鲁达 河南商报记者 李兴佳
距离首次爆出问题已两年多，郑西商贸巨头五洲城尚未完全从泥淖中走出。
近期，数百名业主、商户签满26页请愿书，要求更换物业方，此外他们还投诉公寓烂尾、商铺产权证逾期两年未交付，揭开了郑州五洲城项目的无底黑洞。
随着深入调查，五洲城债务压身、资金链告急、抵押房源二次销售、商业烂尾、股东抽调转移2.1亿资金等问题，逐一浮出水面。
【约10万方商业烂尾，产权证难产2年】
于2016年全款支付数十万乃至上百万元房款5年后，业主依然还未住进公寓，也未拿到商铺产权证。他们至今奔波在漫漫维权路上。4月25日，多名业主聚集，向河南商报记者反映五洲城公寓、商铺烂尾以及产权证未按期办理等问题。
于女士讲述，其于2016年搬至五洲城，购买了三期两间商铺、5套公寓，一次性付清全款200多万元。同一时间，刘女士购买了五洲城4间商铺、一套公寓，另一业主花费约50万元购买了3套公寓。
购房合同上承诺的公寓交房时间为2018年12月，但已过去两年多时间，公寓仍未交付。有商铺已交付，但业主尚未拿到产权证。此外，二期部分商铺也未建成。
4月25日，河南商报记者赶赴荥阳市中原西路上的五洲城，发现20层公寓被铁皮围挡围起，公寓前路面支离破碎，被防尘网覆盖。在五洲城二期，部分商铺玻璃门被涂上叉号，未见施工迹象。
“整个五洲城大概50万平方米，烂尾的大约有10万平方米（含公寓）。”曾于2014年进驻五洲城从事商管工作后又离开的一名人士认为，这部分房源目前处于烂尾状态。
2019年底，所属的豫龙镇政府委托第三方对五洲城的专项审计报告（简称“审计报告”）显示，受五洲城公司主要房源被查封、公司经营被监管、资金极其匮乏等诸多因素影响，公司的开发建设和经营处于停滞或半停滞状态，已交付使用的大部分房源未能及时为业主办理“不动产权证书”（2019年状态）。
曾叱咤风云、号称“中原首席万亩级商业航母”的五洲城，到底发生了什么？
【2亿元贷款违约，抵押查封房二次销售】
业主维权，将郑州五洲城目前遭遇的债务压身、资金链告急、抵押房源二次销售、股东抽调转移资金等境况，推至桌面。
郑州五洲城是无锡五洲集团在全国布局多个项目中的一个。后者起家于江苏无锡，专注于商贸物流地产项目，并于2013年，在港交所敲响上市锣钟，成为江苏省首家在港上市的商业地产商。
2014年，五洲国际控股有限公司（以下简称“五洲国际”）携资杀入郑州，拿得荥阳市中原西路、棋源路交叉口附近数百亩土地，开建郑州五洲城。一部分为40年产权的商业用地，其余为50年产权的仓储物流用地。
项目仅距离郑州高铁西站1.5公里之遥，分三期开发销售，2016年至2019年时间里陆续开业，合计销售房源5400多套。
开发商为无锡五洲国际装饰城有限公司(以下简称“无锡五洲装饰城公司”）全资注册的子公司郑州五洲国际工业博览城房地产有限公司(以下简称“五洲城地产公司”）。市场开业后，委托郑州五洲国际商业运营有限公司(以下简称“五洲商业公司”)负责经营管理，无锡顺茂物业管理有限公司荥阳分公司负责物业管理。
隐患从对外举债开始埋下。2016年12月，嘉兴盛世神州发利投资合伙企业(有限合伙)委托中原银行股份有限公司，给五洲城地产公司贷款2亿元。
抵押物包括了郑州五洲城500套房源，计为担保金额8154万元。此外，无锡五洲集团的实控人舒策城提供担保。
后期生变。五洲城地产公司未能按期如约偿还全部贷款，债权人向法院起诉，查封了五洲城部分房源。查封期3三年，直至2021年9月。
然而，这些已抵押查封的房源却对外销售（部分为查封前已售出），不明真相的业主全款买来，但迟迟拿不到产权证。
前述的审计报告显示，这些贷款抵押的房源，销售出去了323套，收取房款约1.2亿元；查封的房源，卖出去了350套，收取房款约1.3亿元(含既抵押又查封的房源)。
一名业内人士分析，“开发商的基本套路是，先抵押给银行，购房款收回后再解压，没成想五洲城债务出现问题，银行的钱还不起。银行起诉，赢了官司后要拍卖房子。”
一笔贷款违约，自此将五洲城连带无辜业主拖入深渊。
【入郑6年负债8.9亿元，目前债务正在缓解】
此后，郑州五洲城被大量官司追身。这些诉讼包括了房屋买卖纠纷、租赁纠纷、工程款未结、交通事故纠纷。
天眼查信息显示，五洲城地产公司涉及90项法律诉讼，五洲商业公司涉及32项法律诉讼。母公司无锡五洲装饰城公司，更是牵涉260件法律诉讼。
输了官司却拒执行，五洲城坐实“老赖”身份。五洲城地产公司18次被法院列入“失信被执行人”，连同企业以及法人舒策丸18次被限制消费。
审计报告显示，截至2019年6月，五洲城地产公司被司法扣划的资金超过4400万元。
远不只此。截至审计报告期，2014年入郑拿地至2019年三期全开业的6年里，五洲城地产公司负债总额达到了8.9亿元。其中包括了应付的利息4700多万元，应交的税费5400多万元。
如今，郑州五洲城的债务问题有所缓解。4月26日，豫龙镇政府负责人士回复，“2亿借款的事已经说清了，通过以物抵债，抵给债主，最后差的两千万元，由政府出面协调，通过一家公司借给了五洲城两千万，解决债务问题。”
郑州五洲城项目负责人何先生回应，“2亿元债务去年已经解决。政府协助企业把问题解决了，是个好事，这个是要感谢党委政府的。”关于剩余债务问题，何先生称“正常还”，不过他并未透露余下债务金额。
4月28日，河南商报记者联系上五洲集团实控人舒策城，他回应称，“具体事情不太清楚。这种事情（郑州项目业主维权）全国各地很多的。”
不过，他承认集团存在债务问题，“目前还在解决”。
【股权被卖后强制驱赶新股东】
债务纠纷之外，关于五洲城的归属，至今却纠缠不清。
一份五洲商业公司的股权转让协议显示，2018年6月，郑州五洲商业公司100%股权，以现金形式转让给西安云茂商业发展有限公司（以下简称“西安云茂公司”）。末尾有双方签字盖章。
天眼查信息显示，郑州五洲商业公司现今的股东确为西安云茂公司，持股100%。
除了拿下郑州项目外，西安云茂公司还同一时间拿得五洲集团旗下的乐清市、瑞安市、大理等商业公司，以及徐州五洲公路港项目。
然而，至今郑州五洲城项目未顺利交割。西安云茂公司负责人控诉，五洲城开发公司总经理兼任商管和物业的老总，强占市场配电室，控制水电、物业，不向云茂公司交接资料，一拖再拖，并威胁云茂公司派驻的员工离职；云茂公司老总曾到郑州项目办公，被五洲城公司保安驱赶，印章被封。
【数百名业主签满26页请愿书，要求更换物业方】
资金流受限的后遗症集中爆发。
今年4月23日，数百名商户、业主，按下手印，签满26页请愿书，联名投诉物业不履责、不作为——“市场内道路车辆乱停乱放，消防隐患大；工程报修后无回应，安保配备力量薄弱；物业收费涨价，单方面上调50%；商户装修吃拿卡要。”
“因顺茂物业管理严重缺失，导致商户流失，客流急剧减少，市场商业氛围差，在营商户经营损失惨重，招补商难度大。”商户联名请愿，要求更换无锡顺茂物业公司荥阳分公司。
五洲城的租户金泰城灯饰广场负责人向河南商报记者反映，“物业跟不上，直接影响我们招商，目前只有60%入住率。”
另一名五洲城曾任管理负责人讲述，“三年优惠期到期后，一期流失了超600家商户，二期一楼流失了30%。”
关于商户反映的物业问题，河南商报记者联系上五洲城负责人何先生，他解释，“并不是单方面找人签字，能够证明我们物业不好。之前的物业管理有个别松散，这与之前的领导有关，领导也离职了。集团也下来调查过这个问题，后面要下大力气提升物业服务。”
也是因为资金流告急，二期部分商铺以及公寓楼项目，至今未完工。
“根子的问题，还是缺钱。”商户反映。
【股东曾抽调转移资金2.1亿元，五洲国际退市】
但事实上，五洲城历史上并非没有盈余。
2019年的审计发现，100%控股股东无锡五洲装饰城公司，抽调转移资金2.1亿元。
此外，五洲城地产公司还无依据、超合同向施工单位支付3.3亿元资金。
这其中包括，其曾转给无锡龙广贸易有限公司5000万元，而后者为香港五洲集团内的关联公司；又给某建筑公司转入7000万元，后来该建筑公司又通过其他途径转入无锡五洲装饰城公司。
“五洲城卖房是有营收的，但是这笔钱被集团公司转走了。”项目所属的豫龙镇政府相关负责人向河南商报记者陈述，“政府成立工作组调查。但这笔转账（从法律角度讲）不能算违法。”
郑州五洲城陷入非议，背后则是五洲集团营收亏损的窘境，以至于五洲国际被勒令退市。
2004年起家于无锡的五洲集团，于2013年带着旗下11个专业批发市场和14个城市综合体项目，赴港成功上市。
随后，五洲集团大跃进式扩张，在全国落子。北至哈尔滨，南至云南腾冲，一座座动辄数十万方的五洲城拔地而起。巅峰时刻，五洲集团进入全国60个城市，开发运营有80个项目，总建筑面积超1200万平方米。
举债狂奔埋下的“地雷”炸响。2017开始至2019年，上市公司五洲国际分别亏损5.18亿元、42.16亿元和27.66亿元。
无奈之下，五洲国际于2018年9月3日停牌。
这中间，公司奋力自救，甚至“卖子偿债”，出售股权、变卖房产，但未完全弥补巨大资金窟窿。2020年最后一个月，五洲国际正式从港交所退市。
不完全统计，截至2020年3月22日，五洲国际于公告中披露的关于被债主追讨的金额达到79.64亿人民币及3.8亿美元，折合超过百亿人民币。
【荥阳市当地政府称“五洲困局大解，房源已解押，烂尾公寓有望6月迎转机”】
“主要是五洲总部资金断裂，受到金融挤兑、国家政策调控造成的多种困扰。”负责协调郑州五洲城问题的豫龙镇政府负责人解释。
问题爆发后，荥阳市当地政府介入，成立工作组，积极奔走，多方斡旋。所幸，目前事态向好发展。
“郑州五洲城的困局基本已大解。目前，所有500多套房源已全部解押，这也是工作组做的重头工作。不动产证正在办理，有业主已经拿到房本。”上述人士称。
何先生回复，“不动产证在陆续办理中。”
至于楼盘烂尾两年多未交付问题，上述豫龙镇政府人士称，“后续正在积极筹措资金处理，基本在今年6月底有大的好转。”何先生也称，“已经复工，计划6月份把工程完工，没剩多少了。”
与此同时，新的变局出现。4月21日，西安云茂公司宣称全面接管五洲城运营和物业管理，并在其授权下，郑州五洲城更名为“郑西物华商贸城”。
更名仪式上，临危受命的五洲商业公司总经理（西安云茂公司授权委派），将此举解读为“改头换面、决心彻底改善市场运营管理现状”。
【专业批发市场转型之困】
五洲城历史遗留问题正在逐步解决、向好发展，但侧面揭露了当下不少专业批发市场运营艰难的伤疤。
从外部来看，受制于产业周期性调整、行业下行和消费疲软，再加上去年疫情拖累，近几年专业批发市场运营大不如前，产品去化放缓，回款速度变慢，稍有不慎极易掉入资金链吃紧漩涡。
虽然三四线城市拿地成本低，但市场空间有限，对于将重心放在县城等低线市场的五洲城来说，要付出更多努力，也更考验运营实力和耐心。
内部来看，商贸地产的投资周期长，专业程度高，运营方的操盘能力至关重要。商铺销售惯用的返租模式，本身存在诸多风险，一旦运营失策，将引发业主商户的维权。去年疫情期爆发的郑州华商汇维权、南三环红星美凯龙维权，也指向了售后返租。
况且，近几年新专业市场不断问世，加剧行业饱和。论建材五金类市场，郑州就有农业西路机建市场、双桥五金机电城、西四环金马凯旋、华南城、东建材、华丰建材家具城等；论汽配类市场，郑州有汽配大世界、汽车欢乐谷、亚帮汽配城、锦艺汽车智汇港、东三环绿都汽车产业总部港、华南城、新北站汽贸园等十多家市场。
拆了一家，又有多家涌现，商户不够分，每家市场如何能吃饱？一开始市场宣称的商贾云集，最终大概率以凋敝冷清结局。
专业批发市场转型之困，仍待时日来最终破解。
（河南商报编辑 施尚景 吕瑞天）