的民宿运营者或者装修团队 ？ 正收房，后续怎么最大程度利用，有些茫然，请赐教，非常感谢！
回答：你好，感谢付费！
武汉的板块投资价值依然是：光谷东>白沙洲>四新 四新的上涨逻辑是全武汉普涨，奈何这一轮光谷的上涨带动了白沙洲，还没有传导到四新就戛然而止。
房价上涨的规律：一个区域板块的上涨一定是收到上一个板块（单价比这个板块高）的拉升引起的，原因很简单的，因为隔壁板块的价格被买高了，所以这个区域板块就显得价格低了。 往后的日子里，大的区域板块轮动，以及区域内得所谓楼盘的轮动，这种规律越来越不明显了 原因就是“大水”不会那么大，而且“大水”也不会那么勤，所以丢掉一切“大水漫灌”的情怀，老老实实的在选筹上下足硬功夫，你自然就会受益非浅，无论是经济效益还是教训
选筹的核心变为了：好区域、好产品，用接盘侠思维来通盘考虑，并结合区域板块的增量兑现，用你的“天眼”来筛选。
地铁盛观尚城在当时的环境下，是性价比相对较高的产品。你的入手价格不高，其实可以继续持有，但是天花板不会太高，下一个比较好的卖点在隔壁的地王开盘时，炒作掩护你出货。
民宿>床位>隔断>高端出租>简装>中介托管 装修成本从500-4000元/平不等，但是收入和投入的时间成本 精力也是成正比的 选择高端还是低端装修，取决于地段和人群。
核心板块做高端租赁，成交结合部低单价房产＋群租房。 如果时间相对充裕，建议可以自己做，从第一套开始运营，就会摸到门道，慢慢接客户的单子，当你运营的量足够大的时候，可以控制房源，链家自如其实很大一个战略意义就是控制房源
装修思路大概跟你说一下 买特定物品 淘宝 和 1688同时搜索。淘宝有一个栏目是家装的，叫 极有家 在里面找也行。另外好好住 app 也可以关注一下，里面有很多案例。
提问：想在汉口主城区置换套140㎡以上的4房，要求是新（现）房，精装修现房，能够尽快入住，有学区，小区环境好，预算500-550万，如果非常好，可以预算提高到600万，主要是考虑江汉区，其次是江岸与硚口区，请问如何选择比较划算？
回答：你好，武汉当下的楼市，对改善群体不太友好。单价4万在武汉选筹比较尴尬，武汉天地类的顶级豪宅没办法一步到位，品质一般的刚需盘又不对胃口。能买到的大概率都是学区一般的溢价CEO盘。
汉口核心区比如新华路，香港路，建设大道，西北湖等是改善群体比较喜欢的板块。 想要有学区和环境，比较推荐华发中城荟和泛海国际。
注意泛海国际的樱、悦、桂、竹、香、兰、松这几个小区，对口红领巾小学。
芸海园并不对口红领巾小学。
提问：新人首问： 你好房姐，我是一个新手小白。住在一个小县城，前段时间刚刚卖了一套房，目前有70万现金在手，想要投资房产，看了宁德市建发天行玺院，不知道投资价值如何，宁德人口目前在增长中，但整体还是比较少。如果不买宁德的房子，目前手上仅有的70万，还有什么地方可以搞，我是福建柘荣的，太远的地方可能不太方便了解。
回答：你好，宁德财政总收入增速全省第2、资金存量增速全省第1，宁德时代等明星企业的发展带动了整个地区经济的快速增长。短期看有一定价值，但是长远看涨幅确定性不如福州。 宁德依靠宁德时代等企业引领，抓住科创红利，经济发展速度加快，在财政、资金等增幅位居全省前列。 占据省会优势的福州，在GDP和财政收入增速上是泉州、福州和厦门三市中最好的，利用好省会优势，做好国企、金融和房产三个方向的文章是这个阶段福州成功的秘诀。 省会福州在这轮发展中得益较多，经济、财政、人口都有多个指标位居前列，省会有国企，在国企做大做强中得益；省会有金融总部企业，在金融发展中得益；省会有基础设施建设和房产优势。 特区厦门，人口虽少却历来是炒房重地，作为二线房价的领头羊，厦门用房价支撑起这个时期的发展，但长远来看这却未必是好事。 福建省内优先福州吧。
提问：新人首问，你好房姐，请问一下子弹170左右，北京房票，看到十里堡，和石佛营的小区，京棉新城，石佛营东里，康家园，请问单价控制在多少合适上车，还有一个问题满二和满五唯一，选择那个，中介说差不了多少钱，可以做到贷款里面去，首付还是这些，其余可以多贷款，我感觉有点不对，再一个中介如何找链家还是我爱我家，和业主压价也是一个问题，有什么注意事项吗，请房姐帮帮忙，给我们一些指点，购房小白，十分感谢帮助
回答：你好，感谢付费！
满二唯一满五唯一的区别在于： 满二唯一有增值税优惠或减免，满五唯一不但有增值税优惠或减免，还可以免征个人所得税。 满五唯一的房子会相对贵一点，要计算综合成本。 如果单价相同，优先满五唯一。
说说几种常用的砍价策略：
1.提前做功课。细致对比同户型两套房之间的差异，装修好坏，楼层差异，找到房子的致命伤，抓住房子的致命伤表达对房子的不满意。佯装不想赴约谈判，给房主造成压力。
2.找中介了解房主卖房的原因。通常卖房无非是置换、移民、套现、遗产分配等。如果碰到后面3种情况，基本可以判断房主财大气粗，不会在乎这些蝇头小利。但如果碰到的是改善刚需，是最难谈的，分文必争，能谈价的空间非常有限。
3.拿家人说事。“本来自己不想买这么贵的房子，但是老婆不知道抽什么风，非要买这里，不买就不结婚。如果您能便宜点就直接定了...”
4.哭穷卖惨。刚成家立业，全村人都借遍了，才凑了这么点钱。最好能挤出2滴眼泪，让房主产生同情心。
5.现金摆在桌面上，软磨硬泡。只要再降X万，这些钱你就拿去了。现金永远比银行卡转账更刺激。
6.车轮战。如果有时间和精力。可以找几个群演轮番上阵和房主砍价，大谈房子缺点，态度敷衍，影响房东心理。最后你出价高2万，说出一两点房子的优点，眼神和话语流露出真诚最后成功拿下。 具体砍到多少，取决于业主卖房动机，着不着急。
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