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灯下黑。
不是最便宜的价格“洼地”,而是更高性价比。周边片区光芒太盛,以至于有些片区,被衬得略显黯淡。
灯下黑,也不是真的黑,最多算是相对“黑”。甚至,有时候,还是我们难以突破的视觉误差,或者是板块轮动还没有轮到它。
买房也会有这样的误差。
一路之隔,住宅单价相差10万、8万/㎡的并不鲜见,看久了路这边豪宅耀眼,甚至会忘记去想,路那边是不是一样的生活?
存在即合理。只是对于普通买房人来说,少花几百万,拥有同样配套齐全的生活,是不是也可以?
愿意扎堆热盘,全城摇号,是一种选择。
愿意精挑细选,找到那些居住性价比更高的房子,也是一种选择。
更值得关注的是,在地铁加密,城市更新提速的当下,三年前曾经入选“灯下黑”片区,不少已经在反转。
@深圳买房计划为你筛选出6个“灯下黑”片区。
“只要深圳持续向好,我才不会永远黑!”
福田:景田
一街之隔价格减半,高级又不失烟火味儿
梅林、华强南、保税区,还是景田?
福田二手房均价7.43万/㎡,梅林6.07万/㎡,景田7.23万/㎡,华强南5.85万/㎡,保税区6.84万/㎡,都在均线下。
可灯下黑,不是越便宜越好,更要看到未来的更多可能。
“如果中心也分级,景田更像是1.5线中心,梅林就是2线中心。如果要选,当然还是选景田。”
Q房网景田北片区董事余志贵觉得梅林也不错,梅香学校和旧改,会推动片区再上一个台阶,但最后还是推荐了景田。
▲细细挑,福田也有很多6万/㎡+的片区。/Q房网
住惯景田的人,去哪住都不习惯。生活方便不说,去哪都不算太远。
香梅路是香蜜湖和景田的分界线。
余志贵有时候也疑惑贵,隔了一条香梅路,路西的水榭花都均价都在16万/㎡以上,路东的各家小区,价格只是对面的一半。
@深圳买房计划:为什么景田过去会跑输周边片区?
Q房网景田北片区董事余志贵:景田过去十几年不温不火,一方面因为住宅老旧是硬伤,大多数2000年左右的房子,没有落地窗、大飘窗,年轻人不待见。
另一方面,还是因为没有好学位,旧改动作也极慢。
@深圳买房计划:将来的空间在哪里?
Q房网景田北片区董事余志贵:华泰小区的旧改、香蜜新村的棚改、包括市政大院未来的预期。
景田毕竟去是去福田CBD还是车公庙都方便的地段,一定不会和周边片区价格相差这么远。
学校在动工。
去年4月,深圳市规土委发布香蜜湖新金融中心城市设计国际咨询公告,新金融街崛起,香蜜湖受益,一路之隔的景田就不受益吗?
精选二手房:
✔入场Tips:
有很多单体楼,价格便宜,但是办公混杂居住的物业,体验不好,加上没有社区,除非真的爱上地段,慎入。
罗湖:笋岗
天下第一仓的翻身路
提起笋岗,你会想到仓储物流,还是工艺品批发?
时过境迁,作为曾经的“中华第一仓”,笋岗正在急速转型变轨,这些标签也将迎来新的变化。
在深圳公布的重点区域里,与清水河组团,定位为高端商务中心区。主要发展特色商贸、创新金融和文化创意产业。
目前在建产业项目12个,建成后可新增产业空间约239.7万㎡。
片区所处的红岭路创新金融产业带,将成为深圳摩天大楼最密集的区域之一,包括帝豪金融中心、招商中环、宝能中心、城脉金融中心、广田集团大厦等。
正常来说,一个片区地铁、旧改、规划都有,起码均价不低。
但目前,笋岗却是房价“灯下黑”。
片区成交均价5.3万/㎡,低过罗湖成交均价5.8万/㎡。近一年的时间里,片区成交价格上涨不足4000元/㎡。
▲数据:贝壳找房
@深圳买房计划:为什么笋岗这几年涨得不多,甚至低于罗湖均价?
@罗湖片区经纪人小徐:笋岗前几年因为地铁开通,涨过一轮。但因片区的城中村、厂房多,环境相对杂乱,居住起来跟罗湖其他片区没法比。
加上这几年西部热,东部冷,以及笋岗没有名校概念加持,均价相对平稳。
▲笋岗地铁站周边环境
@深圳买房计划:将来的空间在哪里?
@罗湖片区经纪人小徐:作为深圳17个重点区域之一,笋岗定位是高端商务中心区。
高楼相继建起后,片区的环境能得到较大的改善。而且,片区内宝能、深业、华润等旧改推进速度也在加快。
精选二手房:
✔入场Tips:
笋岗二手房多以30-60㎡小户型房源为主,也是成交比较活跃的面积段。总价低,便于刚需上车。今年有望入市的新盘是华润万象食家,已经开始在朋友圈造势了。
宝安:翻身
共享宝中顶配,只要半价买翻身
在百度搜索框输入“宝安翻身”,第一条关联结果就是——
“宝安翻身房价为什么这么低”。
宝安大道宽60米,一侧宝中均价10.4万/㎡,另一侧翻身均价5.8万/㎡,相差近半。
都打泛前海的牌,翻身房价甚至不敌更远处的西乡,仅比福永、沙井、松岗略胜少许。
▲新安7.2万/㎡,宝中10.4万/㎡,翻身是“灯下黑”本人。/贝壳找房
早在5年前,就有翻身业主预判了未来——“想靠房子发财,那是痴人说梦;但如果是安居乐业,则是做到了。”
以翻身地铁站为起点,宝安区体育中心、壹方城购物中心都在直线1公里范围内。
再远一点,还有图书馆、少年宫、宝安版欢乐海岸。四舍五入约等于,付出翻身的房价,享受宝中的配套。
地铁也很方便。
翻身目前有5号线翻身地铁站,一站到宝安中心站,可换乘1号线,4站到前海湾站,可换乘11号线。
5号线南延线已通车,直达前海、蛇口,与2号线接驳。
▲大宝安,老城与新城错落 @深圳买房计划摄
@深圳买房计划:看上去可以躺赢的翻身,为什么成了“灯下黑”?
@熟悉翻身的经纪人阿泽:学位差一点、房子旧一点。
翻身片区二手房多建于90年代末、2000年初,楼龄多在20年左右,不少还是楼梯房。
挂盘价最高的卡罗社区,建成于2007年,相对较新。此外,片区内旧厂房和城中村混杂,居住环境有待提升。
其次,翻身对口学校是翻身小学和海滨中学,相比宝中、宝安实验等并不算出挑。
@深圳买房计划:将来有什么利好?
@熟悉翻身的经纪人阿泽:卓越、福晟已经在翻身铺开旧改,翻身说不定还是会“翻身”。
精选二手房:
✔入场Tips:
5折享受顶配,如果你不是外貌协会成员的话。
龙华:风和日丽商圈
成交活跃的4万+,过渡型买家了解一下
“红山8-10万/㎡,壹成中心也要七八万,这里就是过不了5万/㎡。”
“这里”是夹在红山和龙华中心的风和日丽商圈,代表楼盘有锦绣江南、风和日丽、苹果园等。
▲被一群6万+、7万+、8万+包围的4万+表示,瑟瑟发抖。/贝壳找房
与鸿荣源壹成中心、莱蒙水榭春天、华业玫瑰四季等动辄七八万的网红盘相比,共享了龙华中心区与红山配套的锦绣江南,一直在4万+徘徊。
以锦绣江南一期为例。 中原地产成交数据发现,锦绣江南一期约75㎡2房近3年的成交价分别是:
2020年4月8日成交单价约4.95万/㎡;
2019年4月7日成交单价约4.46万/㎡;
2018年9月9日成交单价约4.37万/㎡。
每年涨一点点。
“那一片的房子一直在4.4-4.6万/㎡之间,这两个月还相对微涨了一点,有业主挂到5万/㎡了。” 在龙华从业5年的经纪人小吴表示。
业主心态好,源于龙华每年都有大礼包,虽然房价“稳定”,但生活品质却在跟着逐年提高。
今年还有两个大动作。
一是,连接光明-福田的地铁6号线即将通车,届时将分流4号线的客流压力。
二是,“龙华版欢乐海岸”红山6979计划今年开门迎客。
▲ 2020龙华新增网红打卡点,红山6979。@深圳买房计划摄
@深圳买房计划:为什么这里房价这么稳?
@龙华片区经纪人小吴:
第一,处在红山和龙华中心交界处的锦绣江南一带,两边不靠,不管去红山站还是龙华站,都有一定距离,严格来说算不上地铁物业。
第二,楼龄老。风和日丽、锦绣江南都有一部分是楼梯房,现在的年轻人已经懒得爬楼梯了。壹成中心房子新,绿化好,楼下就是壹方天地,贵都是有原因的。
@深圳买房计划:以后呢?
@龙华片区经纪人小吴: 随着周边配套齐全,自住性价比也会越来越高。
楼龄久也意味着小区密度低、公摊面积小、赠送空间大,性价比高。
预算不是特别宽裕、先上车再置换的购房者,不妨多关注这类房子,趁着他们价格企稳。
▲锦绣江南小区内部。/乐有家
精选二手房:
✔入场Tips:
过渡型买家,除了价格,还要关注小区成交是否活跃,方便将来换房。
▲贝壳找房的片区成交TOP3,都是这种价格稳定的小区。/贝壳找房
盐田:沙头角
均价5万买关内,回到家看山看海
说起沙头角,你最先想起的是中英街、明斯克航母,还是海鲜街?
作为盐田的门户担当,沙头角岂会安于现状。
在最新的规划中,沙头角片区以“一街两制”中英街为核心标志,地跨盐田区和香港新界北区,定位为深港国际旅游消费合作区。
将围绕旅游+消费的主体功能,实现休闲、度假、旅游等多元化的产品,打造服务完善、活力充沛的深港创新创业基地。
▲环境安逸的街头公园,由于临海,显得格外干净。@深圳买房计划摄
虽临近罗湖,却是“灯下黑”。
目前沙头角片区均价为5.2万/㎡,近一年成交价上涨不足8%。对不少刚需来说,门槛较低,能上车就是一大优点。
▲过去12个月,稳是真的稳。/贝壳找房
不过,沙头角片区楼市作为目前盐田区的热点区域,二手成交量在盐田三片区中是遥遥领先。
@深圳买房计划:片区成交活跃,为何均价却没有跟随大市涨幅?
@盐田中介小哥陈裕:相比较福田和罗湖,盐田交通不便,产业发展较慢且单一,导致看上去有些后劲不足,属于唯一没被过度炒作的区域。
对于工作在福田或罗湖的,又想买大3房的,可以考虑沙头角片区。
而且8号线即将通车,去哪都很方便。
@深圳买房计划:以后你怎么看?
@盐田中介小哥陈裕:这几年有十几个旧改推动,像桥东旧改、叶屋村旧改、太平洋工业区改造,还有最近的恩上村旧改,对于整个片区价值都会有较大的推动。
▲在建的8号线地铁海山站 @深圳买房计划摄
精选二手房:
✔入场Tips:
沙头角关口住宅以中小户型为主,靠山望海的则以偏大户型为主。楼龄比较新的如蓝郡左岸、壹海城在6万/㎡以上,户型偏大。楼龄较老的则在3-6万/㎡之间。
龙岗:坂田&龙中/大运
坂田旧改扎堆启动,龙中大运300万可买3房
“坂田和布吉,你更看好哪一个?”
Q房网龙岗四区董事副总经理陈都:“坂田。”
今天(4月28日),坂田银通道通车。从坂田开车至福田中心区的时间,将缩短至大约12分钟。
嵌入龙华的坂田,在龙岗的价格体系里,以5.41万/㎡均价远高于其他片区。
但2018年,坂田生产总值2408.55亿元,占全区56.17%。以产业来看,它依然算是“灯下黑”。或者,它还可以更亮。
在售的华晖瑞禧、和成嘉业、大族云峰单价都不到6万/㎡,周边都有齐全的文化商业配套。
坂田地铁站口,万科、华侨城的旧改已经在动工。
从福田口岸过岗厦、坂田到平湖的地铁10号线今年也会开通,3站到北站,5站到福田。
坂田之外,陈都坚持要推荐的是龙岗大运及中心城片区。
“在其他地方买三房要1300万,但是在这里,可以直接去掉1,300万就能淘到三房,首付100万搞定。”
2020年第一季度,Q房系统里,深圳成交最多的是中海康城,龙岗大运片区。
@深圳买房计划:为什么大运之前会跑输周边片区?
@Q房网龙岗四区董事副总经理陈都:整个东部都跑输了。
@深圳买房计划:将来的空间在哪里?
@Q房网龙岗四区董事副总经理陈都:将来有两个亮点。
一个是深圳市政府工作报告提出了6个城市新客厅,其中有前海城市新中心、深圳湾超级总部基地、香蜜湖新金融中心、光明科学城、大运新城、宝安中心区。
大运新城作为整个东部的中心,随着将来14号线、16号线开通,相信和市区之间的差距会逐渐缩小。
另一个是世茂深港国际中心。龙岗人都盯着呢,规划设计、产业引进,相信都会成为片区亮点。
而且,大运城邦的价格已经快要到3万了,龙岗的价格无论如何不能低过东莞吧。
陈都不仅推荐了5个小区,还特别选出其中成交最活跃的户型。
精选二手房:
✔入场Tips:
不要追高,要选一个比较新的小区,尽量把学校考虑在内。否则3-5年后,愿意接盘的年轻人会比较少。
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莫欺少年穷,也莫嫌灯下黑。
风水在转,地铁在建。配套在完善,城中村也在变脸。
15年前,有多少人是因为买不起罗湖,才选了南山?
忠于自己,才是帮你赢到最后的原因。
你还看好哪个“灯下黑”片区?
给出你的理由,留言,点亮它!