鲁达 文｜AI财经社 李逗
编辑｜董雨晴
2021年4月8日，一张合影流出，徐航与华夏幸福联席董事长吴向东共同出席了一个签约仪式。两天之后，市场便传出，吴向东将加盟深圳本土开发商——鹏瑞集团。
在地产圈，吴向东是一个传奇人物。他不仅一手打造了网红项目华润万象城，更与平安集团董事长马明哲关系匪浅，履新华夏幸福时，又与董事长王文学平起平坐。对于他的离职消息，华夏幸福内部人士对AI财经社表示：“目前没有得到消息，最终以官方公告为准。”
这次向他抛出橄榄枝的徐航，是鹏瑞集团董事局主席，也是吴向东的清华“学弟”。徐航是位低调的“猛人”。他掌管的鹏瑞集团，是深圳鼎鼎有名的顶级豪宅——深圳湾一号的开发者。2013年刚开盘时，深圳湾一号均价最贵卖到了17万元/平方米，这里不仅隔岸就能看到香港，还拥有高端酒店、音乐厅、直升机停机坪等奢华配套，许家印、刘强东、马云等一众大佬都是这里的业主。
2019年2月，吴向东以3000多万元的业内最高年薪，出任华夏幸福联席董事长兼CEO。华夏幸福也随之开始了吴向东与王文学“南北分治”的局面。不过，时间证明，顶着万亿金融集团和顶级职业经理人光环的吴向东，依然没能让华夏幸福走出困境。
两年之后，2020年，华夏幸福跌出"千亿俱乐部"，参与项目金额仅949亿，叠加债务危机、头部大佬的出走，华夏幸福也随之变得更为动荡。而在此之前，华夏幸福曾用了不到十年的时间，从百亿收入规模发展到千亿收入规模，于2017年在房企销售排名第十名，巅峰时期企业规模高于4500亿元。
4月21日，华夏幸福对外公告称，新增未能如期偿还银行贷款、信托贷款等债务本息金额70.32亿元，公司累计未能如期偿还债务本息合计478.36亿元。但现在，这些或将与吴向东无关了，最终的债务重担还得王文学一肩挑。
“王者”的相遇
21年前，廊坊市广阳区新华路169号办公楼，搞了装修业务欠了一屁股债的王文学，站在这块地面前，开始发愁。
在此之前，颇有觉悟的他，一把手烧毁了装修合同，并声明不再讨要欠款。这个举动，让王文学声誉大涨，王文学还顺利获得了党校北门一块地的工程，将之开发出售。
小镇青年出身的王文学，就这么生硬地闯入了地产行业。没有开发经验、开发资金甚至开发员工，王文学靠着政府给的第一块土地，完成了人生中的第一个项目——华夏里，赚了钱还了债。
如果说，尝到了甜头的王文学就此止步，过上安居乐业的安康小日子，华夏幸福便不复存在，但王文学不是一个没有野心的小镇青年。两年之后，他遇到了人生中的第一个高人王志纲，这个"富豪预言帝"告诉他，以后他也会成为中国首富，并给他指明一条道——产业地产。
或许是基于对王志纲的崇拜，或许是对成为首富的渴望，王文学选择瞄准产业地产之路，“一条道走到黑”。
他真的开始发迹了，产业地产让华夏幸福从固安小城，走到了全国60多个城市，王文学也数次登顶富豪排行榜。不过，命运给到的一切，早已在暗中标注了价码，那时的他，绝对不会想到，自己人生中将会和这些人事产生勾连：平安、对赌协议以及吴向东。
同样是21年前，在中国的另一个南端城市深圳，33岁的吴向东开始组建华润深圳公司，这个从国外留学回来的年轻人，脑子里冒着很多新鲜想法，华润深圳公司成为他的抱负施展之地。
不久之后，他在深圳的核心地段砸下40亿港元，计划打造罗湖"万象城"购物中心。当时的购物中心在内地还属于一个新事物。吴向东自己都坦承，自己面对的是一个从零开始的"全新的课题"。窦文涛曾在凤凰卫视"锵锵三人行"调侃，"华润用40个亿在深圳砸了个'大坑'"。
21年后，这两个不同发展背景、发展历程、发展思路的"枭雄"式人物，在同一家企业相遇了。王文学和吴向东会碰撞出什么样的火花？这曾是一个令人联想万分的问题。
王文学行事低调谨慎，但处事却足够精明老辣，在内部拥有最高的话语权，说一不二，身边的人都是跟了十多年的老兵，但对外来的职业经理人，以往的职业经理人离职案例证明，王文学还没有培养出足够的耐心和信任。
在深圳商海沉浮了20年的吴向东，却是一个与王文学相反的人，在市场化氛围浓厚的深圳熏陶下，吴向东对商业化运作驾轻就熟，他被内部评价为低调亲和谦虚，身边集结了一批职业经理人团队。
不过，以往的经历显示，在万般不同中，二人有一点却极为相似，他们都是冒险主义者。2002年，华夏幸福要投入大量资金砸到固安产业园区的前期建设，遭到了一众员工反对，王文学独自一人带着公章，来到固安，签了章，付了款。
同样的经历也发生在吴向东身上，2004年，吴向东倾力打造的"万象城"引起员工内部不满，外界传言，这位年轻的少帅曾在华润2004年初的预算会议上，立下"军令状"，做不好万象城就离职。
时代的机遇似乎更偏爱冒险者。之前内部都不看好的深圳罗湖万象城，开业当天火爆程度超过想象，吴向东树立了威信。自此之后，吴向东带着华润万象城从深圳拓展到了多个一二线城市，成为华润商业地产的灵魂人物。
由此来看，两人的性格底色都透着冒险的成分，如果不是形势使然，吴向东和王文学或许会成为好友，但在一家二股东上位、财务紧张的公司中，却是另外一番景象。
南北业务生“暗礁”
时间拨回到两年前。2019年2月，新官上任的吴向东踌蹰满志。他曾公开对投资者及媒体说：“我们要做中国最好的商业地产项目，最终也成为最好的商业地产发展商或运营商之一，这是我们的目标。”
在那之前，华夏幸福遭遇了一场关乎企业生存的资金链危机，经过一系列发债、裁员、转股、卖地等调整后，华夏幸福全年业绩仅完成不到八成。
迫于资金压力，华夏幸福将近两成股权折价卖给平安资管。2018年7月10日，华夏幸福发布公告，公司控股股东华夏幸福控股向平安资管转让19.7%股份，转让价格为23.655元/股，转让价款共计137.7亿元。平安成为华夏幸福第二大股东。
与此同时，双方还签订了对赌协议，华夏幸福承诺，在2018年度、2019年度、2020年度的净利润增长率分别不低于30%、65%、105%，即分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元。否则，华夏幸福将对平安资管进行现金补偿。
自从平安成为华夏幸福第二大股东后，华夏幸福的业务布局不再单一延续以往的产业地产模式，而是逐渐侧重于两大事业群——产业新城和商业办公、城市更新等多元化业务。
2019年开始，华夏幸福的商业办公业务开始正式落地。那一年，华夏幸福商业业务覆盖了4座城市，落地北京丽泽平安幸福中心、武汉长江中心两大项目，此外还有城市更新前期服务商项目8个，深圳、东莞分别占6个和2个，新增土储171万平方米。
进入2020年，华夏幸福又继续砸了大量真金白银，投入到商业地产。2020年前三季度，华夏幸福土地支出198.5亿元，其中过半金额给了商业地产及相关业务拿地，达102.03亿元。相比2019年同期，产业新城的取地支出下降近半，仅有96.46亿元。
但是商业地产这种业态形式，本身具有投资大、周期长、回报慢的属性。由于旧改和商业综合体沉淀大量资金无法周转，也进一步导致了华夏幸福的资金枯竭。
而在平安入驻之前，华夏幸福最为显著的标签，是产业地产模式带来的协同效应。王文学为这个模式设置了一套构想，先是通过与政府达成合作协议，从而获得土地一级管理开发权，华夏幸福进行土地整理、公共配套建设，待完成一级开发后，再面向市场进行大规模的招商运营，拿到的落地投资额中有45%落入华夏幸福口袋。
这个模式被称为"PPP"模式，即政企合作的开发模式，而由于华夏幸福的大盘开发属性，华夏幸福的PPP模式，被民间称之为"造城运动"。
两者各自的商业基因不同，运作模式上也有着强烈的反差。华夏幸福南方总部的土地拓展主要以城市核心地段为主，且物业形态多为商办。而作为一家依靠产业地产模式起家的公司，华夏幸福的土地储备多以城市周边路线为主，新建住宅主要为了配合园区开发需求。
一位华夏幸福前高管表示，“华夏幸福内部的业务相对独立，产业地产和住宅开发多由孟惊统筹，商业地产由吴向东带着团队单独在做，吴向东基本不干涉产业地产的事情，但是也会引发出各种问题，在资金紧张的情况下，钱该怎么分配？哪方面优先？业务协同该怎么配合等等？都是可能面临的矛盾。”
自从吴向东加入之后，华夏幸福的公司管理阵营变更为——两个董事长、两个总裁、两个CFO、两个总部，与此同时，公司业务上也曾展现出不一样的局面。
譬如，据华夏幸福相关人士透露，2019年9月28日，华夏幸福北方总部人事部发了一个口头通知，要求孔雀城和产发集团全员国庆期间紧急加班三天，这让原本就是一周六天工作制的员工们，产生强烈抵触心理。与北方总部的六天制、强制加班相比，华夏幸福南方总部则双休，国庆假期一天不少。
如今，随着吴向东的离开，华夏幸福的商办业务何去何从，将成为又一个谜题。
债务风险如何化解？
在解决债务危机这个问题上，华夏幸福至今还在为其所困。
在此之前，由于在园区招商和运营上投入巨大，华夏幸福除了靠卖楼回款之外，也在融资上花足了心思。有信托经理甚至评价道，华夏幸福堪称房企融资的典范，几乎将市面上能用的各种融资手段都用了一个遍。
2021年，华夏幸福债务负担依然沉重。据统计，华夏幸福2021年到期需偿还债务仍高达千亿元，现金流短缺，甚至利息及工资都无法支付。4月21日，华夏幸福公告称，累计未能如期偿还债务本息合计478.36亿元。
债务迟迟未能推进下，华夏幸福的大股东中国平安也显示出退却的趋势。3月25日，中国平安在年度股东大会上明确表示，后续将不再为华夏幸福出钱，这就意味着华夏幸福与中国平安的合作开始偏离最初的局面。
一个好的迹象是，2021年，华夏幸福金融机构债权人委员会工作开始有序推进。今年年初，河北省廊坊市专门成立协调指导小组，联合相关的国家部委，包括中国人民银行及中国银保监会等，主导成立了华夏幸福金融机构债权人委员会会议。据媒体报道称，华夏幸福已形成初步的债务风险综合化解方案，但具体事项仍然处于保密阶段，方案有望于今年7月出台。
在2021年4月7日举办的首次债权人会议中，约有120 家债权人加入了华夏幸福债委会，占境内全部有息负债的54%。会议当日，共有44 家债权人、83个项目实现了展期和解，总计约178亿元债务。
在华夏幸福的老大本营——廊坊市新华路169号市委党校院内，华夏幸福廊坊事业部楼下的布告栏内，一则《华夏幸福劝学篇》赫然张贴着——“济济多士，使于四方，幸福桑梓，华夏以宁。”如今，王文学手下的"济济多士"，已经走出廊坊，但他的财富版图又将止于何处？
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