鲁达 转自真叫卢俊
最近有一家房地产企业陨落了，说起这家企业是一点都不出名，但是它造就了“中国第一神盘”——贵阳花果园。
这个神盘名字平平无奇，最突出的就只有一点——特别大，是全中国第一大盘。面积有1830万平方米，聚集了300栋40层高的建筑，有几十万人居住在其中。
这个神盘虽然不在一线城市，但是因为它的这个特性，让它成为了全国出名的网红盘，有不少人都去那里打卡，观赏一下众多人聚在一起跳广场舞的盛况。
其实，大可不必舍近求远，在全国各地，都有这种居住人口在几万以上的超大社区。
尤其是在二十年前、十几年前的时候，当时为了解决人们的住房需求，规划了一大批的超大社区。有的特别出名，甚至取代了原本的地名来作为当前的地名。
- 比如北京的天通苑，作为北京昌平区的一个超大型社区，基本就代指了那一片区域。
- 同样位于北京的回龙观，则作为程序员之家，赫赫有名。
- 而在上海，也有这种超多人居住的超大社区，并且还有很多，像是我们曾经提到过内环的中远两湾城，外环外的上海康城等等等等。
北京上海两地大型社区
超大社区，聚集了大量的人口，就跟一个小城市一样，内里什么都有，比如超市、菜场、早餐店等等，不用出社区就能满足一切的基本需求，甚至还有公交车站直达地铁，住着很舒服。
但是同时因为它的体量巨大，人多车多，走出小区就要很久，有时候会觉得小区内部和外部格格不入。
说真的，虽然超大社区带给我们有利的一面。但在购房上，如果有其他选择的话，我是不太建议买超大社区的。
原因，让我来给你细细的说。
什么是超大社区？为什么不建议买？
到底多大规模的小区，可以被称为超大社区？
在查阅了多篇论文后，总结了一下超大社区的定义：人口超过 3万 人，占地超过 20公顷 的社区，这种规模以上，就可以被称为是超大社区。
当然，很多超大社区远远超过这个规模，导致它的占地面积和人口，几乎相当于一个小城镇了。然而，按照城镇的标准，它的基础设施却是远远达不到的。
也因此，超大社区的这个“大”，带来了一系列问题。最主要的就是超大社区体量过大引起的交通压力。
我们来看下几个超大型社区的体量。
- 北京天通苑——保守估计50万人
- 北京回龙观——保守估计30万人
- 上海康城——估计约9万人
这些超大社区，即使有的地铁就在家门口，但从下楼出小区到地铁站也要一刻钟半小时，这就造成了通勤的非常不便。
首屈一指的就是超大社区的内部交通问题。
其他的不足之处还有改进的空间，但是小区内的交通，在设计之初如果没有考虑好，道路狭窄，在未来改动起来就会很难。
在超大型社区中，自行车、电动车、私家车的数目都很多，各种交通工具互相交织，这就造成了超大社区的交通情况相当复杂。
我们去上海康城实地探访了一次，即使是在人流量比较低的上午10点左右，车流依旧很多，并且车速在行进过程中不太减缓。
一位在这里居住了10年的叔叔告诉我们，如果要买房的话，买学校附近那一侧的房子，避免小孩上学时需要过马路，否则容易造成危险。
电瓶车的车速很快，很不安全
与其说超大社区是一种社区内的交通，倒不如说是小街道。
完完全全就和家门口的街道是一个样子。但是和街道不同的是，街道除了住宅还有其他设施，而且，普通的街道人流量没有超大社区这么大。
- 按照《城市超大社区的交通效应研究：结构影响与治理策略》论文显示，超大社区的车流量给交通带来了两方面的压力。
一方面是社区内部的。
私家车和外面的汽车、单车、公交车、电动车、摩托车都在一条路上通行，社区在出入口的高峰期车流量很大，而即使是非高峰期，也有大量车辆持续进出。
社区内部的道路承载能量远远不能满足社区内车辆的使用需求，这就造成了交通拥堵。
另一方面则是社区外部。
像是上海康城小区，地铁站相隔比较远，公交车是主要的公共交通方式。
内部有两条公交线路，乘坐公交去往莘庄地铁站需要15分钟。平时15分钟一班，在高峰期会缩减间隔。
但由于小区的面积过大，部分居民是没办法进入到公交站点的最优服务范围的，所以很多居民还是采用私家车作为出行工具，这就对周边的交通造成了一定的压力。
在高峰期的时候，私家车会在出入口排长队，这样一来就会集中进入路段，给这一路段造成极大的交通压力，进而产生拥堵。
超大社区过大的体量，不仅影响社区内部的交通环境，也对社区外部的交通环境造成了一定的压力。
我在上海康城采访的一个老年业主告诉我们，“我们老人蹲蹲还蛮实惠的（住在这里还蛮划算的），对你们年轻人上班伐灵的。”
超大社区多存在于比较偏远的地方（中远两湾城是例外），大部分人购买超大社区，并不是因为就业地点，而是出于总价低、学校、社区环境等等这些方面的考虑。
这就造成了人们的通勤距离比较远，如果再加上交通拥挤的话，需要中途变换支路，就又给人们的出行时间造成了延长，而且还要算上小区内到门口的距离。
在通行舒适度上，超大社区大打折扣。因此，如果是和我一样的普通通勤一族，如果有其他选择，不建议购买超大社区。
超大社区管理难
除了交通上带来比较大的压力外，在建设之初，超大社区的开发就有可能只考虑了住宅问题，而没有做长期的规划，让社区孤立，限制了它的长远发展。
此外，超大社区体量太大，人员较多，因此也造成了一定的管理困难。
就比如上海康城内，我看到了很多物业人员不断的清洁卫生，但是同时还是能看到乱丢垃圾的情况。人太多，很难管住所有人。
再比如有的业主多出来的应该是违建的东西，至少那个天线，就不应该私自安装。
超大社区，即使看上去再美，在后期维护中，总有一些不尽人意。
我在边走路边拍照的时候，甚至会被坑坑洼洼的人行道绊住。好在年轻人腿脚灵活，但是对老年人来说，就不友好了。
而且像是一些小区景观及外立面的后期维护，超大社区做的就更不好了。
在设计开发的时候，应该是进行了巧思的，这里有个细节，让人们站在上面往下看风景。但可惜后期保养的并不好，墙面受潮发霉了。
大堂门口可以明显看出有过涂抹小广告的痕迹，也是超大社区不好管理的一个例证。因为门口都是开放的，无论是车还是人，都可以随意进入。
只是看着，其实都能忍受，但是对住在这里的人来说，多少会影响心情，在居住舒适度上大打折扣。
而改造环境仅仅靠物业来说是挺难做到的。违建好拆，墙壁好粉刷，但是垃圾乱丢、写小广告的人乱涂这件事，总不能时刻盯着进出的人来看。
这也是为什么不建议买超大社区的原因之一，人流太大，管理和维护难度大，给后期居住体验造成不适。
超大社区不利于升值
超大社区既有严重的交通问题，又难管理，这就直接造成了超大社区一个本质上的硬伤——升值潜力低。
这也是我不建议买超大社区的一个最根本的原因。
中国城市家庭财富健康报告
按照中国城市家庭财富健康报告表示，中国家庭财富的 七成 以上都在房产上。
看看现在的房价，应该没有人会反对这个观点。因此，你所拥有的房产是否能升值，对于你的家庭财富来说至关重要。
超大社区的房产，和普通体量的小区相比，升值速度要慢上很多。
以上海最大的超大社区——上海康城来举例。
上海康城的房价远远不如所在板块莘庄的房价，是整个莘庄板块内房价倒数。
来自链家网
当然，有些人认为，这是上海康城的优势，低总价就可以上车，而且小区的品质还不低。但是，如果以财产保值来看，这就是它的劣势了。
这个项目在过去两年内，价格依旧是呈现出一个比较平稳的状态，并且赶超不上整个板块的发展潜力。
这一方面和上海康城的位置有关系，位于板块内比较偏僻的区域，另一方面则是上海康城的体量过大。
我们可以看看它附近的小区，和它的价格进行一下对比。
在上海康城附近的象屿品城小区，基本保持跟自己的板块九亭价格趋势相差无几的走势，而且房价要略高于上海康城。
来自链家
再换一个维度，将时间拉长一点。有人提到过20年前，上海康城只要3000块，到现在涨幅了10倍多，盈利还算正常。
直接用我们上次写上海康城时一个粉丝的留言来质疑：
买超大社区的房子，上涨空间真的是太小了。
在99年3000多这个房价也不算便宜的，是上海的平均房价，作为这个地段，甚至还算是亏了，在升值上远不如其他体量小的社区。
同样是超大社区，三林世博家园的价格也起不来。它和万科新里程等高档住宅相隔不远，价格相差了将近了一倍。
来自链家
当然，这一方面是学区的关系，另一方面看它在整个板块内的价格走势，就能看出它的升值在同板块也是处于低位的。
超大社区，在房产的升值上要弱上不少。
超大社区不好卖
除了升值潜力不如其他普通小区外，如果从个人卖房的角度上来看，超大社区的房源比较多，在卖房时容易被压价。
来看一眼外面中介贴出来的上海康城的价格。
粗略数一数，上面就有十几套房子。这还只是公开的房源，中介手中应该有更多的未公开房源信息。
再来看下上海康城在链家上挂牌的数量，一共有88套房源之多。
上海康城附近的象屿品城小区，挂牌的有15套。
可以看出，因为房源较少的缘故，普通住宅同时挂牌出来的房源也会少一些，竞争会小一些。
这就造成了一个问题，当上海康城的业主要出售房子时，同条件下的竞争者会比较多。
买家们不仅可以同小区内比较相同户型，还有多种其他户型可以选择，迫使急售的卖家压价售卖房产，同样会造成财产受损。
同时，既然超大社区房源多，就会一直保持着房源的流通，导致持续不断的有房子在装修。
通过链家网的数据显示，仅2020年12月，上海康城就成交了13套。再往前看，每个月也都有一定的成交数据。这些持续不断的成交造就了持续不断的装修。
正如之前所说的，超大社区的管理难度很高，所以一些装修噪音在工作日也时有发生，堆砌装修材料以及大型垃圾乱扔不处理。
这就导致了居住在这种环境下的不舒服，对生活也有很大的影响。
对于人流量大的超大社区，人文环境也比较复杂。人们来自各处，什么年龄层的人都在。这种情况下，就在社区平时的交往上产生了很多碰撞。
别的不说，换物业需要2/3以上业主同意，就是一件很大的麻烦事。
还有物业费是否能及时全部收上来，也有一定的问题，等等这些，各方各面都不好处理。
不管是北京的天通苑、回龙观，还是上海的上海康城以及其他各地的超大社区，它们或多或少都在交通、管理和维护上有一定的问题存在。
而最为重要的是，这些小区在未来升值上都有所欠缺，并且在出售时面临的竞争大。
就像上海康城的一位业主所说的那样：
“小区太大，除非电车，走路你根本走不出去。交通极其不方便，一根车道进市区，车上都要常备糖。
飞机天天在头上吵死你，夏天还有癞蛤蟆吵死你。好的也有，房型好房子大超市菜场都有适合老年人。除非去松江，否则不灵的。”
这就是我为什么不建议买超大社区的缘故。不能仅仅只看到了低总价、学校等优点而忽略超大社区存在的那些问题。
毕竟，玫瑰再好看，也不要忽略它枝干上藏着的刺。
以上为正文，来自初晓