鲁达 为什么我买一百平的房子使用面积只有70平，还有三十平去哪了？公摊面积是怎么来的？为什么香港取消了公摊面积，国内还没有取消？公摊到底是不是开发商牟利的工具？
我想很多同学，对公摊面积的怨恨都不小，尤其是购买到了高层的同学，得房率可能只有70%，买到手就损失了一个房间的面积。
而且不止是我们这些购房者，包括官媒也一次次站出来抨击公摊面积，那为什么公摊面积还不能被取消？
今天，我们就来讲讲公摊面积到底是怎么回事？
1.
首先和大家说说公摊面积的由来！
公摊面积来自于香港，1998年，我国结束福利分房制度，开始商品房改革政策，相关的市场模式，几乎全部照搬香港，公摊制度也是如此。
公摊最初由香港富豪霍英东提出，原因是当时香港售房只能一整栋直接出售，但能直接买得起一栋楼的毕竟是少数，所以最初开发商只能通过出租来回笼资金。
(五十年代的中环唐楼，战后的唐楼多为5层)
这种速度自然让很多开发商觉得不满，为了减小买房者的资金压力，他们开始分层出售，这样就大大增加了潜在的购买客户。
而霍英东则让这种方式更上一层楼，不仅分层，还在每层拆分成了数个公寓分别出售。
但在出售公寓的时候，就遇到了麻烦。因为分层买卖的时候，每层的面积都一样，电梯，楼道的维护大家出同样的钱就行了。
但现在分户出售，每户的面积不一样，人们就容易在电梯等公共区域的维护费用上产生纠纷。
为此霍英东就以“公共契约”的形式，将大楼内公共区域面积按购房面积分配，不同的购房面积占不同的比例，共同分担了整栋楼的产权。
这也就是公摊的基础，其实主要还是因为当年的楼房不能拆封出售，相当于大家合伙凑份子买楼，对应的公共区域也要共同分担。至此香港便有了按照建筑面积卖房的传统。
那这种问题的坏处是什么呢？为什么会有那么多人恨公摊面积？
2.
坏处当然不少，最主要的就是注水！
当时在香港，政府对每一块地，能有多少建筑面积都是有规划的，开发商不能超过相关面积，以免楼建得太高，容积率太大，减少居住体验。
但又因为香港土地少，停车位，居民活动空间小，所以关于会所、停车场、活动场所等的设施就不算在建筑面积中，开发商可以随意建设。
不过因为缺少法规，开发商却能将这些建筑算在公摊之中，为了利润开发商就大肆建造相关设施，然后再摊派到公摊面积当中。
同时在上世纪80年代时，香港政府规定宽度小于500毫米的窗台可不计入楼面面积。
也就是说建筑内，窗台和阳台这部分开发商不用出钱，但这些同样会算在实用面积中，相当于香港购房者要花钱买阳台。
所以建筑商当时都想方设法修建窗台阳台，最夸张的楼盘，窗台的面积比房间面积还要大！这些可容一人卧于其上的“巨型窗台”应运而生。
“巨型窗台”为地产商贡献可观的隐性收入。
这与其说是公摊的问题，但更多的还是香港政府对于公摊政策不明晰，不规范造成的。
好在国内，对于公摊面积有着比较严格的规定，停车位、会所游泳池等建筑，并不算在公摊之内，同时窗台也并不计算在使用面积之内。
但是国内并没有放弃对于公摊的利用，主要是在两方面。
第一是偷面积。
国内同样有建筑面积指标，限制开发商盖房。所以为了提高售价，某些商家会打出一些零公摊的概念。
开发商在规划设计时将部分建筑外墙省去，预留“大阳台”“设备平台”或“结构连板”，等竣工验收后再自行或通过购房者集体委托其指定关联的装修公司对房屋进行二次装修改造，将其封成房间用来弥补公摊上得房率的损失。
（阳台改房间）
这些面积，统统都会算在赠送面积当中，被开发商当做销售的手段，毕竟我算上赠送面积，得房率比隔壁楼盘高了10%不止，就贵那么点，你为什么不接受呢？
但实际上你并没有因此赚到，因为这些本来都是属于你的，开发商现在的手段属于违建，为此你不仅多出了钱，开发商还偷偷省掉了相关的税费，后续还有被当成违规建筑查封拆除的风险。
第二个方面就是胡乱收费。
首先是房价，公摊面积可以有效地降低购房者对于价格的敏感度，如果对这方面不了解的购房者，就会倾向于购买单位面积价格更低的房子。
但拿到手之后，发现公摊面积超过了30%，核算下才发现来使用面积单价并不低。
其次就是其它费用，包括公摊费用本身，早期的时候有一个梗，叫做：“每一个小区的所有房子的公摊面积加起来，一定会超过这个小区的实际公摊面积。”
意思就是有开发商乱报公摊面积，让业主承受更多的费用。
还有就是方便物业、装修、暖气等相关机构收费。
这些都是按照建筑面积收费，但用户实际享受到的，就只有使用面积。
除此之外，公摊面积的物权理应属于住户，包括电梯、大厅广告的投放等收费，都应该属于业委会，但很多地方管理不够规范，相关的权益住户并没有享受到。
3.
那公摊面积能不能直接取消呢？
答案是可以，但必要性不强。
所谓的取消公摊面积，一般有两种意思。
第一种是类似于重庆政策，重庆的商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据。
很多人以为这代表重庆购房者不需要出公摊面积购房费用，但其实不是的。
重庆一般的房产销售广告上，也都会分别注明套内单价或建面单价分别是多少（总价一样），购房合同上也会载明。这与其他地方并没什么不同。
而且包括物业等费用，重庆也是按照建筑面积缴纳。
可以说重庆的方式，其实就是换了一种房屋计价方式罢了，并没有其它改变。
这样做的唯一好处就是在计价上更加透明，但其实在现在，只要购房者具备基础的购房知识，房屋面积上的交易本来都是透明的，因为在购房合同上会清清楚楚的将使用面积标注出来。
第二种意思就是和香港取消公摊面积一样，所有的公共面积都交给开发商承担。
但香港取消公摊是有历史原因的，也就是我们上面说的发水，香港因为停车场等建筑计入公摊，公摊面积难以认定，解释权被房地产开发商所掌控等原因，导致建筑得房率越来越低。
根据香港专业机构提供的数据：
1972年香港楼盘平均的实际得房率，还高达92.9%，
1986年下降到90%
1993年下降到88%
2010年更是下降为78%
得房率一路下降，也就意味着公摊率一路上涨。
面对这种情况，消费者完全处于无奈无助的弱势地位，当然应该取消公摊面积。
并且，香港取消公摊之后，并不是说公共面积就不需要收费，公共空间的使用权限，收益的归属，支出的承担者，还是需要通过地产商与业主协商解决的。
毕竟我想大家也清楚，取消公摊让这部分钱全部让房地产商承担，但住房面积价格不变，这种纯粹薅地产商羊毛的事情是不可能发生的。
而在国内公摊的计价在早期固然存在乱报现象，不过现在也已经变得比较透明，基本面积都会由相关机构测算出来。
同时国内会所，游泳池等建筑并不算在公摊之内，所以开发商不具备发水的条件，不像必然要和香港一样取消公摊。
而且面对偷面积，政府也引进出台了相关政策，窗台类型的偷面积现在已经大幅度减少。
现在使用建筑面积计算，更多的是一种计算习惯问题。
所以说，国内对于公摊取消的必要性并不是那么强，相比起取消公摊，更重要的是透明跟房屋面积有关的服务计费。
比如装修，物业，以及暖气等，明晰其中的收费模式和具体费用。
这种可以说是行业混乱，如果行业内的行为得不到规范，相关费用不能透明公布，那就算取消公摊，也相当于治标不治本，相关行业直接加价，或者是换种计费模式，我们该亏的钱还是得亏。