鲁达 本报记者 夏晨翔 郑州报道
“我们项目现在可以做首付分期，先付10%首付，余下首付在两年内分4次还清。”在郑州一个楼盘营销中心，一位销售人员如是表示。
近日，《中国经营报》记者走访郑州楼市发现，为“解决”购房者首付款压力，“首付分期”似乎成了销售策略的“标配”，多个项目销售人员表示，开发商与第三方公司合作，可“借”给购房者首付款，借款部分在未来一定期限内分期偿还。亦有项目销售人员表示，可通过“做高合同价，获得更高银行贷款”的方式，减少首付金额，通过分期之后，1万元即可购房。
事实上，“首付分期”现象的背后，是“金九银十”传统销售旺季中，当地市场略显冷淡的行情。记者注意到，中秋、国庆双节节点，当地市场普遍增大了营销特惠力度，但是销售效果却不及预期，“金九银十”显得成色不足。
多项目销售称可做首付分期
记者了解到，上述宣称可首付分期的项目，户型以89~168平方米为主，销售单价在15000元左右。
以该项目118平方米某房源为例，据销售人员介绍，其房款总价约为186万元，三成首付约为56万元。购房者可先付19万元首付，余下37万元可在两年期内，相隔半年分4次付清。
另一项目的首付分期政策同样为“两年4次”。以该项目总房款约120万元的103平方米某房源为例，三成首付约为36万元，购房者前期仅需支付首付款的30%，即12万元，余下24万元同样可在两年内分4次进行付清。
对于24万元首付款来源，该项目销售人员告诉记者，项目开发商与第三方公司合作，购房者可向第三方公司“借款”，不过购房者需额外支付“借款利息”5000元。
此外，项目销售人员还强调，此类借款“不上征信”，但是开发商会压着购房合同，等购房者将“借款”还清，经第三方公司确认后，开发商才会将合同还给购房者。
“我们也是与第三方公司合作，由他们垫资，不过开发商承担利息，购房者只需要支付本金。”在另一项目营销中心，销售人员则如是表示。
据介绍，该项目的首付分期政策为两年24次，购房者先支付首付款的15%部分，余下15%在未来两年内分24次逐月偿还。此外，销售人员还告诉记者，由于当前政策监管较严，购房者需要找到一位“担保人”，第三方公司会将资金打入“担保人”账户，再由“担保人”转入购房者账户，以规避相关资金监管。
与上述情况不同的是，浩创华信悦府项目则是通过“做高合同价，获得更高贷款额度”的方式，为购房者“解决”首付压力。
据该项目销售人员介绍，以一套总房款实际约为87万元的房源为例，三成首付本应约为26万元，但是购房者仅需支付16万元，余下71万元均可通过银行贷款。
“我们实际就是把购房合同上的房款总价做高，比如这套房子应该是80多万元，合同上写成100万元，这样贷款70%，就是70万元，你只需要付剩下的16万多就可以了。”销售人员告诉记者。
此外，销售人员还表示，对于16万元的首付款，购房者还可以进一步选择分期支付，即首次付款仅需付1万元，余下15万元可在三年中每年的9月份偿还。
无证预售现象犹在
记者注意到，除了“首付分期”这一普遍存在的销售手段外，亦有部分项目或还存在捂盘惜售、无证预售等现象。
今年9月，浩创华信悦府项目1、7、8、18等四栋楼取得商品房预售许可证（【2021】新房管预字第【210116】号），在项目营销中心，记者亦看到了四栋楼的预售证及备案价格公示。
但是，销售人员却告诉记者，目前该项目仅在售8号楼与18号楼两栋房源，其余楼栋均未开售。此后，记者又多次询问1号楼与7号楼情况，销售人员表示“这两栋楼还没有开盘，要等到后期进行加推了，具体时间还不确定。”
位于二七区豫一路以南、杏园路以西的电建·洺悦天玺项目，备案名为洺悦芳华苑，于今年8月取得商品房预售许可证（【2021】郑房预售字【5426】号）。
记者走访发现，目前该项目营销中心已对外开放，预售证亦对外公示。但是，销售人员则表示，目前该项目尚未开盘，销售价格也并不确定。对于项目至今尚未开盘的原因，销售人员解释称，系受此前暴雨及疫情等因素影响，导致延期开盘。
另一项目则在今年6月先后取得1、2、6号楼商品房预售许可证，此后9月，4号楼与5号楼取得预售证。对于项目在售情况，销售人员告诉记者，目前该项目在售1、2、6号楼房源，4号楼与5号楼房源尚未开放。
而在佳田·未来新城项目售楼处，记者则了解到，该项目7号地块尚未取得商品房预售许可证，但是目前7号地块6号楼已进入认筹阶段。据销售人员介绍，购房者可缴纳两万元认筹金选择房源，等到开盘时，无需通过摇号、抽签等方式，可直接锁定前期选择的房源。
为规范房地产市场秩序，今年3月，郑州市房管局印发了《郑州市房地产领域专项整治“双随机、一公开”部门联合监督检查实施方案》，明确集中整治开发企业为达卖房目的，采取不正当手段为购房人伪造购房资料购房的；捂盘惜售或者变相囤积房源，达到商品房预售条件，不及时办理预售许可证；取得预售许可后不在10日内一次性公开全部房源信息并进行销售的；未取得预售许可证或将不符合商品房销售条件的开发项目对外销售等行为。
对于上述项目情况，记者采访了相关开发企业，但是截至发稿前，仅浩创华信悦府项目负责人回复称，“首付分期”及“捂盘惜售”情况均不存在，系相关销售人员对销售政策理解不到位，向购房者表述有误。记者也就相关情况采访有关部门，截至发稿未获回复。
“金九银十”成色不足
事实上，相比于往年，在房地产市场传统销售旺季的“金九银十”，今年的郑州市场表现显得成色不足。
10月21日，郑州市住房保障和房地产管理局发布《2021年9月份郑州市房地产市场销售情况》。数据显示，9月份，郑州全市商品房批准预售面积262.1万平方米，其中商品住宅批准预售面积230.21万平方米。
而在实际销售端，9月份，郑州全市商品房销售11247套（间），销售面积123.26万平方米，其中商品住宅销售9167套，销售面积106.54万平方米，销售均价12445元/平方米。
记者梳理发现，去年9月份，郑州全市商品住宅批准预售面积为242.27万平方米，销售了15501套，销售面积185.12万平方米，销售均价11944元/平方米。
对比可以看出，今年9月份商品住宅销售套数仅为去年同期的59%，销售面积同比下降约48%，不过销售均价方面则略有提升。
来自克而瑞的监测数据同样显示，今年9月份，郑州市主城区推量2556套，去化1131套，整体去化率44%；近郊区域推量408套，去化 127套，整体去化率为31%，金九成色不足。而十一期间，单盘访问量及成交量均同比下滑50%左右。
克而瑞分析指出，今年的郑州商品房市场，中秋、国庆双节营销特惠力度增大，但销售效果仍不达预期。数据显示，9月份主城区及环郑区域商品住宅成交量同比下滑；主城区住宅累计成交量仅达到去年全年成交量的约61%，环郑仅过半。
在走访中，记者注意到，围绕着中秋、国庆两个双节节点，各个项目纷纷推出送车位、送装修、折上折等优惠活动，亦有个别项目推出重阳节、国庆返场等活动。
其中一项目推出重阳节钜惠，对在售的1号楼、2号楼进行清栋秒杀，10月15日~17日每日推出3套特价房。6号楼认购即享2%额外优惠，认购“砸金蛋”“抽家电”等。此外，认购该项目119平方米的户型，还赠送车位。
浩创华信悦府项目则推出两万元送车位，精装修交付，不选择首付分期可享受九八折加九七折再加九六折优惠等活动，即便选择首付分期，亦可享受九八折加九七折的优惠。
但是，在经过十一期间“最大”优惠力度之后，郑州市场表现已经重回“冷淡期”。克而瑞统计数据显示，在10月11日~17日这一周，其监控的200个在售项目，成交1651套，环比下降66%，单盘周均来访100组，环比下降56%，单盘周均成交8套，环比下降68%。