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3000万年薪联席总裁离职,478亿债务待解,王文学的华夏幸福之难 qq华夏最快升级攻略

文|AI财经社 李逗

编辑|董雨晴

2021年4月8日,一张合影流出,徐航与华夏幸福联席董事长吴向东共同出席了一个签约仪式。两天之后,市场便传出,吴向东将加盟深圳本土开发商——鹏瑞集团。

在地产圈,吴向东是一个传奇人物。他不仅一手打造了网红项目华润万象城,更与平安集团董事长马明哲关系匪浅,履新华夏幸福时,又与董事长王文学平起平坐。对于他的离职消息,华夏幸福内部人士对AI财经社表示:“目前没有得到消息,最终以官方公告为准。”

这次向他抛出橄榄枝的徐航,是鹏瑞集团董事局主席,也是吴向东的清华“学弟”。徐航是位低调的“猛人”。他掌管的鹏瑞集团,是深圳鼎鼎有名的顶级豪宅——深圳湾一号的开发者。2013年刚开盘时,深圳湾一号均价最贵卖到了17万元/平方米,这里不仅隔岸就能看到香港,还拥有高端酒店、音乐厅、直升机停机坪等奢华配套,许家印、刘强东、马云等一众大佬都是这里的业主。

2019年2月,吴向东以3000多万元的业内最高年薪,出任华夏幸福联席董事长兼CEO。华夏幸福也随之开始了吴向东与王文学“南北分治”的局面。不过,时间证明,顶着万亿金融集团和顶级职业经理人光环的吴向东,依然没能让华夏幸福走出困境。

两年之后,2020年,华夏幸福跌出"千亿俱乐部",参与项目金额仅949亿,叠加债务危机、头部大佬的出走,华夏幸福也随之变得更为动荡。而在此之前,华夏幸福曾用了不到十年的时间,从百亿收入规模发展到千亿收入规模,于2017年在房企销售排名第十名,巅峰时期企业规模高于4500亿元。

4月21日,华夏幸福对外公告称,新增未能如期偿还银行贷款、信托贷款等债务本息金额70.32亿元,公司累计未能如期偿还债务本息合计478.36亿元。但现在,这些或将与吴向东无关了,最终的债务重担还得王文学一肩挑。

“王者”的相遇

21年前,廊坊市广阳区新华路169号办公楼,搞了装修业务欠了一屁股债的王文学,站在这块地面前,开始发愁。

在此之前,颇有觉悟的他,一把手烧毁了装修合同,并声明不再讨要欠款。这个举动,让王文学声誉大涨,王文学还顺利获得了党校北门一块地的工程,将之开发出售。

小镇青年出身的王文学,就这么生硬地闯入了地产行业。没有开发经验、开发资金甚至开发员工,王文学靠着政府给的第一块土地,完成了人生中的第一个项目——华夏里,赚了钱还了债。

如果说,尝到了甜头的王文学就此止步,过上安居乐业的安康小日子,华夏幸福便不复存在,但王文学不是一个没有野心的小镇青年。两年之后,他遇到了人生中的第一个高人王志纲,这个"富豪预言帝"告诉他,以后他也会成为中国首富,并给他指明一条道——产业地产。

或许是基于对王志纲的崇拜,或许是对成为首富的渴望,王文学选择瞄准产业地产之路,“一条道走到黑”。

他真的开始发迹了,产业地产让华夏幸福从固安小城,走到了全国60多个城市,王文学也数次登顶富豪排行榜。不过,命运给到的一切,早已在暗中标注了价码,那时的他,绝对不会想到,自己人生中将会和这些人事产生勾连:平安、对赌协议以及吴向东。

同样是21年前,在中国的另一个南端城市深圳,33岁的吴向东开始组建华润深圳公司,这个从国外留学回来的年轻人,脑子里冒着很多新鲜想法,华润深圳公司成为他的抱负施展之地。

不久之后,他在深圳的核心地段砸下40亿港元,计划打造罗湖"万象城"购物中心。当时的购物中心在内地还属于一个新事物。吴向东自己都坦承,自己面对的是一个从零开始的"全新的课题"。窦文涛曾在凤凰卫视"锵锵三人行"调侃,"华润用40个亿在深圳砸了个'大坑'"。

21年后,这两个不同发展背景、发展历程、发展思路的"枭雄"式人物,在同一家企业相遇了。王文学和吴向东会碰撞出什么样的火花?这曾是一个令人联想万分的问题。

王文学行事低调谨慎,但处事却足够精明老辣,在内部拥有最高的话语权,说一不二,身边的人都是跟了十多年的老兵,但对外来的职业经理人,以往的职业经理人离职案例证明,王文学还没有培养出足够的耐心和信任。

在深圳商海沉浮了20年的吴向东,却是一个与王文学相反的人,在市场化氛围浓厚的深圳熏陶下,吴向东对商业化运作驾轻就熟,他被内部评价为低调亲和谦虚,身边集结了一批职业经理人团队。

不过,以往的经历显示,在万般不同中,二人有一点却极为相似,他们都是冒险主义者。2002年,华夏幸福要投入大量资金砸到固安产业园区的前期建设,遭到了一众员工反对,王文学独自一人带着公章,来到固安,签了章,付了款。

同样的经历也发生在吴向东身上,2004年,吴向东倾力打造的"万象城"引起员工内部不满,外界传言,这位年轻的少帅曾在华润2004年初的预算会议上,立下"军令状",做不好万象城就离职。

时代的机遇似乎更偏爱冒险者。之前内部都不看好的深圳罗湖万象城,开业当天火爆程度超过想象,吴向东树立了威信。自此之后,吴向东带着华润万象城从深圳拓展到了多个一二线城市,成为华润商业地产的灵魂人物。

由此来看,两人的性格底色都透着冒险的成分,如果不是形势使然,吴向东和王文学或许会成为好友,但在一家二股东上位、财务紧张的公司中,却是另外一番景象。

南北业务生“暗礁”

时间拨回到两年前。2019年2月,新官上任的吴向东踌蹰满志。他曾公开对投资者及媒体说:“我们要做中国最好的商业地产项目,最终也成为最好的商业地产发展商或运营商之一,这是我们的目标。”

在那之前,华夏幸福遭遇了一场关乎企业生存的资金链危机,经过一系列发债、裁员、转股、卖地等调整后,华夏幸福全年业绩仅完成不到八成。

迫于资金压力,华夏幸福将近两成股权折价卖给平安资管。2018年7月10日,华夏幸福发布公告,公司控股股东华夏幸福控股向平安资管转让19.7%股份,转让价格为23.655元/股,转让价款共计137.7亿元。平安成为华夏幸福第二大股东。

与此同时,双方还签订了对赌协议,华夏幸福承诺,在2018年度、2019年度、2020年度的净利润增长率分别不低于30%、65%、105%,即分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元。否则,华夏幸福将对平安资管进行现金补偿。

自从平安成为华夏幸福第二大股东后,华夏幸福的业务布局不再单一延续以往的产业地产模式,而是逐渐侧重于两大事业群——产业新城和商业办公、城市更新等多元化业务。

2019年开始,华夏幸福的商业办公业务开始正式落地。那一年,华夏幸福商业业务覆盖了4座城市,落地北京丽泽平安幸福中心、武汉长江中心两大项目,此外还有城市更新前期服务商项目8个,深圳、东莞分别占6个和2个,新增土储171万平方米。

进入2020年,华夏幸福又继续砸了大量真金白银,投入到商业地产。2020年前三季度,华夏幸福土地支出198.5亿元,其中过半金额给了商业地产及相关业务拿地,达102.03亿元。相比2019年同期,产业新城的取地支出下降近半,仅有96.46亿元。

但是商业地产这种业态形式,本身具有投资大、周期长、回报慢的属性。由于旧改和商业综合体沉淀大量资金无法周转,也进一步导致了华夏幸福的资金枯竭。

而在平安入驻之前,华夏幸福最为显著的标签,是产业地产模式带来的协同效应。王文学为这个模式设置了一套构想,先是通过与政府达成合作协议,从而获得土地一级管理开发权,华夏幸福进行土地整理、公共配套建设,待完成一级开发后,再面向市场进行大规模的招商运营,拿到的落地投资额中有45%落入华夏幸福口袋。

这个模式被称为"PPP"模式,即政企合作的开发模式,而由于华夏幸福的大盘开发属性,华夏幸福的PPP模式,被民间称之为"造城运动"。

两者各自的商业基因不同,运作模式上也有着强烈的反差。华夏幸福南方总部的土地拓展主要以城市核心地段为主,且物业形态多为商办。而作为一家依靠产业地产模式起家的公司,华夏幸福的土地储备多以城市周边路线为主,新建住宅主要为了配合园区开发需求。

一位华夏幸福前高管表示,“华夏幸福内部的业务相对独立,产业地产和住宅开发多由孟惊统筹,商业地产由吴向东带着团队单独在做,吴向东基本不干涉产业地产的事情,但是也会引发出各种问题,在资金紧张的情况下,钱该怎么分配?哪方面优先?业务协同该怎么配合等等?都是可能面临的矛盾。”

自从吴向东加入之后,华夏幸福的公司管理阵营变更为——两个董事长、两个总裁、两个CFO、两个总部,与此同时,公司业务上也曾展现出不一样的局面。

譬如,据华夏幸福相关人士透露,2019年9月28日,华夏幸福北方总部人事部发了一个口头通知,要求孔雀城和产发集团全员国庆期间紧急加班三天,这让原本就是一周六天工作制的员工们,产生强烈抵触心理。与北方总部的六天制、强制加班相比,华夏幸福南方总部则双休,国庆假期一天不少。

如今,随着吴向东的离开,华夏幸福的商办业务何去何从,将成为又一个谜题。

债务风险如何化解?

在解决债务危机这个问题上,华夏幸福至今还在为其所困。

在此之前,由于在园区招商和运营上投入巨大,华夏幸福除了靠卖楼回款之外,也在融资上花足了心思。有信托经理甚至评价道,华夏幸福堪称房企融资的典范,几乎将市面上能用的各种融资手段都用了一个遍。

2021年,华夏幸福债务负担依然沉重。据统计,华夏幸福2021年到期需偿还债务仍高达千亿元,现金流短缺,甚至利息及工资都无法支付。4月21日,华夏幸福公告称,累计未能如期偿还债务本息合计478.36亿元。

债务迟迟未能推进下,华夏幸福的大股东中国平安也显示出退却的趋势。3月25日,中国平安在年度股东大会上明确表示,后续将不再为华夏幸福出钱,这就意味着华夏幸福与中国平安的合作开始偏离最初的局面。

一个好的迹象是,2021年,华夏幸福金融机构债权人委员会工作开始有序推进。今年年初,河北省廊坊市专门成立协调指导小组,联合相关的国家部委,包括中国人民银行及中国银保监会等,主导成立了华夏幸福金融机构债权人委员会会议。据媒体报道称,华夏幸福已形成初步的债务风险综合化解方案,但具体事项仍然处于保密阶段,方案有望于今年7月出台。

在2021年4月7日举办的首次债权人会议中,约有120 家债权人加入了华夏幸福债委会,占境内全部有息负债的54%。会议当日,共有44 家债权人、83个项目实现了展期和解,总计约178亿元债务。

在华夏幸福的老大本营——廊坊市新华路169号市委党校院内,华夏幸福廊坊事业部楼下的布告栏内,一则《华夏幸福劝学篇》赫然张贴着——“济济多士,使于四方,幸福桑梓,华夏以宁。”如今,王文学手下的"济济多士",已经走出廊坊,但他的财富版图又将止于何处?

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责任编辑: 鲁达

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