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【天津市六区】天津环城四区,哪里才是投资最优选?

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之前的平台仔细分析了很多关于天津研究的文章,天津市6区、地区基本面和大家关注的教育等,为天津房地产的购买提供了很多有价值的信息。

不过,在后台经常会看到这样的问题,被提及得多了,就想着跟大家一起来讨论下。

问题是这样的:

粉丝:“老师你好,我想买入天津,但是资金量不充裕,城六区新房次新房买不起,老破小不太想买,环城四区哪里适合投资呢?”

我:“那么,环城四区选房,你有什么选房诉求吗?”

粉丝:“希望小区环境可以好一些,周边教育也还可以,因为考虑到过几年孩子有可能会过去上学,而且房子可以增值,您推荐哪个楼盘呢?”

看到这样的问题,我笑了,很想回复的就是“有这样的楼盘,麻烦你推荐给我,我也去买一套”。

其实,想说的是什么意思呢?

买房,不论何时,第一诉求很重要。

第一诉求,是需要购买者自己想清楚的。切勿贪心!

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说得直白点,天津楼市对于本地的需求是刚改和刚需群体,对于外地落户群体十之八九则是教育需求。

那么,如果你是奔着这个第一诉求--教育,建议直接城六区,哪怕新房次新房够不上,老破小也请先忍忍。

因为,城六区的教育优势可以甩环城四区几条街了。

不要凡事想着兼顾,老祖宗早就警示过我们“鱼和熊掌不可兼得”的人生哲理。

但,如果买入天津只是为了房产投资的增值保值,那么环城四区倒是可以好好来看看。

天津城六区面积不大,环城四区从面积上来讲是城六区的十倍。城区发展势必产生外溢,那么最直接受益的就是环城四区。

说到这,我们还是有必要再放一下天津区位图:






天津环城四区包括西青区、北辰区、东丽区和津南区。

要说发展最好的,无疑是西青区。

原因很简单,西青比邻着上三区中的两个区南开和河西。

大树底下好乘凉,西青在发展上受到了更多的南开区和河西区的外溢效应。南开区是老牌的学府区域,河西区是市政府所在地,所以这两个区的人口素质在整个天津来看都是较高的。

上面说过,天津市区的面积不大,加之住宅的老旧化和人口密度大,更多的人愿意牺牲一些距离而选择更加宜居和舒适的地方买房定居。

西青区整体区域环境上宜居指数很高,并且经济上处于四区的首位,这对于很多人来说是件好事,也符合我们上面提到的西青区人口外溢是源于南开和河西。

所以,目前西青区的房价也是环城四区当中最高的。

毕竟,价值决定价格,潮水褪去,洼地基本都已被填平了。




西青目前整体新盘均价在2万3左右,基本从今年4月份到现在的价格没什么变动。

比较好的板块有海泰产业园、后梅江、中北镇、李七庄、精武镇、张家窝,房价在两到三万不等。

另外,西青发展比较早的杨柳青,因为没有后续动力,所以目前房价处于区域较低水平,1.7万上下。

篇幅有限,西青为何是环城四区的最优选择,之后的文章中会重点介绍。

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西青作为天津环城四区当中的头筹应该是毋庸置疑的。津南区的房价指数可以算是环城四区垫底了。

那么,环城四区的第二到底是北辰还是东丽区呢?

下面,我们来具体分析。

北辰之名出自《论语》:“为政以德,譬如北辰,居其所,而众星共之。”冠以区名意喻天津北部一颗璀璨的明星。并且在2016年入选首批国家级产城融合示范区序列。

如此说来,北辰区称得上是较早时就已经有所发展的区域了。也因此北辰区的人口,特别是吸引的外来人口应该是四区最多。

瑞景片区是北辰目前价格的置高点,也是配套最成熟的片区,新盘次新盘较多。该片区房价在2.0-2.5万之间。

瑞景片区的发展主要借力于地铁1号线,片区内有两站地刘园站和西横堤站。片区内居住出行足够便利,周边还有乐天玛特和横店影视城等商业配套,生活娱乐也很方便。

另外,北辰区南仓、北仓片区价格也在两万以上,综合发展较好。

东丽区围绕着东丽湖规划很大,自然生态环境一直是吸引买房人的亮点,但整体居住人口数量较少。

所以,我们看到的小区环境最好的是在东丽,但是社区入住率最低的也是东丽。没有持续的人口,东丽的二手房数量就会越来越多,并且难以去化,所以投资东丽也需慎重考量。

交通一直是东丽湖非常大的短板,尽管为了带动东丽的经济发展,欢乐谷落地东丽区,并且在2017年规划了地铁15号线,但是直到今年5月份米北实地调研时依旧没有看到任何动工的迹象,这在一定程度上也限制了区域的升值。

这里给大家提个醒,天津买房,看规划一定要尽量寻找已落地的轨交、商业配套,毕竟天津不是北京,有些规划总是悬在空中。

目前,东丽区的新房均价在2万左右,不同片区价差较大。

比如发展较成熟的津滨大道板块,新房价格超过3.5万;而成林道、空港、开发区的价格普遍在2万以上;东丽湖和华明镇则在1.2-1.5之间。

所以,综合比较,北辰区的整体发展略有优势,北辰要略优于东丽。

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最后,来说说津南区。

津南的整体区域其实可以称其荒芜,唯一亮眼之处就是“海教园”。

海教园之于津南,就比如是一个贫困家庭培养出来的优等生,使其蓬荜生辉但却难掩出身。

所以,津南的区域均价是1.5万,而海教园均价可以达到2.1万以上。津南海教园是环城四区里唯一可以主打教育牌的区域。

津南的其他主要片区,比如双港、咸水沽、小站、八里台镇价格则在近一万到1.6万之间。最便宜的北闸口片区价格只有6000多。

所以,津南买房可以说是难度最大的区域,稍有不慎很容易入坑,因此不推荐。

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其实,天津环城四区各自特点比较明显,想要买入,还是要清楚文章开头提到过的购房第一诉求点。

增值保值,首选西青;

生活自住,选择北辰;

环境养老,必数东丽;

只为教育,津南海教园。

买入天津与买入北京截然不同,切忌不要看纸面上的规划,一定要选择已经落地的规划或者成熟的配套。

原因不多说,切记该结论即可!

责任编辑: 鲁达

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