鲁达 | 全文4453字，阅读约需10分钟
灯下黑。
不是最便宜的价格“洼地”，而是更高性价比。周边片区光芒太盛，以至于有些片区，被衬得略显黯淡。
灯下黑，也不是真的黑，最多算是相对“黑”。甚至，有时候，还是我们难以突破的视觉误差，或者是板块轮动还没有轮到它。
买房也会有这样的误差。
一路之隔，住宅单价相差10万、8万/㎡的并不鲜见，看久了路这边豪宅耀眼，甚至会忘记去想，路那边是不是一样的生活？
存在即合理。只是对于普通买房人来说，少花几百万，拥有同样配套齐全的生活，是不是也可以？
愿意扎堆热盘，全城摇号，是一种选择。
愿意精挑细选，找到那些居住性价比更高的房子，也是一种选择。
更值得关注的是，在地铁加密，城市更新提速的当下，三年前曾经入选“灯下黑”片区，不少已经在反转。
@深圳买房计划为你筛选出6个“灯下黑”片区。
“只要深圳持续向好，我才不会永远黑！”
福田：景田
一街之隔价格减半，高级又不失烟火味儿
梅林、华强南、保税区，还是景田？
福田二手房均价7.43万/㎡，梅林6.07万/㎡，景田7.23万/㎡，华强南5.85万/㎡，保税区6.84万/㎡，都在均线下。
可灯下黑，不是越便宜越好，更要看到未来的更多可能。
“如果中心也分级，景田更像是1.5线中心，梅林就是2线中心。如果要选，当然还是选景田。”
Q房网景田北片区董事余志贵觉得梅林也不错，梅香学校和旧改，会推动片区再上一个台阶，但最后还是推荐了景田。
▲细细挑，福田也有很多6万/㎡+的片区。/Q房网
住惯景田的人，去哪住都不习惯。生活方便不说，去哪都不算太远。
香梅路是香蜜湖和景田的分界线。
余志贵有时候也疑惑贵，隔了一条香梅路，路西的水榭花都均价都在16万/㎡以上，路东的各家小区，价格只是对面的一半。
@深圳买房计划：为什么景田过去会跑输周边片区？
Q房网景田北片区董事余志贵：景田过去十几年不温不火，一方面因为住宅老旧是硬伤，大多数2000年左右的房子，没有落地窗、大飘窗，年轻人不待见。
另一方面，还是因为没有好学位，旧改动作也极慢。
@深圳买房计划：将来的空间在哪里？
Q房网景田北片区董事余志贵：华泰小区的旧改、香蜜新村的棚改、包括市政大院未来的预期。
景田毕竟去是去福田CBD还是车公庙都方便的地段，一定不会和周边片区价格相差这么远。
学校在动工。
去年4月，深圳市规土委发布香蜜湖新金融中心城市设计国际咨询公告，新金融街崛起，香蜜湖受益，一路之隔的景田就不受益吗？
精选二手房：
✔入场Tips：
有很多单体楼，价格便宜，但是办公混杂居住的物业，体验不好，加上没有社区，除非真的爱上地段，慎入。
罗湖：笋岗
天下第一仓的翻身路
提起笋岗，你会想到仓储物流，还是工艺品批发？
时过境迁，作为曾经的“中华第一仓”，笋岗正在急速转型变轨，这些标签也将迎来新的变化。
在深圳公布的重点区域里，与清水河组团，定位为高端商务中心区。主要发展特色商贸、创新金融和文化创意产业。
目前在建产业项目12个，建成后可新增产业空间约239.7万㎡。
片区所处的红岭路创新金融产业带，将成为深圳摩天大楼最密集的区域之一，包括帝豪金融中心、招商中环、宝能中心、城脉金融中心、广田集团大厦等。
正常来说，一个片区地铁、旧改、规划都有，起码均价不低。
但目前，笋岗却是房价“灯下黑”。
片区成交均价5.3万/㎡，低过罗湖成交均价5.8万/㎡。近一年的时间里，片区成交价格上涨不足4000元/㎡。
▲数据：贝壳找房
@深圳买房计划：为什么笋岗这几年涨得不多，甚至低于罗湖均价？
@罗湖片区经纪人小徐：笋岗前几年因为地铁开通，涨过一轮。但因片区的城中村、厂房多，环境相对杂乱，居住起来跟罗湖其他片区没法比。
加上这几年西部热，东部冷，以及笋岗没有名校概念加持，均价相对平稳。
▲笋岗地铁站周边环境
@深圳买房计划：将来的空间在哪里？
@罗湖片区经纪人小徐：作为深圳17个重点区域之一，笋岗定位是高端商务中心区。
高楼相继建起后，片区的环境能得到较大的改善。而且，片区内宝能、深业、华润等旧改推进速度也在加快。
精选二手房：
✔入场Tips：
笋岗二手房多以30-60㎡小户型房源为主，也是成交比较活跃的面积段。总价低，便于刚需上车。今年有望入市的新盘是华润万象食家，已经开始在朋友圈造势了。
宝安：翻身
共享宝中顶配，只要半价买翻身
在百度搜索框输入“宝安翻身”，第一条关联结果就是——
“宝安翻身房价为什么这么低”。
宝安大道宽60米，一侧宝中均价10.4万/㎡，另一侧翻身均价5.8万/㎡，相差近半。
都打泛前海的牌，翻身房价甚至不敌更远处的西乡，仅比福永、沙井、松岗略胜少许。
▲新安7.2万/㎡，宝中10.4万/㎡，翻身是“灯下黑”本人。/贝壳找房
早在5年前，就有翻身业主预判了未来——“想靠房子发财，那是痴人说梦；但如果是安居乐业，则是做到了。”
以翻身地铁站为起点，宝安区体育中心、壹方城购物中心都在直线1公里范围内。
再远一点，还有图书馆、少年宫、宝安版欢乐海岸。四舍五入约等于，付出翻身的房价，享受宝中的配套。
地铁也很方便。
翻身目前有5号线翻身地铁站，一站到宝安中心站，可换乘1号线，4站到前海湾站，可换乘11号线。
5号线南延线已通车，直达前海、蛇口，与2号线接驳。
▲大宝安，老城与新城错落 @深圳买房计划摄
@深圳买房计划：看上去可以躺赢的翻身，为什么成了“灯下黑”？
@熟悉翻身的经纪人阿泽：学位差一点、房子旧一点。
翻身片区二手房多建于90年代末、2000年初，楼龄多在20年左右，不少还是楼梯房。
挂盘价最高的卡罗社区，建成于2007年，相对较新。此外，片区内旧厂房和城中村混杂，居住环境有待提升。
其次，翻身对口学校是翻身小学和海滨中学，相比宝中、宝安实验等并不算出挑。
@深圳买房计划：将来有什么利好？
@熟悉翻身的经纪人阿泽：卓越、福晟已经在翻身铺开旧改，翻身说不定还是会“翻身”。
精选二手房：
✔入场Tips：
5折享受顶配，如果你不是外貌协会成员的话。
龙华：风和日丽商圈
成交活跃的4万+，过渡型买家了解一下
“红山8-10万/㎡，壹成中心也要七八万，这里就是过不了5万/㎡。”
“这里”是夹在红山和龙华中心的风和日丽商圈，代表楼盘有锦绣江南、风和日丽、苹果园等。
▲被一群6万+、7万+、8万+包围的4万+表示，瑟瑟发抖。/贝壳找房
与鸿荣源壹成中心、莱蒙水榭春天、华业玫瑰四季等动辄七八万的网红盘相比，共享了龙华中心区与红山配套的锦绣江南，一直在4万+徘徊。
以锦绣江南一期为例。 中原地产成交数据发现，锦绣江南一期约75㎡2房近3年的成交价分别是：
2020年4月8日成交单价约4.95万/㎡；
2019年4月7日成交单价约4.46万/㎡；
2018年9月9日成交单价约4.37万/㎡。
每年涨一点点。
“那一片的房子一直在4.4-4.6万/㎡之间，这两个月还相对微涨了一点，有业主挂到5万/㎡了。” 在龙华从业5年的经纪人小吴表示。
业主心态好，源于龙华每年都有大礼包，虽然房价“稳定”，但生活品质却在跟着逐年提高。
今年还有两个大动作。
一是，连接光明-福田的地铁6号线即将通车，届时将分流4号线的客流压力。
二是，“龙华版欢乐海岸”红山6979计划今年开门迎客。
▲ 2020龙华新增网红打卡点，红山6979。@深圳买房计划摄
@深圳买房计划：为什么这里房价这么稳？
@龙华片区经纪人小吴：
第一，处在红山和龙华中心交界处的锦绣江南一带，两边不靠，不管去红山站还是龙华站，都有一定距离，严格来说算不上地铁物业。
第二，楼龄老。风和日丽、锦绣江南都有一部分是楼梯房，现在的年轻人已经懒得爬楼梯了。壹成中心房子新，绿化好，楼下就是壹方天地，贵都是有原因的。
@深圳买房计划：以后呢？
@龙华片区经纪人小吴： 随着周边配套齐全，自住性价比也会越来越高。
楼龄久也意味着小区密度低、公摊面积小、赠送空间大，性价比高。
预算不是特别宽裕、先上车再置换的购房者，不妨多关注这类房子，趁着他们价格企稳。
▲锦绣江南小区内部。/乐有家
精选二手房：
✔入场Tips：
过渡型买家，除了价格，还要关注小区成交是否活跃，方便将来换房。
▲贝壳找房的片区成交TOP3，都是这种价格稳定的小区。/贝壳找房
盐田：沙头角
均价5万买关内，回到家看山看海
说起沙头角，你最先想起的是中英街、明斯克航母，还是海鲜街？
作为盐田的门户担当，沙头角岂会安于现状。
在最新的规划中，沙头角片区以“一街两制”中英街为核心标志，地跨盐田区和香港新界北区，定位为深港国际旅游消费合作区。
将围绕旅游+消费的主体功能，实现休闲、度假、旅游等多元化的产品，打造服务完善、活力充沛的深港创新创业基地。
▲环境安逸的街头公园，由于临海，显得格外干净。@深圳买房计划摄
虽临近罗湖，却是“灯下黑”。
目前沙头角片区均价为5.2万/㎡，近一年成交价上涨不足8%。对不少刚需来说，门槛较低，能上车就是一大优点。
▲过去12个月，稳是真的稳。/贝壳找房
不过，沙头角片区楼市作为目前盐田区的热点区域，二手成交量在盐田三片区中是遥遥领先。
@深圳买房计划：片区成交活跃，为何均价却没有跟随大市涨幅？
@盐田中介小哥陈裕：相比较福田和罗湖，盐田交通不便，产业发展较慢且单一，导致看上去有些后劲不足，属于唯一没被过度炒作的区域。
对于工作在福田或罗湖的，又想买大3房的，可以考虑沙头角片区。
而且8号线即将通车，去哪都很方便。
@深圳买房计划：以后你怎么看？
@盐田中介小哥陈裕：这几年有十几个旧改推动，像桥东旧改、叶屋村旧改、太平洋工业区改造，还有最近的恩上村旧改，对于整个片区价值都会有较大的推动。
▲在建的8号线地铁海山站 @深圳买房计划摄
精选二手房：
✔入场Tips：
沙头角关口住宅以中小户型为主，靠山望海的则以偏大户型为主。楼龄比较新的如蓝郡左岸、壹海城在6万/㎡以上，户型偏大。楼龄较老的则在3-6万/㎡之间。
龙岗：坂田&龙中/大运
坂田旧改扎堆启动，龙中大运300万可买3房
“坂田和布吉，你更看好哪一个？”
Q房网龙岗四区董事副总经理陈都：“坂田。”
今天（4月28日），坂田银通道通车。从坂田开车至福田中心区的时间，将缩短至大约12分钟。
嵌入龙华的坂田，在龙岗的价格体系里，以5.41万/㎡均价远高于其他片区。
但2018年，坂田生产总值2408.55亿元，占全区56.17%。以产业来看，它依然算是“灯下黑”。或者，它还可以更亮。
在售的华晖瑞禧、和成嘉业、大族云峰单价都不到6万/㎡，周边都有齐全的文化商业配套。
坂田地铁站口，万科、华侨城的旧改已经在动工。
从福田口岸过岗厦、坂田到平湖的地铁10号线今年也会开通，3站到北站，5站到福田。
坂田之外，陈都坚持要推荐的是龙岗大运及中心城片区。
“在其他地方买三房要1300万，但是在这里，可以直接去掉1，300万就能淘到三房，首付100万搞定。”
2020年第一季度，Q房系统里，深圳成交最多的是中海康城，龙岗大运片区。
@深圳买房计划：为什么大运之前会跑输周边片区？
@Q房网龙岗四区董事副总经理陈都：整个东部都跑输了。
@深圳买房计划：将来的空间在哪里？
@Q房网龙岗四区董事副总经理陈都：将来有两个亮点。
一个是深圳市政府工作报告提出了6个城市新客厅，其中有前海城市新中心、深圳湾超级总部基地、香蜜湖新金融中心、光明科学城、大运新城、宝安中心区。
大运新城作为整个东部的中心，随着将来14号线、16号线开通，相信和市区之间的差距会逐渐缩小。
另一个是世茂深港国际中心。龙岗人都盯着呢，规划设计、产业引进，相信都会成为片区亮点。
而且，大运城邦的价格已经快要到3万了，龙岗的价格无论如何不能低过东莞吧。
陈都不仅推荐了5个小区，还特别选出其中成交最活跃的户型。
精选二手房：
✔入场Tips：
不要追高，要选一个比较新的小区，尽量把学校考虑在内。否则3-5年后，愿意接盘的年轻人会比较少。
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莫欺少年穷，也莫嫌灯下黑。
风水在转，地铁在建。配套在完善，城中村也在变脸。
15年前，有多少人是因为买不起罗湖，才选了南山？
忠于自己，才是帮你赢到最后的原因。
你还看好哪个“灯下黑”片区？
给出你的理由，留言，点亮它！