鲁达 1
之前的平台仔细分析了很多关于天津研究的文章，天津市6区、地区基本面和大家关注的教育等，为天津房地产的购买提供了很多有价值的信息。
不过，在后台经常会看到这样的问题，被提及得多了，就想着跟大家一起来讨论下。
问题是这样的：
粉丝：“老师你好，我想买入天津，但是资金量不充裕，城六区新房次新房买不起，老破小不太想买，环城四区哪里适合投资呢？”
我：“那么，环城四区选房，你有什么选房诉求吗？”
粉丝：“希望小区环境可以好一些，周边教育也还可以，因为考虑到过几年孩子有可能会过去上学，而且房子可以增值，您推荐哪个楼盘呢？”
看到这样的问题，我笑了，很想回复的就是“有这样的楼盘，麻烦你推荐给我，我也去买一套”。
其实，想说的是什么意思呢？
买房，不论何时，第一诉求很重要。
第一诉求，是需要购买者自己想清楚的。切勿贪心！
2
说得直白点，天津楼市对于本地的需求是刚改和刚需群体，对于外地落户群体十之八九则是教育需求。
那么，如果你是奔着这个第一诉求--教育，建议直接城六区，哪怕新房次新房够不上，老破小也请先忍忍。
因为，城六区的教育优势可以甩环城四区几条街了。
不要凡事想着兼顾，老祖宗早就警示过我们“鱼和熊掌不可兼得”的人生哲理。
但，如果买入天津只是为了房产投资的增值保值，那么环城四区倒是可以好好来看看。
天津城六区面积不大，环城四区从面积上来讲是城六区的十倍。城区发展势必产生外溢，那么最直接受益的就是环城四区。
说到这，我们还是有必要再放一下天津区位图：
天津环城四区包括西青区、北辰区、东丽区和津南区。
要说发展最好的，无疑是西青区。
原因很简单，西青比邻着上三区中的两个区南开和河西。
大树底下好乘凉，西青在发展上受到了更多的南开区和河西区的外溢效应。南开区是老牌的学府区域，河西区是市政府所在地，所以这两个区的人口素质在整个天津来看都是较高的。
上面说过，天津市区的面积不大，加之住宅的老旧化和人口密度大，更多的人愿意牺牲一些距离而选择更加宜居和舒适的地方买房定居。
西青区整体区域环境上宜居指数很高，并且经济上处于四区的首位，这对于很多人来说是件好事，也符合我们上面提到的西青区人口外溢是源于南开和河西。
所以，目前西青区的房价也是环城四区当中最高的。
毕竟，价值决定价格，潮水褪去，洼地基本都已被填平了。
西青目前整体新盘均价在2万3左右，基本从今年4月份到现在的价格没什么变动。
比较好的板块有海泰产业园、后梅江、中北镇、李七庄、精武镇、张家窝，房价在两到三万不等。
另外，西青发展比较早的杨柳青，因为没有后续动力，所以目前房价处于区域较低水平，1.7万上下。
篇幅有限，西青为何是环城四区的最优选择，之后的文章中会重点介绍。
3
西青作为天津环城四区当中的头筹应该是毋庸置疑的。津南区的房价指数可以算是环城四区垫底了。
那么，环城四区的第二到底是北辰还是东丽区呢？
下面，我们来具体分析。
北辰之名出自《论语》：“为政以德，譬如北辰，居其所，而众星共之。”冠以区名意喻天津北部一颗璀璨的明星。并且在2016年入选首批国家级产城融合示范区序列。
如此说来，北辰区称得上是较早时就已经有所发展的区域了。也因此北辰区的人口，特别是吸引的外来人口应该是四区最多。
瑞景片区是北辰目前价格的置高点，也是配套最成熟的片区，新盘次新盘较多。该片区房价在2.0-2.5万之间。
瑞景片区的发展主要借力于地铁1号线，片区内有两站地刘园站和西横堤站。片区内居住出行足够便利，周边还有乐天玛特和横店影视城等商业配套，生活娱乐也很方便。
另外，北辰区南仓、北仓片区价格也在两万以上，综合发展较好。
东丽区围绕着东丽湖规划很大，自然生态环境一直是吸引买房人的亮点，但整体居住人口数量较少。
所以，我们看到的小区环境最好的是在东丽，但是社区入住率最低的也是东丽。没有持续的人口，东丽的二手房数量就会越来越多，并且难以去化，所以投资东丽也需慎重考量。
交通一直是东丽湖非常大的短板，尽管为了带动东丽的经济发展，欢乐谷落地东丽区，并且在2017年规划了地铁15号线，但是直到今年5月份米北实地调研时依旧没有看到任何动工的迹象，这在一定程度上也限制了区域的升值。
这里给大家提个醒，天津买房，看规划一定要尽量寻找已落地的轨交、商业配套，毕竟天津不是北京，有些规划总是悬在空中。
目前，东丽区的新房均价在2万左右，不同片区价差较大。
比如发展较成熟的津滨大道板块，新房价格超过3.5万；而成林道、空港、开发区的价格普遍在2万以上；东丽湖和华明镇则在1.2-1.5之间。
所以，综合比较，北辰区的整体发展略有优势，北辰要略优于东丽。
4
最后，来说说津南区。
津南的整体区域其实可以称其荒芜，唯一亮眼之处就是“海教园”。
海教园之于津南，就比如是一个贫困家庭培养出来的优等生，使其蓬荜生辉但却难掩出身。
所以，津南的区域均价是1.5万，而海教园均价可以达到2.1万以上。津南海教园是环城四区里唯一可以主打教育牌的区域。
津南的其他主要片区，比如双港、咸水沽、小站、八里台镇价格则在近一万到1.6万之间。最便宜的北闸口片区价格只有6000多。
所以，津南买房可以说是难度最大的区域，稍有不慎很容易入坑，因此不推荐。
5
其实，天津环城四区各自特点比较明显，想要买入，还是要清楚文章开头提到过的购房第一诉求点。
增值保值，首选西青；
生活自住，选择北辰；
环境养老，必数东丽；
只为教育，津南海教园。
买入天津与买入北京截然不同，切忌不要看纸面上的规划，一定要选择已经落地的规划或者成熟的配套。
原因不多说，切记该结论即可！